Lùi dự án sửa đổi Luật Đất đai, chuyên gia, DN địa ốc nói gì?

Việc Chính phủ xin lùi dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 đến sau năm 2020 khiến cho một số loại hình BĐS mới như condotel, officetel tiếp tục rơi vào trạng thái rủi ro về pháp lý, kéo theo đó sẽ kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, đây là sai lầm của Luật đất đai.

28-03-2019

Nhiều vấn đề phức tạp cần xem xét

Ảnh minh họa (Nguồn: internet)

Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm mới, quy định cụ thể các nội dung liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, sau nhiều năm triển khai thực hiện, luật đất đai 2013 đã bộc lộ một số bất cập, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

Những bất cập điển hình bộc lộ trong quá trình thực thi Luật Đất đai thời gian vừa qua như cơ chế bồi thường và giải phóng mặt bằng; vấn đề giá đất và lợi ích nhóm trong các dự án BT; vấn đề đấu giá đất; vấn đề khung giá đất và bảng giá đất; vấn đề thu hồi các dự án treo…

Từ cuối năm 2017, Chính phủ đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi những bất cập, vướng mắc trong Luật Đất đai 2013. Đến tháng 6/2018, Quốc hội đồng ý với Chính phủ đưa việc sửa đổi Luật này vào Chương trình xây dựng Luật của năm 2019. Đây là một trong số những dự án nhận được sự quan tâm của người dân, nhà đầu tư và giới chuyên môn. Tuy nhiên, trong tờ trình vừa gửi lên Quốc hội mới đây, Chính phủ đã đề nghị rút dự án luật này ra khỏi Chương trình năm 2019.

Việc Chính phủ xin lùi dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 đến sau năm 2020 khiến cho nhiều chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư lại tiếp tục phải chờ đợi.

Chia sẻ với PV về vấn đề này, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường cho biết: "Tôi chỉ đồng tình 30% về việc Chính phủ lùi dự án Luật Sửa đổi, sổ sung Luật đất đai 2013 đến sau năm 2020. Bởi vì việc lùi lại chỉ có nghĩa khi có nhiều cơ chế mới cần thử nghiệm thêm. Đấy là những cơ chế phức tạp, do đó tôi đồng ý lùi lại để thử nghiệm những cơ chế phức tạp mà chúng ta chưa dám tin chắc là làm thế nào cho hiệu quả. Ví dụ, chủ yếu là những vấn đề phức tạp về tài chính đất đai và về quy hoạch".

Còn luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico thì cho rằng, việc lùi dự án sửa đổi Luật đất đai 2013 là đúng bởi vì còn rất nhiều vấn đề phức tạp cầm xem xét lại.

"Theo tôi, cần phải xem lại vấn đề đa dạng hóa sở hữu, cần phải đơn giản hóa bởi luật đang phức tạp hơn ngày xưa gấp chục lần. Ví dụ, liên quan đến việc thu hồi đất, điển hình là thu hồi đất để sản xuất kinh doanh, lẽ ra phải để cho tư nhân và các nhà đầu tư thỏa thuận thì bây giờ đa số Nhà nước vẫn cứ thu hồi", luật sư Trương Thanh Đức chia sẻ.

Về phía doanh nghiệp, ông Bùi Tiến Thắng – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) cho biết: "Do nền pháp lý của Việt Nam có "thời gian sống" khá ngắn nên với những yêu cầu và thay đổi như vậy cũng gây ra rất nhiều khó khăn cho hoạt động của doanh nghiệp vì cứ phải chạy theo việc thay đổi đó. Thậm chí có những việc chưa kịp áp dụng theo cái đang hiện hành thì đã chuẩn bị có cái mới. Tuy nhiên, đứng ở một góc độ khác, nếu không thay đổi thì những phát sinh trong cuộc sống chưa được cập nhật và sẽ rất khó xử lý".

Condotel, officetel tiếp tục đối mặt với rủi ro pháp lý

Việc Chính phủ xin lùi dự án sửa đổi Luật Đất đai khiến mô hình condotel và officetel tiếp tục thiếu hành lang pháp lý an toàn để có thể phát huy được tiềm năng vốn có bởi Luật đất đai 2013 chưa có cơ chế quản lý về quyền sử dụng đất đối với các loại hình BĐS mới này. Thực tế trên đang kìm hãm dòng vốn đầu tư vào hai loại hình này bởi tâm lý bất an của nhà đầu tư, đồng thời khiến cho nguồn cung bị dư thừa.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đến hết quý 4/2018, tại một số tỉnh thành ven biển như Nha Trang, Vũng Tàu, Đà Nẵng… nguồn cung condotel, officetel tương đối lớn, nhưng tính thanh khoản thấp.

Tương tự, theo số liệu của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tính đến tháng 11/2018, cả nước hiện đang dư thừa hơn 20.000 căn hộ condotel, officetel, tập trung ở một số tỉnh ven biển và thành phố lớn. Do tính pháp lý chưa rõ ràng nên việc mở bán loại hình BĐS này ở một số tỉnh thành có tính thanh khoản thấp.

Một số chuyên gia BĐS cho rằng, việc Chính phủ lùi dự án sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 sẽ khiến cho một số loại hình BĐS mới như condotel, officetel tiếp tục rơi vào trạng thái rủi ro về pháp lý, kéo theo đó sẽ kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng.

Trao đổi với PV về vấn đề này, luật sư Trương Thanh Đức khẳng định: "Đấy là sai lầm của Luật đất đai".

Vị luật sư này cho biết, Nhà nước phải thừa nhận vô điều kiện việc đang diễn ra. Vì cơ bản, hai loại hình condotel và officetel chỉ thêm bớt về định nghĩa và có sự điều chỉnh về chức năng chứ đó không phải là vấn đề sai trái cần phải ngăn cấm, thay vào đó cần phải khuyến khích. "Thậm chí là phải cấp sổ đỏ, hộ khẩu cho loại hình này. Còn chuyện đánh thuế thế nào, định hướng và quản lý làm sao thì đấy là việc cơ quan chức năng phải đi theo cuộc sống, phải làm cho bất động sản phát huy hơn, đa dạng và hiệu quả hơn", luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Bùi Tiến Thắng – Tổng Giám đốc TTC Land cũng cho rằng: "Những loại hình đã xuất hiện và thực hiện rồi thì Nhà nước nên xem xét về việc công nhận. Còn các tình huống xoay quanh nó chẳng qua là liên quan đến yếu tố điều tiết về kinh tế. Không nên quá cứng nhắc trong việc điều tiết, điều chỉnh".

Ông Thắng cho biết thêm, liên quan đến hai loại hình condotel và officetel trong thời gian tới cần có những nghiên cứu về xã hội học, về nhu cầu cuộc sống và về quy hoạch xây dựng để có những điều chỉnh chung. Theo đó, nên phát triển tiếp ở khu vực quy hoạch nào, địa phương nào cho phù hợp. "Chẳng hạn như khu vực vùng sâu vùng xa mà xây condotel thì không phù hợp, hoặc là cho xây dày đặc quá mà không đáp ứng được hạ tầng xã hội thì cũng rất khó", ông Thắng nhận định.

Theo GS Đặng Hùng Võ, về lý luận thì chưa phải sửa ngay nhưng góc thực tiễn về condotel còn rất nhiều vấn đề cần phải thử nghiệm. "Tuy nhiên, thử nghiệm cái gì ở đây nữa trong khi thực tế đang xảy ra rồi", GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Ngoài ra, GS Đặng Hùng Võ cho biết, có những tỉnh phát triển được du lịch vì cho đất condotel được sử dụng dài hạn giống như đất ở. Còn ở Khánh Hòa hiện nay thị trường BĐS có biểu hiện bị treo bởi vì họ chỉ giao đất 50 năm cho condotel.

Bàn về hướng đi của các loại hình BĐS mới trong thời gian chờ đợi Luật Đất đai 2013 sửa đổi, GS Đặng Hùng Võ cho biết: "Hiện tại, các tỉnh nếu muốn phát triển loại hình này thì đều phải "lách luật". Tức là giao đất ở nhưng để phát triển condotel. Dù được hay không được thì thực tế này vẫn đang tồn tại trong cuộc sống. Tuy nhiên, nó vẫn gắn với rủi ro pháp lý rất cao".

Tuy nhiên, cũng theo vị chuyên gia này, nếu như không sớm sửa luật thì thì ngành du lịch Việt Nam sẽ rất khó khăn để trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

- Tháng 12/2017, Bộ Tài nguyên & Môi trường đã có tờ trình gửi Chính phủ về vấn đề sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013. Trong đó, Bộ đã đưa ra hai giải pháp để "giải cứu" hai loại hình BĐS mới là condotel và officetel:

Giải pháp thứ nhất là, các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Giải pháp thứ hai là, vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất độn sản TP HCM cho rằng, cả hai giải pháp của Bộ Tài nguyên & Môi trường đều bất cập và không hợp lý.

- Tháng 3/2019, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng một số vấn đề về loại hình condotel, officetel, shophouse. Theo đó, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành quy định để tạo khung pháp lý cho hoạt động các loại hình này.

Ngay sau đó, Bộ Xây dựng đã có văn bản trả lời UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về vấn đề trên. Bộ Xây dựng cho biết, Bộ này đã chủ động rà soát, đánh giá và báo cáo Thủ tướng về tình hình đầu tư kinh doanh condotel, officetel, resot… và đề xuất hướng quản lý. Đồng thời, Bộ cũng đang phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao & Du lịch cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng và sẽ ban hành một văn bản pháp lý trong thời gian sớm nhất.