Lãi suất neo cao, dòng tiền đầu tư bất động sản đang ‘nguội đi’

Mặt bằng lãi suất hiện nay đang neo ở mức cao. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5 - 11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13 - 15%/năm và được điều chỉnh theo quy định của từng tổ chức tín dụng.

Báo cáo tổng quan thị trường quý II/2026 của One Mount Group cho thấy lãi suất cho vay thả nổi phổ biến ở mức 11 - 14%/năm, khiến người mua thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển sang các kênh có lợi suất hấp dẫn hơn như tiền gửi tiết kiệm.

Xu hướng gia tăng tiền gửi được phản ánh qua số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), khi tổng tiền gửi của dân cư tại các ngân hàng đến cuối tháng 5/2026 đạt hơn 10,82 triệu tỷ đồng, tăng 4,76% so với cuối năm trước (tương ứng tăng gần 491.000 tỷ đồng) và là mức cao nhất từ trước đến nay.

Tuy nhiên, mức tăng tiền gửi không đồng nghĩa toàn bộ dòng tiền này dịch chuyển từ bất động sản sang ngân hàng. Số liệu cho thấy kênh tiền gửi đang tiếp tục thu hút lượng tiền nhàn rỗi lớn trong bối cảnh nhà đầu tư thận trọng hơn với các tài sản có mức độ biến động và chi phí vốn cao.

Lý giải về việc lãi suất tăng cao, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), cho rằng điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng cao, kéo theo nhu cầu vốn tăng lên. Khi nhu cầu vốn tăng, hệ thống tổ chức tín dụng cần điều chỉnh lãi suất để đảm bảo nguồn tiền vào ngân hàng, qua đó có nguồn lực cho vay.

Thứ hai, các kênh đầu tư khác như bất động sản, vàng, bạc, tiền số và tài sản số trở nên hấp dẫn hơn, khiến việc duy trì lãi suất quá thấp có thể gây khó khăn trong việc thu hút dòng tiền vào hệ thống ngân hàng. Bên cạnh đó,các yêu cầu về kiểm soát lạm phát cũng là một yếu tố tác động đến mặt bằng lãi suất.

"Lãi suất hiện nay đã không còn xu hướng tăng mạnh. Mặt bằng lãi suất trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ được giữ ổn định. Tuy nhiên, chúng ta có thể chấp nhận một mặt bằng lãi suất cao hơn so với trước đây", ông Lực nhấn mạnh, và cho rằng, vấn đề còn lại là doanh nghiệp phải cơ cấu lại hoạt động kinh doanh, cấu trúc tài chính để thích ứng với bối cảnh mới.

Thanh khoản giảm, giá nhà khó giảm sâu

Theo quan sát, khả năng thanh toán của người mua nhà hiện đồng thời chịu tác động từ mặt bằng giá và chi phí tài chính. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đòi hỏi nhiều hộ gia đình chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định mua nhà. Nhà đầu tư cũng ưu tiên những sản phẩm có khả năng khai thác sinh dòng tiền ngay để có chi phí bù đắp phần lãi vay.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.

Tuy nhiên, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do giá thành bao gồm chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.

Mặc dù vậy, các chuyên gia VARS cho biết trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua tại mặt bằng giá cao hoặc sở hữu sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng. Từ cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục kiểm chứng năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng các dự án thông qua khả năng hấp thụ.

Tuy nhiên, thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, sản phẩm định giá ảo, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Chia sẻ với báo chí tại sự kiện mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết dữ liệu thị trường cho thấy người mua nhà vẫn có nhu cầu tiếp cận tín dụng nhưng ngày càng thận trọng hơn với các quyết định tài chính. Khảo sát cho thấy 84% người được hỏi sẵn sàng vay để mua nhà, song 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản.

Phần lớn người mua cũng mong muốn tổng số tiền trả góp hằng tháng, gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20 - 40% thu nhập. Đáng chú ý, 81% người được khảo sát sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%.

Theo ông Quốc Anh, khi lãi suất vượt 10%, tốc độ tăng trưởng giao dịch thường chậm lại do người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính. Bên cạnh đó, chất lượng sống hay giá trị sử dụng lâu dài đang trở thành động lực chính trong quyết định mua bất động sản.

Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải nhanh chóng nhìn nhận lại bài toán về phát triển sản phẩm để đáp ứng thị hiếu mới, nhất là trong bối cảnh người dùng có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin và so sánh chi tiết các sản phẩm giữa các chủ đầu tư khác nhau.

“Trước yêu cầu ngày càng cao của người mua, các chủ đầu tư và sàn giao dịch cần điều chỉnh chiến lược phát triển và bán hàng. Bên cạnh việc chứng minh chất lượng thực tế của dự án, đặc biệt là hạ tầng và tiện ích, doanh nghiệp cần xây dựng chính sách thanh toán linh hoạt, phù hợp với từng nhóm khách hàng. Việc áp dụng các gói hỗ trợ lãi suất hoặc cố định lãi suất trong thời gian dài được xem là giải pháp giúp nâng cao khả năng chi trả”, vị này lưu ý.