Với chốt chặn mới, tín dụng bất động sản sẽ ra sao?

Cho vay bất động sản phải được quản lý chặt chẽ, nếu không sẽ sinh ra đầu cơ, bong bóng, tác động tới lạm phát và các chỉ số kinh tế vĩ mô khác. Ảnh: THÀNH HOA

Chốt chặn đầu tiên: tỷ lệ an toàn vốn

“Không thể áp dụng một hệ số rủi ro cho tất cả các khoản vay bất động sản nên không thể tính nổi việc nâng hệ số rủi ro từ 150% lên 200% sẽ làm tăng chi phí đầu ra của ngân hàng nói chung ở mức nào”, thành viên hội đồng quản trị một ngân hàng cổ phần giải thích. Bà cho biết hệ số rủi ro theo Thông tư 41 (đối với các ngân hàng đã đạt chuẩn Basel II) chia ra nhiều mức: 70% - 100% - 120% - 150% và 200%. 

Hiện trong tổng dư nợ cho vay bất động sản, không rõ bao nhiêu phần trăm là doanh nghiệp (chủ dự án) vay, tỷ trọng cá nhân vay để mua nhà ở ra sao, tỷ trọng khách hàng vay để đầu tư nhà, căn hộ cho thuê như thế nào... Ngoài ra, trên hợp đồng tín dụng, một số ngân hàng ghi mục đích vay của khách hàng là sửa chữa nhà cửa và không tính vào dư nợ bất động sản.

Thông thường, các khoản tín dụng dành cho chủ đầu tư phát triển dự án có thể được các ngân hàng đã đạt chuẩn Basel II áp hệ số rủi ro 200%, còn với cá nhân vay mua nhà thì sự phân loại khác nhau. Thí dụ, đối với khoản tín dụng hỗ trợ những cá nhân mua nhà để ở, có vốn tự có 30%, vay ngân hàng 70% và có nguồn trả nợ từ thu nhập trung bình trở lên, các ngân hàng nhiều khả năng tính hệ số rủi ro 70%. Những cá nhân đầu tư nhà cho thuê, nguồn trả nợ từ tiền cho thuê, ngân hàng sẽ tính hệ số rủi ro 120%.

Hiện tại khả năng cung ứng vốn cho lĩnh vực bất động sản của từng ngân hàng phụ thuộc chủ yếu vào tỷ lệ an toàn vốn (hệ số CAR). Tỷ lệ này theo Thông tư 41 là 8%, theo Thông tư 36 là 9%. Hệ số K được tính theo công thức lấy vốn tự có chia cho tổng tài sản có rủi ro.

VietinBank là một thí dụ điển hình của việc không thể tăng trưởng mạnh tín dụng vì bị níu kéo bởi hệ số CAR. Từ ba năm nay, VietinBank không tăng được vốn tự có (bao gồm vốn điều lệ và những phần vốn khác cộng vào để tính vốn tự có - NV) do cổ đông nhà nước không đồng ý nộp thêm tiền mua cổ phần nếu ngân hàng phát hành cổ phiếu tăng vốn. 

Nhà nước cũng không chấp thuận cho VietinBank trả cổ tức bằng cổ phiếu, mà yêu cầu trả cổ tức tiền mặt. Năm nay tăng trưởng tín dụng của VietinBank đã trở nên cạn kiệt. Tín dụng không ra được, không có lý do để tăng vốn huy động. Tín dụng là nghiệp vụ chính, mà VietinBank lại không cung ứng được cho khách hàng, thì sẽ khó trong việc vận động khách hàng sử dụng các gói dịch vụ khác. Hậu quả tất nhiên là lợi nhuận đi xuống.

Ngân hàng làm sao biết sổ đỏ nào đúng, sổ đỏ nào sai?

Phát triển cơ sở hạ tầng và bất động sản đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng GDP. Chính vì thế, tín dụng bất động sản luôn tồn tại. Tuy nhiên cho vay bất động sản phải được quản lý chặt chẽ, thấu lý đạt tình, nếu không sẽ sinh ra đầu cơ, bong bóng, tác động tới lạm phát và các chỉ số kinh tế vĩ mô khác.

Ở các nước, chủ dự án bất động sản thường vay ngân hàng 50-60%, họ có vốn tự có tối thiểu 40%. Ở Việt Nam, các doanh nghiệp địa ốc có khi vay ngân hàng tới 70-80% vốn thực hiện dự án. Ở đây có hai rủi ro. Thứ nhất, ngoài vốn tự có thấp, giá trị tài sản thế chấp là bất động sản luôn biến động. Thứ hai để cho vay bất động sản, các ngân hàng buộc phải sử dụng một phần vốn huy động ngắn hạn vì thời hạn vay của dự án bất động sản kéo dài trung, dài hạn.

Trước đây tỷ lệ vốn ngắn hạn dùng để cho vay trung, dài hạn có thời kỳ lên đến 60%, nay đã giảm về 40% và sẽ về 30% sau hai năm rưỡi nữa. Chốt chặn việc sử dụng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn được đánh giá là chắc chắn để hạn chế tín dụng bất động sản. Như vậy, cả hai cái thắng hệ số rủi ro và tỷ lệ vốn ngắn hạn đều đang trong guồng quay được phát huy chức năng.

Trong một diễn biến mới nhất, NHNN vừa có văn bản gửi các ngân hàng yêu cầu rà soát, bổ sung các quy định nội bộ về cấp tín dụng nhận thế chấp là quyền sử dụng đất. Cơ quan quản lý nhấn mạnh theo báo cáo của các ngân hàng, gần đây các cơ quan có thẩm quyền đã thông báo thu hồi hoặc hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã cấp không đúng quy định cho tổ chức, cá nhân. Việc này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu.

Đại diện một ngân hàng nhận xét: “Nếu Nhà nước lấy quyền của Nhà nước, thu hồi, hủy bỏ sổ đỏ thì ngân hàng chẳng còn cách nào khác là chấp hành. Nhưng ở các quốc gia khác, ngân hàng có thể kiện”.

Về nguyên tắc, chính quyền thông qua các cơ quan công quyền được giao nhiệm vụ cấp sổ đỏ, sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất), cho dân và doanh nghiệp. Sổ đỏ, sổ hồng là bằng chứng người vay sở hữu tài sản ấy và họ có quyền mang chúng thế chấp ở ngân hàng. 

Nay trong trường hợp các sở, ngành địa phương cấp sai, rút lại cái sai đó, ngân hàng là bên gánh chịu thiệt hại. Ngân hàng làm sao biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào được cấp đúng, cái nào được cấp chưa đúng và sẽ bị thu hồi mà xử lý khi cho vay?