Những yếu tố nào tác động đến thị trường BĐS nửa cuối năm 2019?

Thị trường BĐS tám tháng còn lại năm 2019 sẽ chịu tác động bởi nền kinh tế vĩ mô, chính sách của Nhà nước và chính sách tín dụng của NHNN (Nguồn: Dân trí)

Ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô đến BĐS

Theo nhận định của giới chuyên gia, sự phát triển ổn định của nền kinh tế vĩ mô trong nước và tăng trưởng của nền kinh tế thế giới cũng có tác động không nhỏ tới thị trường BĐS Việt Nam.

Chia sẻ tại Diễn đàn Toàn cảnh thị trường bất động sản và tài chính Việt Nam 2019 diễn ra mới đây, TS. Võ Trí Thành, Nguyên Phó viện trưởng Viện nghiên cứu và Quản lý Kinh tế Trung Ương cho biết, bức tranh kinh tế vĩ mô hiện nay tích cực không ít nhưng lo lắng cũng nhiều và nó rất quan trọng đối với thị trường BĐS.

"Về xu hướng dài hạn, Việt Nam thực sự là một điểm đến đáng quan tâm, đây là xu hướng rất tốt cho Việt Nam trong 10 năm tới. Tăng trưởng có thể chưa thực sự ổn định nhưng vẫn cao hơn trong khu vực. Dân số trẻ, thu nhập tăng, tầng lớp trung lưu ở Hà Nội và TP HCM chiếm khoảng 50%. Bên cạnh đó, tốc độ tăng trưởng nhanh nhưng tốc độ đô thị hóa lại rất thấp với chưa đến 40% dân số Việt Nam sống ở đô thị. Từ đó, lối sống xanh, thông minh sẽ là xu thế BĐS trong thời gian tới".

Bên cạnh đó, theo TS. Võ Trí Thành, kinh tế thế giới trước đây thường nói tớ 3 từ là rủi ro, bất định và giảm tốc. Trong đó, giảm tốc rõ rệt nhất là kinh tế Hoa Kỳ và Trung Quốc. Nhưng 2 - 3 tháng gần đây cái nhìn đó đã thay đổi, có cái trở nên bất định hơn nhưng cũng có cái giảm bớt bất định. Ví dụ, cuộc chiến thương mại giảm, FED rất khó tăng lãi xuất nên giảm áp lực tăng tỷ giá cho Việt Nam nhưng giá dầu lại tăng. Trong khi đó tại Việt Nam, tiêu dùng mạnh, tăng trưởng bán lẻ cao khoảng 10%, Việt Nam có gần 70 triệu khách du lịch nội địa…

Ngoài ra, vốn FDI vào bất động sản tăng cả về số lượng và chất lượng, 4 tháng đầu năm vốn FDI đổ vào BĐS là 1,1 tỉ USD, trong đó mua bán và sáp nhập (M&A) là một điểm mạnh. Đặc biệt, các nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm đến hoạt động M&A tại Việt Nam.

"Về truyền thông, nên thay đổi hình ảnh về bất động sản, nói bất động sản là chúng ta chỉ hay nhắc đến nhà ở, nhưng nó bao gồm cả kinh doanh, logistic, phục vụ, xây dựng. Do đó, cần có một cái nhìn tổng thể để góp phần cho sự ổn định, phát triển đi lên và ngày càng lành mạnh của thị trường BĐS", ông Thành nhận định.

Thị trường chịu tác động từ việc thay đổi chính sách

Tháng 8/2018, Chính phủ ban hành Nghị quyết về một số nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách liên quan đến đầu tư xây dựng.

Theo đó, Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu, xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung các Luật: Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản và Quy hoạch đô thị để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 7. Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan hoàn thiện dự án Luật Đầu tư công (sửa đổi), Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp,…

Gần đây nhất, Chính phủ đã đề nghị rút dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 ra khỏi Chương trình năm 2019 và xin lùi đến sau năm 2020.

Từ đó, theo một số chuyên gia, thị trường BĐS tám tháng cuối năm 2019 được đánh giá là sẽ chịu ảnh hưởng không nhỏ từ việc thay đổi chính sách nói trên.

Theo TS. Võ Trí Thành, đối với thị trường BĐS, một số chính sách liên quan đến quy hoạch cần có sự minh bạch hơn. Luật Quy hoạch cũng chưa xong, còn rất chênh vênh, Luật liên quan đến Đầu tư công cũng vậy. Bản thân thị trường BĐS vẫn đang chờ pháp lý chặt chẽ hơn về condotel, shophouse, officeltel rồi vấn đề liên quan đến Nghị định 20.

"Một vấn đề quan trọng là việc giải ngân vốn đầu tư công vô cùng chậm, chậm nhất trong nhiều năm gần đây. Lý do có rất nhiều như sửa đổi Luật Đầu tư công, cuộc chiến chống tham nhũng, giám sát thanh tra,… Hy vọng, tám tháng còn lại, việc giải ngân đầu tư công sẽ tốt hơn. Đặc biệt là liên quan đến một số dự án trọng điểm, đường cao tốc, các công trình liên quan đến BĐS".

Cũng liên quan đến vấn đề này, chia sẻ tại Diễn đàn trên, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, các chính sách mới vừa được ban hành cũng như hệ thống pháp luật có liên quan chuẩn bị sửa đổi được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đến thị trường nhưng cũng cần có thời gian để đi vào cuộc sống.  

Theo ông Khởi, một số tác động có thể ảnh hưởng đến toàn cảnh thị trường BĐS tám tháng còn lại là các chính sách của Nhà nước như việc sửa một số Luật như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu và Luật Nhà ở; bên cạnh đó là việc sửa đổi một số chính sách thuộc thẩm quyền của Chính phủ.

Ông lấy ví dụ, Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp sửa đổi sắp được trình Quốc hội nhằm giảm điều kiện đầu tư, mở rộng hình thức kinh doanh cho một số doanh nghiệp; Luật Xây dựng cũng dự kiến sửa đổi một số hoạt động trong đầu tư xây dựng; Luật Nhà ở có hiệu lực hơn 3 năm nhưng cũng có một số nội dung phải nghiên cứu sửa đổi như mở rộng hình thức đầu tư, dành ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội…

Bên cạnh đó, ông Khởi nhận xét, thời gian tới, hình thức hợp đồng BT có thể sẽ rất hạn chế mà chuyển sang hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Cùng đó, sẽ xuất hiện một số mô hình tài chính mới phục vụ thị trường bất động sản như: Quỹ tiết kiệm Nhà ở; Quỹ đầu tư… nhằm hoàn thiện các định chế tài chính, bổ sung nguồn vốn đầu tư.

Tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn nhưng sẽ lành mạnh?

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Thông tư quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng. Đây là dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, đưa ra hướng điều chỉnh mới về tỉ lệ an toàn vốn tối thiểu.

Cụ thể, Dự thảo điều chỉnh hệ số rủi ro đối với một số khoản phải đòi. Trong đó, đáng lưu ý là việc tăng hệ số rủi ro lên 150% đối với khách hàng mua nhà, đất có giá 3 tỉ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp 3 lần so với quy định trước.

Ngoài tăng hệ số tín dụng rủi ro đối với bất động sản, dự thảo còn đưa ra hai phương án điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo xu hướng giảm dần tỉ lệ này xuống còn 30% thay vì lộ trình hiện nay là 40%. Do đó, đã có không ít những ý kiến lo ngại về sự tác động của dự thảo này tới thị trường  BĐS.

Chia sẻ tại một diễn đàn về thị trường bất động sản mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết: "Thời gian tới, tín dụng bất động sản sẽ còn được kiểm soát chặt chẽ hơn với việc NHNN đang lấy ý kiến về Dự thảo thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó, sẽ hạ tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỉ đồng trở lên. Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản".

Còn theo TS. Võ Trí Thành, xét theo xu hướng dài hạn thì thị trường BĐS Việt Nam vẫn là điểm đến được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Chính sách tiền tệ được thắt chặt nhưng theo hướng lấy sự lành mạnh của ngân hàng là yếu tố quan trọng nhất để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô. Do đó, nguồn vốn được kiểm soát nhưng sẽ lành mạnh. Các dự án M&A sẽ thu hút được dòng vốn ngoại vào thị trường BĐS.

"Chính sách của NHNN dưới dự lãnh đạo của Thống đốc là quan điểm bảo thủ theo nghĩa tích cực. Bảo thủ có nghĩa là lấy ổn định kinh tế và sự ổn định của hệ thống các ngân hàng làm yếu tố quan trong nhất của kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, việc đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng thấp dần cũng sẽ làm giảm tín dụng vào BĐS", TS Võ Trí Thành cho hay.

Bên cạnh đó, theo TS. Võ Trí Thành, có nhiều chính sách giám sát sẽ chặt chẽ hơn đối với thị trường BĐS như dòng vốn trung hạn và ngắn hạn, dòng vốn cho vay tiêu dùng, mức độ đánh giá rủi ro những dòng vốn lớn. "Nhưng điều đó không loại trừ khả năng có thể linh hoạt hóa hơn chính sách tiền tệ. Ví dụ, nếu tình hình kinh tế thế giới không tích cực hơn mà giảm tốc nhanh hơn thì chắc chắn buộc chính sách tiền tệ phải linh hoạt hơn và dễ thở hơn", ông Thành nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung sẽ giúp cho thị trường BĐS công nghiệp phát triển mạnh mẽ trong năm 2019 và cả những năm tiếp theo.