Hết thời hái ra tiền nhờ cho thuê căn hộ

Căn hộ tăng giá nhưng lợi suất cho thuê giảm

Vợ chồng chị Linh (Hà Nội) sở hữu một căn hộ cao cấp tại Tây Hồ. Thời điểm hơn hai năm trước, trung bình mỗi tháng, vợ chồng chị thu về hơn 15 triệu đồng từ việc cho thuê. Tuy nhiên, cuối năm ngoái, khách thuê đã trả nhà. Sau đó, dù đã giảm giá nhưng nhiều người cứ dọn đến dăm bữa nửa tháng rồi dọn đi và hiện căn hộ vẫn đang trong tình trạng bỏ trống.

"Vợ chồng tôi đang tính bán nhà để mua đất vì vì tỷ suất lợi nhuận không như kỳ vọng. Giá thuê tăng không kịp với giá mua", chị Linh nói.

Thực tế, giá căn hộ tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM những năm gần đây ghi nhận tăng nhanh, ngay cả trong giai đoạn thị trường chịu những ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh.

Chia sẻ tại tọa đàm trực tuyến "Sàn giao dịch và môi giới bất động sản vượt khó do ảnh hưởng COVID-1 - giải pháp và kiến nghị" diễn ra mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, tình trạng lệch pha cung cầu đang diễn ra ngày càng rõ nét trên thị trường bất động sản.

Trong khi nguồn cung khan hiếm, đặc biệt là tại TP HCM thì nguồn cầu vẫn khả quan, nhiều người vẫn có nhu cầu mua để đầu tư và an cư. Đây chính là nguyên nhân khiến giá bán căn hộ sơ cấp vẫn ghi nhận tăng trong 6 tháng đầu năm 2021. Cụ thể, TP HCM tăng 16% và Hà Nội tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, theo bà Dung, giá đất tại hầu hết các địa phương có xu hướng tăng, chi phí nguyên vật liệu tăng, chi phí lưu thông hàng hóa tăng và thậm chí là chi phí xây dựng (nhân công) cũng tăng,... là nguyên nhân đẩy giá căn hộ lên cao.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán tại nhiều dự án ở TP HCM trong 6 tháng đầu năm cũng ghi nhận tăng cao hơn so với cùng kỳ. Riêng với căn hộ cao cấp, tốc độ tăng giá lên đến 30%, căn hộ trung cấp khoảng 5 - 10%.

"Tuy vậy, biên lợi nhuận của các nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp sẽ thấp hơn so với kỳ vọng ban đầu do ảnh hưởng của đại dịch", bà Dung nói.

Còn tại Hà Nội, các nhà đầu tư vẫn kiếm được lợi nhuận nhờ mua đi bán lại nhưng tốc độ tăng giá thấp hơn so với TP HCM, khoảng 4 - 8%.  

Nguyên nhân một phần là do nguồn cung tại thị trường TP HCM đã bị khan hiếm trong một thời gian dài và nguồn tiền đầu tư tại thị trường này vẫn còn khá dồi dào, khiến cho cả mức giá sơ cấp và thứ cấp đều cao.

Cũng theo vị chuyên gia này, bên cạnh những nhà đầu tư mua để bán lại kiếm lời thì cũng có rất nhiều nhà đầu tư mua để cho thuê, đặc biệt là tại TP HCM. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện này, lợi suất cho thuê ở cả hai thị trường lớn đều chứng kiến sự sụt giảm tương đối mạnh.

Đơn cử, vào thời kỳ cao điểm, lợi suất cho thuê căn hộ cao cấp tại TP HCM ghi nhận khoảng 7 - 8%, thậm chí là 9%. Tuy nhiên, khi đại dịch bắt đầu diễn ra, từ đầu năm 2020, lợi suất cho thuê giảm xuống còn 4 - 6,5%.

Đến quý II/2021, con số này giảm xuống chỉ còn 4%. Nguyên nhân chính là khách thuê, đặc biệt là nhóm chuyên gia và người nước ngoài đã về nước hoặc không sang được Việt Nam. Do đó, thị trường căn hộ cho thuê hiện đang trong tình trạng thừa cung thiếu cầu.

Báo cáo quý II của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng, tỷ suất sinh lời của bất động sản cho thuê ở cả Hà Nội và TP HCM đang giảm dần đều và xuống thấp kể từ năm 2019. Trong đó, TP HCM giảm 1,2% xuống còn 4% và Hà Nội giảm 0,4% xuống còn 4,6%.

Xét về từng loại hình, căn hộ cao cấp với suất đầu tư lớn nhưng tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 3,7%, thấp hơn tỷ suất sinh lời bình quân của thị trường chung cư. Trong khi đó, căn hộ trung cấp có tỷ suất lợi nhuận cho thuê xấp xỉ 4,1%, còn căn hộ bình ghi nhận khoảng 4,5 - 4,8%. Còn tại Hà Nội, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ ở cả ba phân khúc xấp xỉ trong khoảng 4,3 - 4,5%.

Không chỉ căn hộ, dù có giá bán cao gấp 2 - 3 lần căn hộ, song tỷ suất sinh lời của nhà phố cho thuê tại nhiều khu vực tại TP HCM  thậm chí đã giảm xuống dưới 2% (quận 2). Tại Hà Nội, tỷ suất sinh lời của nhà phố cho thuê cũng chỉ rơi vào khoảng 2,3 - 2,8% tùy khu vực.

Có còn là "gà đẻ trứng vàng"?

Từng được ví như "gà đẻ trứng vàng" nhưng khoảng hai năm trở lại đây, thị trường căn hộ cho thuê khiến không ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính vỡ mộng. Đặc biệt là từ khi dịch COVID-19 bùng phát, tình trạng ế ẩm ngày càng trầm trọng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh TP HCM nhận định, sau thời gian dài tăng trưởng rất mạnh thì tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP HCM đã giảm, duy trì ở mức thấp hơn tại thị trường Hà Nội và có thể thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm ngân hàng.

Đưa ra ví dụ cụ thể hơn, Tổng giám đốc Colliers International Việt Nam David Jackson cho biết, giá thuê căn hộ trung bình hiện đã giảm 20 - 40%. Những căn hộ cho thuê có diện tích 75 m2 ở một số quận xa trung tâm TP HCM hiện có giá thuê khoảng 9 - 10 triệu/tháng, trong khi giá thuê trước đây là 12 - 13 triệu/tháng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cũng cho rằng, dịch COVID-19 đã tác động đáng kể đến mặt bằng giá của phân khúc căn hộ cho thuê, lợi nhuận cho thuê phân khúc này bắt đầu giảm và kém hấp dẫn hơn so với một số kênh đầu tư khác.

Vị chuyên gia này lấy ví dụ, một căn hộ hạng B tại TP HCM trị giá 2,5 - 3 tỷ đồng có thể cho thuê với giá 13 - 15 triệu đồng/tháng vào năm 2018, nhưng hiện nay chỉ có thể cho thuê với giá khoảng 10 - 12 triệu đồng/tháng.

Tương tự đối với căn hộ hạng A trị giá khoảng 5 tỷ đồng, giá cho thuê 22 - 25 triệu đồng/tháng thì hiện nay chỉ khoảng trên 20 triệu đồng/tháng. Hoặc cao cấp hơn, một căn hộ 8 tỷ đồng có giá cho thuê khoảng 40 triệu đồng/tháng và hiện tại chỉ có thể cho thuê khoảng 32 - 33 triệu đồng/tháng. Điều này đồng nghĩa tỷ suất lợi nhuận giảm từ 6% xuống dưới 5%.

Không ít chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng đưa ra dự báo, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhiều khả năng sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới nếu dịch bệnh vẫn kéo dài.