Đổi mới Luật Đất đai: Kỳ II- Đổi mới vấn đề phân loại đất

Về vấn đề phân loại đất

Phân loại đất là cơ sở để lập quy hoạch sử dụng đất; để quản lý sử dụng đất, định giá đất, giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, phân loại đất theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 đã và đang xuất hiện một số vấn đề cần sớm được đổi mới cụ thể như sau:

Căn cứ vào mục đích sử dụng cụ thể của đất, Luật Đất đai 2013 chia đất thành ba nhóm để thực hiện phân loại đất; theo chúng tôi phân loại đất phải căn cứ vào khả năng của đất… vì căn cứ vào các mục đích sử dụng cụ thể của đất là chia nhỏ đất thành từng loại; nhất là đối với đất phi nông nghiệp, ở cùng một vị trí có thể xây dựng nhà ở, xưởng sản xuất, cửa hàng, xây trường học, câu lạc bộ thể thao; đất làm mặt bằng khai thác khoáng sản có thể xây dựng nhà ở… nhiều hơn nữa có thể xây dựng tòa nhà đa năng… đó là thực tế đã, đang và sẽ diễn ra.

Định giá đất để tính và thu tiền sử dụng đất cho Ngân sách Nhà nước đang là mối nguy cơ tiềm ẩn làm giảm nguồn lực tài chính từ đất đai của ngân sách Nhà nước. Vì thế, đây là một trong những nguyên nhân cần đổi mới phân loại đất.

Từ năm 2014 đến hết 2016 có 60 dự án sử dụng đất công có nguồn gốc đất của doanh nghiệp Nhà nước được chuyển mục đích sử dụng để kinh doanh bất động sản mà việc định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với Luật Đất đai 2013 làm thất thoát nguồn thu của ngân sách Nhà nước (theo Bộ Tài chính).

Thực hiện Cổ phần hóa Doanh nghiệp Nhà nước và sắp xếp lại các đơn vị sự nghiệp công lập (khoảng 58.000 đơn vị) cùng với việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất trong nội bộ đất phi nông nghiệp và đất ở là việc làm dễ dàng thường năm của các địa phương. Sắp tới nhiều công ty cổ phần hóa được xác lập, được Nhà nước cho thuê đất; một vài năm sau các công ty này xin phép chuyển mục đích sử dụng để đầu tư kinh danh bất động sản.

Do đó, phải định giá đất để tính và thu tiền sử dụng đất cho Ngân sách Nhà nước đang là mối nguy cơ tiềm ẩn làm giảm nguồn lực tài chính từ đất đai của ngân sách Nhà nước.

Phân loại đất như thế nào?

Việc đổi mới phân loại đất nên được tiến hành như sau:

Đối với đất nông nghiệp

Luật Đất đai năm 2013, gọi là nhóm đất nông nghiệp. Đất dùng vào sản xuất nông nghiệp phụ thuộc vào các yếu tố, điều kiện tự nhiên, khí hậu thời tiết, độ phì điều kiện tưới tiêu... Trải qua nhiều thế hệ đã hình thành các vùng đất phù hợp với một lại cây trồng chính. Do đó, căn cứ vào thực tế này, chúng ta thực hiện phân loại đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 về cơ bản là phù hợp nhưng cần điều chỉnh để đơn giản hơn.

Đối với đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp dễ dàng chuyển mục đích sử dụng theo nhu cầu của người sử dụng đất và của Nhà nước (trừ các công trình di tích lịch sử, văn hóa... công trình có tính lâu bền) theo quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đất phi nông nghiệp tại một vị trí có thể xây dựng nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ, xây khách sạn, xây nhà hát, xây trụ sở của cơ quan Nhà nước, Văn phòng của doanh nghiệp…; căn cứ vào đặc tính của đất phi nông nghiệp, chúng ta chỉ cần phân làm một loại là đất phi nông nghiệp, trong đó có đất khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị đã được hình thành và ổn định chỉ có thể mở rộng hoặc cá biệt có thể bị thu hẹp. Trong thời đại ngày nay việc chuyển đất đang có nhà ở để sử dụng vào các mục đích không phải để ở là hết sức phức tạp, khó khăn và phần nhiều chỉ được thực hiện bằng các quyết định của Nhà nước hoặc người sử dụng đất; có thể tăng thêm công năng sử dụng cho ngôi nhà của mình, chứ không phải chia đất theo từng mục đích sử dụng cụ thể mà xây dựng công trình, đây là đặc trưng của đất đai - tài sản - bất động sản.

Với đặc tính đa năng của đất phi nông nghiệp trên đây, chúng ta có thể kết luận rằng cần phân loại đất phi nông nghiệp thành hai loại đất: đất khu dân cư và đất phi nông nghiệp không phải là đất khu dân cư (đất ở). Theo phân loại đất của Luật Đất đai 1993, trong đó thửa đất của một hộ gia đình trong khu dân cư có đất xây dựng nhà ở và các công trình khác, có ao (hồ), vườn…Phân loại đất theo đề xuất trên đây sẽ góp phần đơn giản, dễ hiểu và hiểu thống nhất trong quản lý, trong thực hiện của người dân và kế thừa truyền thống của dân tộc “đất thổ cư”, thuận lợi cho việc xử lý nhiều vấn đề do lịch sử để lại.

Phân loại đất phi nông nghiệp như trình bày trên đây góp phần xây dựng khung giá đất, bảng giá đất sát thực tế, thuận lợi cho tổ chức thực hiện, phù hợp với quy định của pháp luật đất đai 2013 và Luật Đất đai mới: các hoạt động sản xuất kinh doanh chỉ được Nhà nước cho thuê đất; do đó căn cứ vào bảng giá đất nông nghiệp, giá đất khu dân cư để xác định tỷ lệ (%) giá thuê đất cho phù hợp.

Kỳ III: Cần đột phá trong quy hoạch sử dụng đất

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/