Vì sao nhà đầu tư nước ngoài 'đặt cược' vào thị trường bất động sản cho thuê Trung Quốc?

Theo báo Liên hợp buổi sáng, các tổ chức đầu tư quốc tế bao gồm Blackstone và Warburg Pincus của Mỹ đang tăng cường đầu tư vào thị trường bất động sản cho thuê của Trung Quốc, với dự đoán các chính sách sắp tới của Trung Quốc sẽ có lợi cho lĩnh vực này.

Hãng tin Reuters dẫn lời Giám đốc phụ trách mảng bất động sản toàn cầu của công ty quản lý quỹ APG Asset Management N.V (Hà Lan), Graeme Torre cho rằng nhu cầu mua nhà ở Trung Quốc rất lớn, nhưng giá nhà đã tăng quá cao và vượt khả năng chi trả của nhiều người, do đó lĩnh vực nhà cho thuê sẽ phát triển.

APG Asset Management N.V hợp tác với công ty khai thác và phát triển bất động sản Mỹ Greystar để tiến vào thị trường cho thuê nhà của Trung Quốc. Dự kiến tập đoàn Hà Lan này sẽ đầu tư khoảng 1 tỷ euro (1,17 tỷ USD) vào lĩnh vực nhà cho thuê của Trung Quốc trong 3-5 năm tới.

Theo ông Qiqi Zhang - Giám đốc điều hành của Warburg Pincus, công ty quản lý Quỹ đầu tư vào vốn cổ phần tư nhân hàng đầu thế giới có trụ sở tại Mỹ - căn hộ cho thuê dài hạn là giải pháp tốt nhất để giải quyết gánh nặng chi phí nhà ở tại các đô thị của Trung Quốc. Đây cũng là cơ hội đầu tư lớn tiếp theo ở Trung Quốc, giống như bất động sản kho vận (logistics) cách đây một thập niên, hay trung tâm dữ liệu cách đây 5 năm.

Trước năm 2017, có rất ít tổ chức đầu tư quan tâm đến thị trường nhà cho thuê của Trung Quốc. Trong thời gian gần đây, Chính phủ Trung Quốc đã ngăn chặn quyết liệt tình trạng dạy thêm, gây sức ép lên nhiều “gã khổng lồ” công nghệ để ngăn chặn tình trạng độc quyền, và hạn chế tình trạng giá bán nhà tăng quá nhanh. 

Dự đoán về những chính sách của Bắc Kinh nhằm tăng cường nguồn cung nhà cho thuê, lĩnh vực này đang thu hút nhiều sự quan tâm của các tổ chức đầu tư nước ngoài.

Trong số các biện pháp mà Trung Quốc đã triển khai để cải tạo thị trường nhà cho thuê, hai biện pháp khuyến khích gần đây được các nhà đầu tư đón nhận tích cực. Một là đợt giảm thuế quy mô lớn có hiệu lực vào tháng 10/2021 và hai là ra mắt thị trường ủy thác đầu tư bất động sản (REIT).

Bàng Thụ Đông, Giám đốc bộ phận đầu tư khu vực Trung Quốc của công ty tư vấn bất động sản Jones Lang LaSalle, cho rằng chính sách giảm thuế dự kiến sẽ giúp tỷ suất lợi nhuận của các nhà cho thuê bất động sản tăng 10%, cộng thêm việc thị trường REIT cung cấp cơ chế thoái vốn sẽ mang lại những hiệu quả ngay lập tức. Thị trường Trung Quốc có tiềm năng lớn, do đó các quỹ toàn cầu sẽ tăng cường đầu tư vào nước này.

Các tổ chức nước ngoài đã tham gia vào thị trường nhà cho thuê của Trung Quốc có thể kể đến như Quỹ đầu tư quốc gia GIC của Singapore và Hội đồng đầu tư quỹ hưu trí Canada (CPPIB).

Henry Chin, Trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình Dương thuộc công ty tư vấn bất động sản CBRE (Mỹ), nhấn mạnh giá trị các giao dịch trên thị trường nhà cho thuê của Trung Quốc sẽ không tăng lên 10 tỷ USD ngay lập tức, nhưng sẽ đạt mức tăng trưởng đáng kể trong trung hạn.

Greystar cho biết, do các chính sách của Chính phủ Trung Quốc (trong lĩnh vực nhà cho thuê) đã ngày càng rõ ràng, công ty sẽ tăng cường đầu tư ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới này. 

Năm 2019, Greystar hợp tác với các tổ chức đầu tư toàn cầu như APG Asset Management N.V để thành lập quỹ đầu tư vào thị trường Trung Quốc trị giá 550 triệu USD. Greystar sở hữu một tòa nhà chung cư với 474 căn hộ cho thuê ở trung tâm Thượng Hải, ngoài ra còn có một tòa nhà khác đang trong quá trình xây dựng.

Theo số liệu ước tính của CBRE, số lượng người thuê nhà ở Trung Quốc sẽ vượt ngưỡng 240 triệu người vào năm 2022. Chỉ riêng tại Thượng Hải, thị trường căn hộ cho thuê phân khúc trung-cao cấp sẽ tạo ra doanh thu ít nhất 150 tỷ NDT (23 tỷ USD) mỗi năm.

Dòng vốn đầu tư đang chảy mạnh vào Trung Quốc và CBRE cho rằng, vốn đầu tư tư nhân và vốn đầu tư mạo hiểm vào lĩnh vực nhà cho thuê đã tăng mạnh trong những năm qua.

Một số nhà khai thác và quản lý tòa nhà đã áp dụng mô hình nhượng quyền, tức là thuê căn hộ dài hạn từ chủ nhà rồi cho người khác thuê lại, nhưng lại rơi vào tình trạng nợ nần chồng chất. Năm 2020, khi dịch COVID-19 bùng phát khiến người thuê nhà sụt giảm, trong khi các công ty không thể duy trì dòng vốn như trước. Đây cũng là lý do khiến nền tảng cho thuê căn hộ trực tuyến Danke Apartment - công ty từng được coi là một trong những startup triển vọng nhất Trung Quốc - sụp đổ.

Liên quan đến vấn đề này, Giám đốc điều hành khu vực Trung Quốc của Greystar Mã Thiên Lý, đây không phải là vấn đề của thị trường nhà cho thuê, mà là vấn đề trong mô hình kinh doanh của một số công ty trong ngành này. Bên cạnh đó, hiện nay ngày càng nhiều nhà đầu tư áp dụng chiến lược mua và nắm giữ tài sản trong dài hạn bất kể biến động trên thị trường.