Tín dụng bất động sản có đang thực sự giảm?

Ảnh minh họa

Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng chưa giảm rõ rệt

Trong năm 2018, trước sự nóng lên của thị trường bất động sản, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã liên tục phát đi các thông báo về việc tăng cường kiểm soát tín dụng chảy lĩnh vực rủi ro này.

Quyết liệt nhất, vào ngày 2/8/2018, NHNN ban hành Chỉ thị 04 với chủ trương: "Không xem xét, điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng (trừ trường hợp đặc biệt); Kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán, BOT, BT giao thông; Kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, nhất là tín dụng tiêu dùng liên quan đến bất động sản".

Mặc dù tập trung kiểm soát nhưng theo số liệu của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, tính đến cuối năm 2018, dư nợ tín dụng vào bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 16,6% tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống, tăng so với mức 15,8% của năm 2017

Còn theo số liệu báo cáo tài chính của 10 ngân hàng có dư nợ cho vay lớn nhất hệ thống (không bao gồm Agribank), mặc dù tỉ trọng tín dụng bất động sản có xu hướng chung là giảm nhưng mức giảm là không lớn. Thậm chí, tại một vài ngân hàng, cho vay bất động sản vẫn còn tăng trưởng cao hơn cho vay khách hàng chung.

Dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS và xây dưng tại thời điểm 31/12/2018 của 10 ngân hàng có dư nợ cho vay khác hàng lớn nhất (ngoài Agribank), đơn vị: tỉ đồng (Nguồn: QT tổng hợp)

Cụ thể, tính đến 31/12/2018, tín dụng trong bất động sản và xây dựng của 10 ngân hàng trên chiếm khoảng 12,7% tổng dư nợ cho vay khách hàng, giảm so với mức 13,6% của năm 2017.

Trong 10 ngân hàng được khảo sát, 4 ngân hàng có tỉ trọng tín dụng bất động sản, xây dựng tăng hoặc giữ nguyên; 6 ngân hàng có tỉ trọng này giảm so với 2017.

Hai ngân hàng có tỉ trọng cho vay bất động sản, xây dựng trên 20% là SCB và VPBank; 5 ngân hàng có tỉ trọng trên 10% bao gồm VietinBank, BIDV, MBBank, HDBank và Techcombank. Ba ngân hàng có tỉ trọng dưới 10% là Vietcombank, Sacombank và ACB (Riêng Sacombank chỉ tính trên số liệu dư nợ trong ngành xây dựng được công bố).

Năm 2018, dư nợ trong hai ngành bất động sản và xây dựng của SCB tăng thêm 13.380 tỉ đồng, trở thành ngân hàng có tỉ trọng cho vay nhiều nhất. Dư nợ cho vay trong hai ngành này của SCB cuối năm 2018 là 87.564 tỉ đồng, chiếm 29% tổng dư nợ.

Cùng với SCB, VPBank cũng là nhà băng có tỉ trọng dư nợ cho vay bất động sản và xây dựng ở mức trên 20%, tăng hơn 21.190 tỉ đồng so với đầu năm. 

Xét về tỉ trọng trên tổng dư nợ cho vay của ngân hàng thì hệ số này cũng tăng đáng kể từ 22,7% lên 28,2%. Trong đó, riêng cho vay trong hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà băng này đạt hơn 43.342 tỉ đồng, chiếm 19,52% tổng dư nợ.

HDBank và Techcombank cũng có tỉ trọng tín dụng bất động sản tương đối cao, lần lượt 13,5% và 17,8%.

Đối với Techcombank, ngoài các khoản vay trực tiếp, ngân hàng cũng nắm giữ khoảng 58,5 nghìn tỉ đồng trái phiếu do các tổ chức kinh tế trong nước phát hành, trong đó có lượng lớn trái phiếu do Vingroup phát hành. Do đó, nếu tính cả hình thức cho vay qua kênh trái phiếu thì dư nợ tín dụng trong bất động sản và xây dựng của Techcombank sẽ tăng thêm đáng kể.

Dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS và xây dưng tại thời điểm 31/12/2018 của 10 ngân hàng có dư nợ cho vay lớn nhất (ngoài Agribank) - đơn vị: tỉ đồng (Nguồn: QT tổng hợp)

Trong nhóm ba "ông lớn" thuộc Nhà nước, dù giảm về giá trị và tỉ trọng nhưng dư nợ trong lĩnh vực này của BIDV vẫn lớn hơn nhiều so với Vietcombank và VietinBank.

Cụ thể, tại BIDV, dư nợ bất động sản và xây dựng hơn 133.725 tỉ đồng, giảm 2.750 tỉ đồng so với cùng kì năm trước nhưng vẫn chiếm 13,5% tổng dư nợ (năm 2017 là 15,7%).

Cuối 2018, VietinBank có 94.338 tỉ đồng cho vay xây dựng, tăng 9.752 tỉ đồng so với năm 2017, tương ứng tăng 11,5% cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng (hơn 9%). Đồng thời, tín dụng xây dựng của VietinBank chiếm khoảng 10,9% tổng dư nợ, tăng nhẹ so với mức 10,7% của cùng kì năm trước.

Trong 10 ngân hàng có dư nợ cho vay lớn nhất thì "ông lớn" Vietcombank có tỉ trọng tín dụng bất động sản, xây dựng thấp nhất, ở mức 4,6% (cùng kì năm trước 5,9%). Năm qua, dư nợ lĩnh vực rủi ro này cũng được Vietcombank giảm 3.242 tỉ đồng xuống còn 28.873 tỉ đồng.

Theo nhận định của TS Cấn Văn Lực, thời gian vừa qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã quản lý những lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản, các dự án BT, BOT. Mặc dù đã kiểm soát song dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản vẫn ở đà tăng ở 8 - 10%/năm.

Theo đó, tính đến cuối 2018 dư nợ cho vay bất động sản ước chiếm 7,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Nếu tính cả cho vay bất động sản và xây dựng thì tỷ trọng này lên đến 16,5%, còn nếu tính cả cho vay mua nhà, sửa nhà trong cho vay tiêu dùng thì tổng dư nợ kinh doanh bất động sản, xây dựng và liên quan đến nhà ở chiếm đến 22,5 % tổng dư nợ nền kinh tế.

Tỉ trọng tín dụng bất động sản sẽ giảm dần trong năm 2019?

Bắt đầu từ năm 2019, tín dụng cho bất động sản sẽ bắt đầu bị siết chặt bằng các qui định cụ thể. Theo đó, kể từ đầu năm 2019, hệ số rủi ro cho vay bất động sản sẽ tăng từ mức 200% lên mức 250%. Trong khi đó, tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn giảm từ mức 45% xuống 40% theo qui định của Thông tư 19 của NHNN. 

Trong bối cảnh vốn tự có của hệ thống ngân hàng đang tăng khá chậm, đặc biệt tại khối các ngân hàng quốc doanh thì việc nâng hệ số rủi ro sẽ làm hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng bị suy giảm. Nhất là khi đa phần các ngân hàng hiện nay đều chưa đảm bảo được CAR theo tiêu chuẩn Basel II. 

Chính vì vậy, để đảm hệ số CAR theo qui định, các ngân hàng sẽ phải hạn chế cấp tín dụng cho các lĩnh vực có hệ số rủi ro cao như bất động sản hay chứng khoán…

Việc giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ khiến các ngân hàng phải thận trọng hơn khi cho vay đối với bất động sản bởi nhu cầu vốn của ngành này hầu hết là trung và dài hạn. Trong bối cảnh tăng trưởng huy động hiện đang đang thấp hơn tăng trưởng cho vay thì các nhu cầu vốn này sẽ càng được các ngân hàng quản lí chặt.

Trường hợp vẫn muốn duy trì cho vay bất động sản thì các ngân hàng sẽ buộc phải gia tăng các nguồn vốn dài hạn. Phương án này có vẻ đang được các nhà băng tiến hành trong thời gian gần đây khi nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động, đặc biệt tại các kì hạn dài. 

Mới nhất, lãi suất huy động thông qua chứng chỉ tiền gửi đã được các ngân hàng đẩy lên mức kỉ lục 8,9% áp dụng cho kì hạn 36 tháng. Trong khi tiền gửi tiết kiệm các kì hạn trên 12 tháng cũng được hầu hết ngân hàng áp dụng ở mức trên 8%/năm.

Siết tín dụng vào bất động sản, doanh nghiệp địa ốc đã ‘thấm đòn’?

Siết tín dụng vào bất động sản, HoREA khuyến nghị DN địa ốc phát hành trái phiếu

Bất động sản năm 2019: Siết tín dụng - cơ hội thanh lọc doanh nghiệp