'Sốt' giá đất nền cục bộ: Ảo hay thật?

Trong “tâm bão” sốt đất, giá đất nền tăng từ 50 - 100%, cá biệt có vị trí tăng tới 200%. Mỗi thương vụ giao dịch mang tới khoản tiền chênh hàng trăm triệu đến tiền tỷ cho những nhà môi giới hay nhà đầu tư lướt sóng. Cũng trong cơn sốt đất đó, không ít cò đất dễ dàng kiếm khoản tiền “khủng” mỗi ngày.

Tại thị trường bất động sản Đà Nẵng còn ghi nhận hình ảnh người dân vác bao tải tiền đi mua đất. Trong khi đó, ở Vân Đồn (Quảng Ninh), đâu đâu cũng bàn về giá đất. Tại Gia Lâm (Hà Nội), một số xã cũng rơi vào cơn sốt đất kể từ thời điểm dự án VinCity mở bán.

Giá đất tăng, tiền kiếm hàng tỷ, người người, nhà nhà mua đất… là những hình ảnh được báo chí miêu tả về cơn sốt đất cục bộ ở các địa phương. Nhiều ý kiến cho rằng, thực chất, thị trường đang diễn ra cơn sốt ảo do những nhà đầu tư lướt sóng, cò nậu đã thổi phồng thông tin để nâng giá bán. Nhưng, ở góc nhìn khác, theo giới đầu tư, sốt cục bộ là điều tất yếu của một thị trường bất động sản đang hội tụ những tiềm năng mà nhà đầu tư đánh giá là thông tin tốt.

Thị trường bất động sản "sốt" nóng: Ai là người rót vốn?

Theo nhận định của giới quan sát, những chủ thể tham gia vào các thị trường bất động sản đang sốt nóng chủ yếu là nhà đầu tư. Dường như đúng với quy luật vốn diễn ra lâu nay, ở đâu có thông tin tốt, ở đâu có sốt đất, ở đó sẽ có nhà đầu tư. Đó có thể là nhà đầu tư chuyên nghiệp hoặc là nhà đầu tư không chuyên.

Theo ông Nam, Giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại Hà Nội: “Trong cơn "sốt" đất, bất kể ai cũng có thể trở thành nhà đầu tư. Với 200 triệu đồng hay 1 tỷ đồng, người dân cũng đã trở thành nhà đầu tư. Chỉ cần có những quỹ đất tốt, giá cả hợp lý, nhà đầu tư sẽ bỏ vốn. Thực ra hiện nay, khi đất động sản đang được quan tâm thì tâm lý người dân sở hữu nguồn tiền tiết kiệm riêng, cũng sẽ mua một mảnh đất để đợi tăng giá”.

(Ảnh minh họa)

Ông Nam cũng nhấn mạnh: “Nhu cầu ở thực không lớn nhưng nhu cầu bỏ vốn đầu tư là chắc chắn nhiều. Những nhà đầu tư tham gia thị trường đa phần đều có khoản tiền thực để dành cho việc kinh doanh hoặc ngay cả người dân còn dư tiền cũng bỏ vào bất động sản. Đây là khoản tiền thật”.

Còn theo ông Ngô Văn Hải, Giám đốc Bắc Ninh Land, nhu cầu lớn nhất về bất động sản tập trung ở 2 thành phố: Hà Nội và TP.HCM. Trong khi đó, thị trường bất động sản tỉnh lẻ mới đang giải quyết về vấn đề đầu tư: “Thị trường bất động sản tỉnh lẻ sôi động hầu như là do sự tham gia của các nhà đầu tư. Bởi ở tỉnh lẻ, người dân thường không thiếu đất. Các nhà đầu tư lại muốn mở rộng thị trường, tìm kiếm cơ hội đầu tư mới như Bắc Ninh, Hải Phòng… Họ đầu tư vào đấy vì ở đây có khu công nghiệp, có sân bay, có thông tin về các tuyến đường”.

Sốt ảo hay thật?

Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường đang diễn ra việc thổi giá kiếm lời từ chính các nhà đầu tư và môi giới dẫn tới tình trạng "sốt" ảo.

Tuy nhiên, ở góc nhìn khác, ông Nam lại cho rằng: “Việc "sốt" ảo chỉ diễn ra cục bộ nhỏ tại các tâm điểm đang sốt đất. Còn bản chất, tôi cho rằng thị trường vẫn đang "sốt" thật, giá trị thực của sản phẩm bất động sản”.

Theo ông Nam phân tích: “Thứ nhất giá trị của bất động sản phụ thuộc vào sự nâng cấp của kết cấu hạ tầng, của trình độ dân trí. Điển hình như ở Vân Đồn, khi thông tin nơi đây trở thành đặc khu kinh tế, giá đất tất yếu sẽ tăng do nhà đầu tư đổ về kinh doanh, nhu cầu mạnh. Chưa kể, Vân Đồn xuất hiện cảng hàng không quốc tế tư nhân dẫn tới tâm lý găm đất để đợi đầu tư kinh doanh. Tất nhiên, ban đầu người kinh doanh thật chưa xuất hiện đông đảo nhưng các nhà đầu tư lại muốn tìm quỹ đất tốt để găm hàng đợi bán.

Hay như ở Gia Lâm, sự xuất hiện của VinCity đã thay đổi bộ mặt của hạ tầng nơi đó. Dự án VinCity triển khai mang tới hàng vạn công nhân và kỹ sư tới khiến các cửa hàng cũng mọc lên ăn theo. Giá phòng trọ đẩy mạnh. Tất yếu giá đất cũng gia tăng vì xuất hiện nhu cầu đến ở rồi mua đất để mở cửa hàng kinh doanh. Kể cả trong thời gian tới, khi VinCity hoàn thiện cũng sẽ kéo theo lượng người dân lớn đến ở. Khi đó nhu cầu về dịch vụ kèm theo cũng sẽ tăng, đẩy giá đất lên".

Lý giải về nguyên nhân đẩy giá trị thực của đất gia tăng, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills Miền Bắc và Miền Trung Việt Nam cho rằng: “Nếu quỹ đất nằm tại một quận phát triển, có một tuyến đường đi mà trước đây những điều kiện đó không hề có. Lúc này, chủ đất có thể thu được tiền kinh doanh từ quỹ đất này hay chỉ là tiền đi thuê.

Rõ ràng, giá trị thương mại của quỹ đất gia tăng, đồng nghĩa giá trị thực của nó tăng. Tuy nhiên, nếu quỹ đất nằm ở khu vực chưa có hạ tầng giao thông, chưa có dịch vụ tiện ích, chưa có người dân về ở thì giá trị thực của quỹ đất không thể tăng theo. Nếu trường hợp giá đất tăng khi không có các điều kiện đi kèm như trên thì có thể, giá đang tăng giả”.

Giá đất ‘sốt’ hầm hập, người Đà Nẵng vác từng bao tiền đi mua đất Mua đi bán lại, một tuần bỏ túi hàng trăm triệu đồng nên nhiều người dân bỏ việc công ty đi buôn đất khiến thị trường bất động sản Đà Nẵng "sốt" chưa từng thấy.

'Kiềm' cơn sốt đất, HoREA đề nghị giữ nguyên mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất TP HCM từ 5-8,33% HoREA cho rằng, cách tính mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất từ 19% đến 30% của Sở Tài chính là quá cao và chưa hợp lý. Hiệp hội đề nghị giữ nguyên mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 như 2018, tăng từ 5% - 8,33%. Theo HoREA, bảng giá đất và hệ số K cũng có tác động ít nhiều đến thị trường BĐS.

Nhìn lại cơn sốt đất nền 2018: Sốt đất lan rộng 3 miền, nhiều nơi thiết lập mặt bằng giá mới Có đòn bẩy từ năm 2017, năm 2018 cơn sốt đất nền tiếp tục diễn ra và lan rộng trên cả nước. Sau cơn sốt này, TP HCM đã thiết lập mặt bằng giá nhà đất mới, còn ba khu vực dự kiến lên đặc khu thậm chí đã xuất hiện dấu hiệu "bong bóng" cục bộ.