Chủ căn hộ cho thuê 'thoi thóp', gồng mình trả lãi vay ngân hàng

Căn hộ cho thuê từng được xem là một kênh đầu tư sinh lời an toàn, có nguồn thu đều đặn mỗi tháng. Đồng thời, giá trị căn hộ cho thuê cũng tăng theo thời gian.

Thế nhưng kể từ khi dịch COVID-19 bùng phát đến nay, thị trường căn hộ cho thuê không ít lần rơi vào cảnh chật vật, chủ đầu tư bị đẩy vào cảnh đau đầu với chi phí khổng lồ hàng tháng, đặc biệt là ở các thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội,...

Chủ căn hộ cho thuê đỏ mắt tìm khách

Chia sẻ với người viết, anh Tấn Tài, một môi giới bất động sản có nhiều căn hộ chung cư tại quận 2 cho biết: “Trước đây, tôi chỉ cần đăng bài cho thuê căn hộ ở một vài nhóm trên mạng xã hội thì đã có rất nhiều khách hàng nhắn tin, gọi điện hỏi thuê. Giờ đăng bài thì không ai hỏi, giá thuê căn hộ cũng đã giảm nhiều so với trước nhưng vẫn khó tìm được khách thuê”.

Anh Tài chia sẻ thêm, đa số khách hàng hiện tại đều có tâm lý lo sợ dịch bệnh, ngại tìm chỗ ở mới nên họ ít đi xem nhà mà lựa chọn tiếp tục ở lại chỗ ở cũ để chờ qua hết mùa dịch.

Chị Đỗ Hoa, một nhà đầu tư cá nhân tại TP Thủ Đức chia sẻ: “Hiện tôi đang đầu tư một căn chung cư cho thuê tại Thủ Đức. Mỗi tháng tôi thu về gần 15 triệu đồng tiền thuê nhà. Tuy nhiên, qua 4 đợt bùng phát dịch bệnh, tôi phải giảm giá để hỗ trợ khách thuê. Đến nay không thể hạ giá xuống được nữa, khách thuê đã trả nhà, dọn đến nơi khác có chi phí hợp lý hơn”.

Chị Hoa bộc bạch, căn hộ của chị đã bỏ không khoảng một tháng nay, dù có liên hệ cho môi giới cũng khó tìm được khách thuê nhà.

Cùng chung hoàn cảnh với chị Hoa, anh Hoài Bảo, chủ cho thuê căn hộ tại quận 11 cho biết: “Gia đình tôi đã giảm giá cho khách thuê nhiều lần. Đến nay, giá thuê chỉ dao động 10 - 11 triệu/tháng nhưng cũng chẳng ai thuê”.

Căn hộ cho thuê dần trở thành một kênh đầu tư kém hấp dẫn

Dịch COVID-19 bùng phát khiến cho người nước ngoài chưa thể trở lại Việt Nam. Còn khách hàng trong nước như người lao động cắt giảm chi tiêu cho thuê nhà, sinh viên cũng trả phòng về quê học online để tiết kiệm chi phí. Chủ đầu tư căn hộ cho thuê theo đó gần như quay cuồng trong vòng xoáy tìm kiếm khách hàng.

Bên cạnh đó, ngấm đòn của dịch bệnh, giá căn hộ cho thuê ngày càng giảm, kéo theo lợi nhuận cho thuê căn hộ lao dốc. Phân khúc căn hộ cho thuê dần trở thành một kênh đầu tư kém hấp dẫn.

Theo thống kê của DKRA, một căn hộ hạng B tại TP HCM năm 2018 có giá khoảng 2,5 - 3 tỷ đồng có thể cho thuê được 13 - 15 triệu đồng/tháng, nhưng hiện nay chỉ có thể cho thuê khoảng 10 - 12 triệu đồng/tháng.

Cùng thời điểm, căn hộ hạng A khoảng 5 tỷ đồng/căn, giá cho thuê khoảng 22 - 25 triệu đồng/tháng thì hiện nay chỉ khoảng trên 20 triệu đồng/tháng.

Hoặc cao cấp hơn, một căn hộ có giá mua khoảng 8 tỷ đồng/căn, giá cho thuê khoảng 40 triệu đồng/tháng và hiện tại chỉ có thể cho thuê khoảng 32 - 33 triệu đồng/tháng. Tức là tỷ lệ lợi nhuận từ 6% giờ giảm xuống dưới 5%.

Nỗi lo ế khách thuê và giá nhà giảm còn chưa dứt, nhiều chủ đầu tư còn phải đối đầu với “chủ nợ” là những khoản vay mua nhà.

Chị Đỗ Hoa tâm sự, trước đây khi quyết định đầu tư hai căn hộ ở Thủ Đức, vợ chồng chị đã dùng một phần tiền tiết kiệm và vay thêm ngân hàng để đầu tư. Tuy nhiên, dịch bệnh bùng phát, khách hàng trả nhà đã khiến gia đình trở tay không kịp. Không có nguồn thu từ việc cho thuê căn hộ, gia đình chị phải tự gồng mình trả lãi vay ngân hàng.

“Thêm một tháng mà không ai thuê, thì gia đình tôi như ngồi lên thêm một đống lửa”, chị Hoa chia sẻ.

Bên cạnh đó, chủ cho thuê căn hộ còn phải chi trả thêm nhiều chi phí khác như phí quản lý, phí dịch vụ, bảo trì,... hàng tháng dù không có người ở.

Nỗi lo chồng chất nỗi lo...

Ngoài những biến động trước bối cảnh dịch bệnh, các chủ đầu tư căn hộ cho thuê mới đây lại có thêm một nỗi lo khác khi các cơ quan thuế có động thái siết chặt quản lý đối với phân khúc này kể từ ngày 1/8/2021.

Cụ thể, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm (8,33 triệu đồng/tháng) sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân 5%, thuế giá trị gia tăng 5%. Tổng thuế suất hai loại thuế này là 10% trên doanh thu.

Trước chủ trương trên, nhiều chủ đầu tư đã có những lo ngại vì thực tế, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ là không cao, thời gian hoàn vốn chậm, đặc biệt là trong thời điểm khó khăn do dịch bệnh như hiện tại.

Theo ghi nhận của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), tại các quận ven trung tâm TP HCM, một căn hộ trung cấp hai phòng ngủ 75 m2 có giá bán khoảng 3,5 - 4 tỷ đồng. Giá cho thuê giao động vào khoảng 12 - 15 triệu đồng/tháng, doanh thu cho thuê nhà 1 năm chỉ khoảng 144 - 180 triệu đồng.

Với doanh thu này, thời gian thu hồi vốn gốc sẽ rơi vào khoảng 19 - 24 năm. Trong lúc đó chủ nhà vừa phải bỏ ra nguồn vốn đầu tư có giá trị lớn, vừa phải trả lãi vay, vừa phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam cũng cho rằng, để cho thuê được căn hộ, chủ nhà đã phải bỏ thêm các chi phí như quảng cáo, môi giới, mua sắm trang thiết bị nội thất,… Chưa kể khi mua căn hộ, chủ nhà phải trả tiền lãi vay ngân hàng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định đánh thuế TNCN đối với doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm là chưa hợp lý, vì chưa xem xét mức giảm trừ gia cảnh. Đồng thời, cơ chế thu thuế này cũng không khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê do hạn mức 100 triệu đồng/năm là quá thấp.

Trước những bất cập trên, HoREA đã có văn bản đề xuất Bộ Tài chính xem xét trước mắt có thể nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế.

Mới đây nhất, Tổng cục Thuế cũng cho rằng, cá nhân kinh doanh, bao gồm cả cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thuộc diện không phải nộp thuế.

Ngoài ra, để giảm bớt khó khăn cho người nộp thuế do tác động của dịch COVID-19, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 52. Như vậy, cá nhân cho thuê tài sản phát sinh thuế thu nhập cá nhân phải nộp trong năm 2021 sẽ chưa phải nộp thuế cho đến ngày 31/12/2021.