Thị trường căn hộ cho thuê: 'Mức thuế 10% khá cao và cần lộ trình'

Giá căn hộ cho thuê đã giảm 20 - 40% 

Từng có thời điểm, việc mua căn hộ rồi cho thuê trở thành xu hướng mang lại lợi nhuận tốt cho các nhà đầu tư bất động sản. Không chỉ vừa có nhà, mô hình này còn mang lại dòng tiền đều đặn hàng tháng cho nhà đầu tư, đồng thời tăng giá trị sử dụng của tài sản.

Kể từ khi dịch COVID-19 bùng phát, phân khúc căn hộ cho thuê phải vật lộn để tìm lại chỗ đứng trên thị trường.

Trao đổi với chúng tôi, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers International Việt Nam cho biết, trước thời điểm dịch COVID-19, giá thuê căn hộ có xu hướng tăng khá đều đặn, đặc biệt ở những khu vực gần trung tâm TP HCM và Hà Nội.

Tuy nhiên, thống kê của Colliers cho thấy, hiện giá thuê căn hộ trung bình đã giảm 20 - 40% so với thời điểm trước khi dịch bùng phát. 

Những căn hộ cho thuê diện tích 75 m2 ở một số quận xa trung tâm TP HCM, hiện giá thuê chỉ ở mức 9 - 10 triệu/tháng so với mức 12 - 13 triệu/tháng trước đây.

Ông David nhận định, khả năng tăng giá thuê trở lại của phân khúc này trong bối cảnh dịch bệnh đang diễn biến khó lường bị bỏ ngỏ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cũng cho rằng dịch COVID-19 đã tác động đáng kể đến mặt bằng giá của phân khúc căn hộ cho thuê.

"Phân khúc căn hộ cho thuê vốn đã có xu hướng giảm từ năm 2018. Lợi nhuận cho thuê căn hộ bắt đầu giảm và kém hấp dẫn hơn so với một số kênh đầu tư khác, vì nguồn cung tăng mạnh trong giai đoạn từ năm 2015 - 2018.

Đến khi dịch COVID-19 bùng phát, các hoạt động kinh tế giảm sút, dịch chuyển lao động (người nước ngoài, các chuyên gia cao cấp người Việt) cũng giảm khiến nhu cầu thuê nhà giảm theo", ông Hoàng cho biết.

Thống kê của DKRA cho thấy, một căn hộ hạng B tại TP HCM năm 2018 có giá khoảng 2,5 - 3 tỷ đồng có thể cho thuê được 13 - 15 triệu đồng/tháng, nhưng hiện nay chỉ có thể cho thuê khoảng 10 - 12 triệu đồng/tháng.

Cùng thời điểm, căn hộ hạng A khoảng 5 tỷ đồng/căn, giá cho thuê khoảng 22 - 25 triệu đồng/tháng thì hiện nay chỉ khoảng trên 20 triệu đồng/tháng.

Hoặc cao cấp hơn, một căn hộ có giá mua khoảng 8 tỷ đồng/căn, giá cho thuê khoảng 40 triệu đồng/tháng và hiện tại chỉ có thể cho thuê khoảng 32 - 33 triệu đồng/tháng. Tức là tỷ lệ lợi nhuận từ 6% giờ giảm xuống dưới 5%.

Tại thị trường Hà Nội, theo khảo sát của người viết, giá thuê căn hộ chung cư ở những dự án xa trung tâm như Usilk City (Hà Đông), Gemek Tower (Hoài Đức), Tân Tây Đô (Đan Phượng),... hiện dao động 4 - 8 triệu đồng/tháng tùy diện tích.

Một số dự án có vị trí gần trung tâm hơn như Vinhomes Gardenia (Nam Từ Liêm), D'Capitale (Cầu Giấy), Imperia Garden (Thanh Xuân),... giá thuê hiện khoảng 9 - 12 triệu đồng/tháng.

Khảo sát một số người có căn căn hộ cho thuê ở Hà Nội cho thấy, dịch bệnh khiến việc tìm khách thuê nhìn chung khó khăn hơn so với trước đây.

Thêm 10% thuế - nỗi lo kép giữa mùa dịch

Chưa kịp thích nghi trước tác động của dịch COVID-19, từ cuối tháng 4 đến nay, nhiều nhà đầu tư căn hộ cho thuê trong chung cư, cao ốc lại có thêm lý do để lo lắng khi các cơ quan thuế có động thái siết chặt quản lý đối với phân khúc này.

Tại TP HCM, Cục thuế thành phố đã có tờ trình gửi UBND TP HCM về kế hoạch thu thuế một số lĩnh vực, trong đó có bất động sản.

Theo đó, Cục sẽ làm việc với các cá nhân, tổ chức cho thuê nhà; cho thuê căn hộ, cho thuê mặt bằng kinh doanh tại chung cư; cá nhân, tổ chức trực tiếp kinh doanh, cung cấp dịch vụ trong khu vực chung cư; cá nhân, tổ chức cho thuê văn phòng để thực hiện thu thuế.

Trước mắt, TP HCM sẽ thí điểm thu thuế căn hộ cho thuê đối với các chung cư ở quận 11, gồm Chung cư Res 11 (205 Lạc Long Quân, phường 3), khu nhà ở thương mại Thuận Việt (319 Lý Thường Kiệt, phường 15), cao ốc Bảo Gia (184 Lê Đại Hành, phường 15), chung cư 70 Lữ Gia (70 Lữ Gia, phường 15), cao ốc Khải Hoàn (624 Lạc Long Quân, phường 5).

Trước động thái này, anh B, người cho thuê căn hộ tại Cao ốc Khải Hoàn cho rằng, trong bối cảnh dịch bệnh, lợi nhuận từ việc kinh doanh căn hộ không nhiều, nếu mức thu thuế quá cao trong thời điểm này sẽ khiến nhà đầu tư gặp khó.

Sau TP HCM, Cục thuế TP Hà Nội cũng có công văn chỉ đạo rà soát, quản lý với các hộ, cá nhân cho thuê nhà; đồng xử lý hành vi không đăng ký kê khai, nộp thuế đối với việc cho thuê.

Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh có doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm không thuộc diện chịu thuế. 

Như vậy, các trường hợp cá nhân có bất động sản cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, tương đương trên 8,3 triệu đồng/tháng được xác định là đối tượng phải kê khai, nộp thuế.

Trong biểu thuế do Bộ Tài chính ban hành, hoạt động cho thuê tài sản không kèm theo dịch vụ lưu trú sẽ chịu thuế 10%, trong đó bao gồm 5% thuế giá trị gia tăng (GTGT) và 5% thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 5%.

Để không phải chịu thuế, không ít trường hợp người cho thuê không khai báo, không làm hợp đồng hoặc hợp đồng cho mượn, ở nhờ, chia tách hợp đồng hoặc khai giảm giá thuê dưới mức quy định,…

Theo ông Nguyễn Hoàng, việc nộp thuế đối với căn hộ cho thuê thường được áp dụng cho các căn hộ cao cấp, người thuê là các công ty thuê cho chuyên gia hoặc quản lý cấp cao ở, họ cần hóa đơn giá trị gia tăng nên yêu cầu chủ nhà cung cấp hóa đơn và kê khai thuế đầy đủ. 

Ngược lại, đối với loại hình căn hộ trung bình hoặc bình dân, người thuê là cá nhân thì rất hiếm trường hợp áp dụng việc khai thuế.

Về mức thuế 10%, cho dù thu nhập từ việc cho thuê trên 100 triệu đồng/năm thì mức này cũng khá cao so với bối cảnh hiện nay, khi giá cả và lạm phát đã tăng cao so với thời điểm 3 - 4 năm trước. 

Hơn nữa, để cho thuê được căn hộ, chủ nhà đã phải bỏ thêm các chi phí như quảng cáo, môi giới (thường là 1 tháng tiền thuê cho hợp đồng thuê 1 năm, tương đương 8%), mua sắm trang thiết bị nội thất,… Chưa kể khi mua căn hộ, chủ nhà phải trả tiền lãi vay ngân hàng.

Mặc dù vậy, những chi phí này lại không được liệt kê để khấu trừ, trong khi thuế TNCN từ tiền công/lương vẫn được giảm trừ. 

Do vậy, ông Hoàng cho rằng thực thu lợi nhuận từ việc cho thuê cũng chưa hẳn có hiệu quả. Bên cạnh đó, cơ chế xác định thu nhập cho thuê để đánh thuế cũng còn nhiều vấn đề chưa phù hợp.

Về phía Colliers, ông David cho rằng mức thuế 10% áp dụng với hoạt động cho thuê nhà hiện nay cao hơn so với một số loại hình kinh doanh khác, chẳng hạn như karaoke, cung cấp nội dung số, tư vấn giám sát thi công,… chỉ phải đóng mức thuế suất 7% (bao gồm thuế TNCN 2% và thuế GTGT 5%).

Nhìn sang một số nước trong khu vực, hiện mức thuế này ở Campuchia là 10% với chủ cho thuê là người bản địa và 14% với chủ cho thuê là người nước ngoài. 

Trong khi đó, Thái Lan lại áp dụng thuế lũy tiến, nghĩa là người có tài sản hoặc tổng thu nhập càng cao sẽ bị đánh thuế càng cao. Trong đó, thuế từ thu nhập cho thuê nhà dao động trong khoảng 5 - 35%.

Về quan điểm chung, các chuyên gia cho rằng, việc đặt ra mức thu thuế cho thuê căn hộ cần tính đến các khoản giảm trừ như thuế thu nhập cá nhân, không chỉ đảm bảo mục tiêu gia tăng nguồn thu ngân sách mà còn khuyến khích thị trường bất động sản phát triển.

Dự báo về thị trường căn hộ cho thuê trong tương lai, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, dù chịu nhiều ảnh hưởng của dịch COVID-19, song về lâu dài, phân khúc này vẫn còn nhiều tiềm năng. 

Theo ông David, các nhà đầu tư mua bất động sản với hai mục tiêu chính về lợi nhuận: Lãi về vốn và tỷ suất lợi nhuận cho thuê. 

Lãi về vốn là mức lợi nhuận có được từ việc bán đi tài sản, trong khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê, như tên gọi của nó, là phần thu nhập có được từ việc cho thuê bất động sản. 

Việc đánh thuế căn hộ cho thuê không ảnh hưởng đến lãi về vốn nhưng tỷ suất lợi nhuận cho thuê sẽ giảm đi 10%. 

"Việc này sẽ không ảnh hưởng quá nhiều đến thị trường căn hộ vì lãi về vốn thường chiếm tỷ lệ lớn nếu xét về tổng lợi nhuận của nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản Việt Nam vốn đang có sức cầu cao, do đó nhà đầu tư sẽ vẫn nhìn ra được tiềm năng về dài hạn của thị trường căn hộ cho thuê", ông David nhận định.