Trái phiếu nếu phát triển đúng là mô hình tốt, có thể thay thế gánh nặng vốn trung - dài hạn từ ngân hàng

Trước năm 2020, nhìn chung các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) thuận lợi và chủ yếu vay vốn ngân hàng trung - dài hạn để làm dự án, phục vụ các hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong khi đó, việc phát hành trái phiếu phải mất nhiều thời gian từ lên kế hoạch, tìm công ty chứng khoán tư vấn, môi giới, đưa ra các phương án phát hành, thậm chí tìm trái chủ (bán cho ai?),…

Theo chia sẻ của Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, ngân hàng rất thích cho doanh nghiệp BĐS vay vốn trong giai đoạn này mặc dù ở khía cạnh vĩ mô lĩnh vực BĐS liên tục bị cảnh báo có nhiều rủi ro.

"Khi cho công ty sản xuất vay, tài sản thế chấp đôi khi là hàng hóa, máy móc,… Đến khi ngân hàng siết nợ, các tài sản này mất giá đến 80-90% như trường hợp CTCP Thủy sản Bình An (Bianfishco) đã xảy ra. Còn cho vay BĐS được thế chấp bằng đất nên cho vay nhóm này yên tâm hơn công ty sản xuất", TS. Đinh Thế Hiển phân tích.

Cũng theo chuyên gia, thị trường vận động như vậy cho đến một thời điểm, các ngân hàng thương mại nhận thấy dư nợ BĐS quá lớn và các doanh nghiệp BĐS bị chôn vốn, phần lớn ở những dự án có pháp lý chưa chuẩn hoặc mua những dự án có vướng đất công. Không phải ngẫu nhiên mà xuyên suốt những năm 2017-2019, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) liên tục kiến nghị tháo gỡ pháp lý các dự án BĐS khi chủ đầu tư đã bỏ ra số vốn rất lớn.

Từ năm 2019, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu ra chỉ thị siết chặt huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tại các ngân hàng thương mại (NHTM). Việc giảm tỷ lệ cho vay khiến các NHTM không còn dư địa cho các công ty BĐS vay trung dài hạn.

Hệ quả là các công ty BĐS buộc phải huy động vốn từ những kênh khác. Trong đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bắt đầu bùng nổ từ cuối năm 2019.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, trái phiếu là kênh cần khuyến khích bởi vốn trung dài hạn của doanh nghiệp, đặc biệt ở lĩnh vực BĐS và một số ngành nghề phát triển sản phẩm mới cần nguồn vốn đầu tư từ lúc bắt đầu đến khi có hiệu quả kéo dài 5-7 năm như trường hợp Tesla.

Chuyên gia phân tích, "trong những giai đoạn phát triển, doanh nghiệp chưa có lãi vẫn phải rót vốn kinh doanh. Doanh nghiệp vay ngân hàng dù trung hạn vẫn phải có thế chấp. Chưa kể, nếu ngân hàng cho doanh nghiệp vay 100 tỷ đồng để phát triển nhà máy, dự án thì chỉ cho phép ân hạn tối đa một năm, còn thời gian sau đó doanh nghiệp phải trả vốn.

Trong khi đó, dự án 3-4 năm sau mới bắt đầu ghi nhận doanh thu. Một dự án từ lúc đền bù giải tỏa, đầu tư hạ tầng cho đến khi được cấp phép xây dựng, mở bán mất thời gian trung bình ba năm. Nợ vay ngân hàng khi đó là áp lực rất lớn cho các chủ đầu tư".

Do đó, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng trái phiếu là mô hình tốt nếu phát triển đúng, có thể thay thế gánh nặng vốn trung - dài hạn từ ngân hàng (chiếm 70-80% trước đây) và có kỳ hạn đủ dài (bình quân 3-5 năm) để doanh nghiệp cân đối vốn.

Chủ tịch một doanh nghiệp BĐS niêm yết cũng từng chia sẻ thẳng thắn với cổ đông rằng doanh nghiệp chấp nhận mức lãi suất trái phiếu cao để xoay dòng vốn nhanh. 

"Chênh lệch lãi suất vay ngân hàng và lãi suất trái phiếu dù có cao cũng không đáng quan ngại bởi đó chỉ là con số tuyệt đối, hiệu quả đầu tư như thế nào mới quan trọng. Điều này chưa kể khoảng thời gian làm thủ tục vay vốn tại các ngân hàng kéo dài có thể gây ì ạch, làm chậm tiến độ dự án và điều kiện để vay vốn không hề đơn giản, phải có sổ đỏ.

Do vậy, những dự án có vòng đời ngắn muốn có dòng tiền nhanh thì trái phiếu vẫn là lựa chọn phù hợp của các nhà phát triển bất động sản trong giai đoạn hiện nay", lãnh đạo doanh nghiệp này chia sẻ.

"Chúng ta không nên xem trái phiếu là kênh nguy hiểm mà hãy xem đây là một bước đi đã được mong đợi từ lâu. Huy động vốn gồm cả cổ phiếu và trái phiếu, hiện nay chúng ta chỉ mới làm được một phần", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.