Minh bạch hóa tín dụng bất động sản và cho vay tiêu dùng

Kiểm soát để thị trường phát triển lành mạnh

Dư nợ tín dụng của các ngân hàng vào bất động sản, theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), hiện chiếm khoảng 7 - 8% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. Nhưng số liệu từ Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho thấy, nếu tính cả tiền cho vay mua, sửa nhà “núp bóng” vay tiêu dùng thì tín dụng đổ vào bất động sản đang chiếm tới 40%.

Nghị quyết 01/NQ-CP của Thủ tướng Chính phủ ban hành đầu năm 2019 đã giao nhiệm vụ cho ngành ngân hàng phải giảm nợ xấu nội bảng về 2%, kiểm soát tín dụng lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Trong đó, tín dụng bất động sản được cho là sẽ kiểm soát chặt hơn.

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu hoạt động tăng trưởng tín dụng cần đi đôi với cơ cấu lại và nâng cao chất lượng tín dụng, tập trung tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, nhất là các lĩnh vực ưu tiên. Đồng thời, Thủ tướng giao tỷ lệ nợ xấu nội bảng ngành ngân hàng hết năm 2019 về 2%. 

Mục tiêu mà Chính phủ đã trình Quốc hội trước đây đến năm 2020 là giảm được tỷ lệ nợ xấu thực chất xuống dưới 3%. Qua đó, chúng ta có thể thấy, thay vì chỉ đạo chung về xử lý nợ xấu như nghị quyết năm trước, việc đưa ra một con số mục tiêu cụ thể cho năm 2019 sẽ lượng hóa rõ nhiệm vụ cần làm của ngành ngân hàng năm tới để tiến gần hơn mục tiêu năm 2020.

Trên thực tế, không phải đến năm 2019, tín dụng vào những lĩnh vực được cho là có rủi ro cao mới được yêu cầu siết lại, mà trước đó, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) luôn chủ trương kiểm soát tín dụng ở lĩnh vực này, nhất là với bất động sản. 

Tuy nhiên, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm nay ở mức 14%, dòng vốn đổ vào bất động sản sẽ được siết chặt hơn trong năm 2019. Bởi trong năm 2019, các ngân hàng thương mại chịu sự tác động rất lớn từ các chính sách của NHNN.

Một phần do vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40% theo Thông tư 19/2017/TT-NHNN. Quy định của Thông tư 19/2017/TT-NHNN còn tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản từ 150% lên 200%. Điều này sẽ khiến van tín dụng vào bất động sản hẹp hơn.

Mặt khác, theo Thông tư 41/2016/TT-NHNN, tỷ lệ an toàn vốn (CAR) dự kiến giảm từ 9% xuống 8% theo Basel II, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020. Tuy chỉ số CAR giảm, nhưng các điều kiện quy định trong Basel II khắt khe hơn với ngân hàng có liên quan đến tổng tài sản có, rủi ro về lãi suất, rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động. 

Trong đó, tổng tài sản có liên quan đến hoạt động cấp tín dụng của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Vì thế, các dự báo cho rằng, tài chính, thị trường bất động sản sẽ đón nhận thách thức khi dòng vốn từ ngân hàng càng siết chặt hơn.

Mặt bằng lãi suất bất động sản thời gian qua có xu hướng tăng và có thể còn tiếp diễn tăng trong thời gian tới. Nguyên nhân là huy động vốn tăng chậm hơn so với tín dụng. Các ngân hàng đang tăng cường nguồn vốn trung và dài hạn để một mặt đáp ứng yêu cầu Thông tư 19. Chưa kể, lộ trình tăng lãi suất của Fed còn tiếp diễn trong năm 2019.

Không chỉ với vốn cho vay kinh doanh bất động sản, mà ngay cả cho vay mua nhà cũng không tránh được khó khăn trong năm nay. Nguồn vốn huy động của ngân hàng Việt Nam hiện chủ yếu ngắn hạn. 

Tâm lý của người gửi tiền không phải ai cũng gửi kỳ hạn dài 1 - 2 năm mà chủ yếu dưới 1 năm. Vì thế, lãi suất tiền gửi kỳ hạn dài tăng gần đây và sẽ kéo lãi vay tăng.

Việc thắt chặt tín dụng nói chung và vào thị trường bất động sản năm 2019 có những tác động với các nhà kinh doanh bất động sản. 

Tuy nhiên, trên phương diện vĩ mô, việc thắt chặt cho vay bất động sản sẽ hạn chế rủi ro “bong bóng” bất động sản. Vì “bong bóng” bất động sản thường xảy ra khi các ngân hàng quá dễ dàng trong cho vay, ồ ạt đẩy vốn vào thị trường này với lãi suất thấp và từ đó rủi ro bong bóng xuất hiện.

Tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt trong năm 2019 được cho là điều cần thiết để thị trường bất động sản không rơi vào bong bóng, tăng trưởng bền vững hơn.

Trong thời gian tới, NHNN sẽ tiếp tục siết chặt dòng vốn cấp vào thị trường bất động sản, các vấn đề về quản trị rủi ro sẽ hướng theo chuẩn mực của thế giới. Vì thế, không chỉ doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn, mà cá nhân vay mua nhà cũng gặp rào cản nhất định khi ngân hàng giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. Dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng cũng đã tăng chậm lại.

NHNN cần nhất quán và kiên định với chỉ đạo của Chính phủ, Quốc hội, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, thông qua ban hành các văn bản quy phạm pháp luật như tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản, kiểm soát dư nợ và tập trung thanh tra cảnh báo các tổ chức tín dụng tiềm ẩn rủi ro.

Loại bỏ tín dụng bất động sản “núp bóng” tiêu dùng

Dư nợ tín dụng của các ngân hàng vào bất động sản theo NHNN hiện nay đang được duy trì trong khoảng 7 - 8% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. Tỷ lệ này đã giảm rất nhiều so với ngưỡng xấp xỉ 30% hồi năm 2010 - 2011, phần nào giúp các ngân hàng kiểm soát được chất lượng cho vay của mình. 

Nhưng trên thực tế, theo số liệu từ Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tín dụng tiêu dùng tăng mạnh các năm qua, cho vay bất động sản “núp bóng” trong đó. Nếu tính cả tiền cho vay mua, sửa nhà “núp bóng” vay tiêu dùng thì tín dụng đổ vào bất động sản chiếm tới 40%.

Chính điều này sẽ tác động lên lãi suất, do lãi suất cho vay tiêu dùng thường cao hơn so với tín dụng sản xuất - kinh doanh và cả với lãi suất cho vay mua nhà. Một khi tín dụng tiêu dùng tăng sẽ kéo theo cuộc đua lãi suất huy động đầu vào, từ đó tác động lên lãi suất đầu ra.

Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng không ít lần cảnh báo, tín dụng bất động sản “núp bóng” dư nợ tiêu dùng tăng nhanh thời gian qua. Đó cũng là lý do đẩy lợi nhuận năm qua của các ngân hàng thương mại đang rất khả quan, với lợi nhuận trước thuế dự báo tăng trưởng 50 - 150% so với cùng kỳ năm trước. 

Kết quả này đến từ đóng góp của các dòng thu nhập ngoài lãi cao hơn, chi phí dự phòng giảm và các khoản lợi nhuận không thường xuyên tăng tốt, đặc biệt tỷ lệ thu nhập lãi cận biên (NIM) - chênh lệch lãi suất giữa huy động và đầu tư tín dụng tăng nhờ lãi suất tăng.

NIM ngân hàng tăng năm qua chủ yếu từ các khoản vốn cho vay tiêu dùng, mà trong đó dư nợ bất động sản “núp bóng” là chủ yếu. Dòng vốn tín dụng tiêu dùng chảy vào khu vực bất động sản là động lực rất lớn hỗ trợ sự hồi phục của thị trường này, nhưng cũng góp phần tạo nên sai lệch trong cách tính toán và số liệu công bố về dòng vốn tín dụng bất động sản. 

Mặc dù NHNN đã cảnh báo ngân hàng siết chặt vốn vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có cho vay tiêu dùng, nhưng nếu không bóc tách cho vay mua nhà khỏi cho vay tiêu dùng, hoạt động này sẽ tiềm ẩn rủi ro, nợ xấu tăng.

Với quy định tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn bị siết giảm còn 40% đầu năm nay và sang năm tới có thể kéo xuống 35%, đồng thời hệ số rủi ro cho vay bất động sản được nâng lên từ 150% lên 200% từ đầu năm 2019 theo quy định của Thông tư 19/2017/TT-NHN và sang đầu năm sau khả năng nâng lên 250% cho thấy, Chính phủ quyết tâm siết tín dụng vào bất động sản. 

Tinh thần của NHNN là ổn định vĩ mô nên đang giám sát khá nghiêm ngặt cho vay bất động sản, chứng khoán.

Tuy nhiên, cần phân định loại hình cho vay bất động sản để quy định hệ số rủi ro phù hợp, thay vì cào bằng tất cả ở mức 250%. Theo quy định hiện hành của NHNN, cho vay tín dụng bất động sản là khi người dân vay ngân hàng với mục đích để đầu tư bất động sản và sinh lợi trên bất động sản được vay.

Các ngân hàng đang dùng định nghĩa này để phân loại đâu là cho vay bất động sản. Như vậy, ngay cả những trường hợp vay mua bất động sản, nhưng không phục vụ mục đích đầu tư cho thuê mà tích lũy lại được xếp vào tín dụng tiêu dùng, đồng thời chỉ chịu hệ số rủi ro 100% của tín dụng tiêu dùng. 

Đó cũng chính là lý do vì sao tín dụng tiêu dùng tăng mạnh trong thời gian qua, nhưng phần lớn chảy vào bất động sản qua mua nhà.

Có 2 loại cho vay bất động sản kinh doanh và cho vay bất động sản tiêu dùng (mua, sửa chửa, xây nhà)… Trong khi, các tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản được công bố hiện nay chủ yếu là bất động sản kinh doanh chiếm khoảng 7% tổng dư nợ. Còn nếu cộng cả cho vay bất động sản tiêu dùng theo con số này lên đến 40%.