Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn 'cân não'

Nếu quý I/2021, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan cho việc khôi phục thì giữa quý II/2021, làn sóng COVID-19 thứ 4 bất ngờ bùng phát mạnh mẽ tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, khiến nền kinh tế toàn quốc nói chung và thị trường bất động sản nói riêng lâm vào thế khó.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, với tình trạng an ninh thắt chặt, các nhà đầu tư trong và ngoài nước không có nhiều điều kiện thuận tiện trong việc đi lại, giao thương, thị trường bất động sản thời gian gần đây chứng kiến sức mua giảm, các nhà đầu tư đều ở trong trạng thái dè chừng và thận trọng khi quyết định đầu tư bất động sản.

Riêng đối với những sản phẩm tốt, đây là một cơ hội để minh chứng giá trị sản phẩm và tiềm lực của những nhà phát triển uy tín trên thị trường.

Song, đối với những sản phẩm không phù hợp, trong điều kiện kinh tế hiện tại, ông Khương cho rằng đây là một thời điểm khó để thị trường hấp thụ những sản phẩm này. Ngoài ra, vấn đề pháp lý của các dự án vẫn là câu chuyện kéo dài từ nhiều năm nay dẫn đến tình trạng nguồn cung sơ cấp trên thị trường bị hạn chế.

Vị chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên dành cho các nhà đầu tư cá nhân trong nửa cuối năm 2021. Theo đó, mỗi nhà đầu tư có nhu cầu khác nhau, kỳ vọng khác nhau, điều kiện tài chính khác nhau, nhưng đây vẫn là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

Tuy nhiên, vấn đề pháp lý, năng lực tài chính, cân đối quản trị rủi ro trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn vẫn là những yếu tố cần được cân nhắc khi quyết định đầu tư.

Thực tế, thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn sốt nóng. Lãi suất tiền gửi thấp, dòng tiền nhàn rỗi trong dân và từ nhiều kênh khác đổ vào khiến giá đất tăng tăng vù vù khắp từ Bắc chí Nam.

Cơn sốt đất đã hạ nhiệt, thị trường chững lại, song đây lại là giai đoạn cân não đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Nên kiên trì giữ đất chờ giá tăng hay thoát hàng để "nhẹ nợ" đang là câu hỏi được không ít nhiều người đặt ra.

Dữ liệu vừa được Batdongsan.com.vn công bố cho thấy, trong tháng 5, dịch COVID-19 lần 4 bùng phát mạnh tại nhiều tỉnh thành khiến mức độ quan tâm đến bất động sản và lượng tin đăng giảm 7% và 3% so với tháng 4. Mức quan tâm giảm mạnh nhất ở loại hình đất nền (19%) và đất nền dự án (23%).

Trong khi đó, phân khúc căn hộ chung cư và biệt thự lội ngược dòng với mức quan tâm tăng 3 - 5%.Giá rao bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP HCM ghi nhận tiếp tục tăng so với cùng kỳ.

Thận trọng với tín dụng vào bất động sản

Có một thực tế đang diễn ra, trong khi giá đất có dấu hiệu chững lại thì giá nhà vẫn ghi nhận tăng trên diện rộng. Mức giá này được giới chuyên môn dự báo vẫn sẽ tiếp tục leo cao trong thời gian tới. Điều này đang rấy lên mối lo ngại cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Trong khi đó, việc thiếu vắng kênh thông tin chính thống về thị trường vẫn đang là một thách thức.

Bộ Xây dựng mới đây cũng đưa ra nhận định, mặc dù hiện tượng sốt đất nền chỉ diễn ra ở quy mô cục bộ của từng khu vực, dự án nhưng cũng cho thấy dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro của thị trường cần có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước, tránh tình trạng lan rộng, mất kiểm soát, trở thành "bong bóng" bất động sản.

Báo cáo định kỳ tháng 6 của Ngân hàng HSBC vừa công bố đã khuyến nghị NHNN thận trọng với những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản.

HSBC cho biết, dịch COVID-19 dai dẳng phủ bóng lên những rủi ro ảnh hưởng đến tăng trưởng. Đối với Việt Nam, đó chính là ngành bất động sản.

Trong khi đó, giá nhà ở các thành phố lớn đã tăng lên trong vòng hai năm qua, đặc biệt ở phân khúc xa xỉ. Nguyên nhân một phần là do chính sách tiền tệ hỗ trợ; thị trường trong nước chính là yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu bất động sản tăng lên.

Cụ thể, năm 2020, giá căn hộ xa xỉ tăng 9% so với mức tăng 4 - 5% ở phân khúc trung cấp, bình dân. Thị phần phân khúc xa xỉ và hạng sang tăng từ dưới 30% trong tổng số bán ra năm 2019, lên hơn 70% năm 2020.

Mặc dù dòng vốn FDI rót vào bất động sản tháng 5 tăng hơn 200% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng về tổng thể, phần lớn nguồn vốn ngoại vẫn chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất. Do đó, có thể thấy, giá bất động sản tăng chủ yếu do nhà đầu tư trong nước.

Ngoài ra, theo HSBC, tăng trưởng tín dụng nhanh chóng từ đầu năm 2021 cũng được coi là nguyên nhân chính. Tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã tăng lên 15% trong tháng 1 và 2 so với cùng kỳ năm ngoái, vượt ngưỡng mục tiêu 12% của NHNN. Đến giữa tháng 4, tổng tăng trưởng tín dụng đã đạt trên 15% so với cùng kỳ năm trước.

NHNN cũng vừa kêu gọi các ngân hàng thương mại tăng cường hoạt động kiểm soát rủi ro, thông báo đẩy mạnh các biện pháp kiểm soát chặt tín dụng đổ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản.

Đây không phải lần đầu NHNN kiểm soát chặt thị trường bất động sản để giảm thiểu rủi ro. Trước đây, cơ quan này từng áp dụng những chính sách vĩ mô đảm bảo an toàn nhằm kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản, nhắm tới nhà đầu tư kinh doanh, không phải người vay mua nhà vì tỷ lệ thế chấp của Việt Nam còn khá thấp trong khu vực Đông Nam Á.

Có thể thấy, một trong những công cụ chính của NNHN chính là kiểm soát chặt tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn ngân hàng có thể dùng để cấp tín dụng cho các dự án trung và dài hạn.

HSBC cho rằng, trong trường hợp cần thiết, NHNN vẫn có thể áp dụng những biện pháp kiểm soát chặt hơn. Tuy nhiên, cơ quan quản lý vẫn phải thận trọng cân bằng giữa việc kiểm soát chặt chẽ và hạn chế tín dụng vào bất động sản, với giảm thiểu rủi ro trước mắt do COVID-19 gây ra đối với ngành này. Bởi xét cho cùng, đây vẫn là một nguồn đóng góp ngày càng nhiều cho tăng trưởng chung.

Nếu thị trường có dấu hiệu nóng lên, NHNN sẵn sàng có thêm nhiều động thái, ví dụ như áp dụng những biện pháp đảm bảo an toàn vĩ mô giới hạn hoặc siết chặt hạn mức tín dụng bất động sản. Mặc dù vậy, đợt bùng dịch COVID-19 gần đây có nguy cơ gây khó khăn cho việc ban hành và thực thi, do lo ngại tác động tiêu cực lên sự tăng trưởng chung của Việt Nam.

Trong nhiều năm qua, NHNN đã dùng chính sách tiền tệ như một công cụ hỗ trợ tăng trưởng trong khi các chính sách để đảm bảo an toàn vĩ mô là để kiểm soát rủi ro trong ngành bất động sản. Dù vậy, HSBC cho rằng, giá nhà ở tăng lên sẽ kìm hãm khả năng NHNN tiếp tục cắt giảm lãi suất.

Đơn vị này cho rằng, việc các cơ quan chức năng quan ngại khả năng thị trường nhà ở có thể không còn là một nhân tố trọng yếu của nền kinh tế và vì thế giám sát chặt thị trường bất động sát trong nước là một tín hiệu đáng khích lệ. Trong trường hợp cần thiết, các chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô có thể được áp dụng nhằm kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn.

Dù vậy, vẫn cần thận trọng cân bằng vì những nguy cơ bất lợi đang ngày một gia tăng đối với tăng trưởng.