Nhà đất

GS. Đặng Hùng Võ: ‘Luật Đất đai 2013 không quy định cơ chế bán đất quốc phòng cho NĐT BĐS'

11:24 | 28/06/2018

Chia sẻ

Theo GS. Đặng Hùng Võ, hiện có nhiều cơ sở đất quốc phòng được bán cho các nhà đầu tư bất động sản làm nhà ở để bán, tuy nhiên cơ chế chuyển đổi mục đích sử dụng đất lại không được Luật Đất đai 2013 quy định rõ.
gs dang hung vo luat dat dai 2013 khong quy dinh co che ban dat quoc phong cho ndt bds Thủ tướng chỉ đạo thanh tra toàn bộ việc sử dụng đất quốc phòng trên cả nước

Tại Hội thảo Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp mới đây do VCCI tổ chức, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh quan điểm: Luật Đất đai năm 2013 đang có nhiều hạn chế.

gs dang hung vo luat dat dai 2013 khong quy dinh co che ban dat quoc phong cho ndt bds
Theo GS. Đặng Hùng Võ, Luật Đất đai 2013 có một điều quy định về BT nhưng lại chỉ quy định về thẩm quyền giao đất BT mà không quy định cách định giá đất đai.

Đánh giá khoảng trống lớn nhất của Luật Đất đai hiện nay chính là câu chuyện vốn hóa đất đai của thành phố, cụ thể là cơ chế đổi đất lấy hạ tầng (hay còn gọi là các dự án thực hiện đầu tư theo hình thức Hợp đồng BT).

“Luật Đất đai có một điều quy định về BT nhưng lại chỉ quy định về thẩm quyền giao đất BT, thẩm quyền này chắc chắn thuộc UBND cấp tỉnh rồi, không cần quy định. Trong khi đó Luật lại không quy định cách định giá đất đai và ai là người có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, kiểm toán công trình… Đó là những lỗ hổng dẫn tới bê trễ trong quản lý các dự án BT hiện nay”, GS. Võ thông tin.

Ông còn nói, hiện có nhiều cơ sở đất quốc phòng được bán cho các nhà đầu tư bất động sản. Như khu đất cuối đường Bà Triệu hoặc ở Ngã Tư Sở (Hà Nội) đều là nhà máy cơ khí cũ rất lớn, nay đều được chuyển thành nhà ở để bán. Chuyện này cũng là điều tốt nhưng cách thức chuyển nào để Nhà nước không mất tiền ở đây? Cơ chế chuyển đổi như thế nào? bán trực tiếp hay phải vòng qua ngân sách? Tất cả những điều đó đều không được Luật quy định, đây là câu chuyện lớn và thất thoát ở đây cũng nhiều.

Về Quyết định của Thủ tướng về việc sắp xếp lại các cơ sở công như trường học, cơ quan hành chính, cơ quan đơn vị sự nghiệp, nhà máy ô nhiễm…, GS. Đặng Hùng Võ đánh giá cơ chế thực hiện theo Quyết định này đang trái với Luật Ngân sách và đây là khoảng trống rất lớn. Khi chuyển các trụ sở này sang vị trí mới, cơ ngơi cũ hầu như toàn đất vàng, đất giá trị cao được nhiều người quan tâm – vậy xử lý như thế nào?

Một câu chuyện khác là vấn đề cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước. Đến nay, các quy định về cổ phần hóa vẫn không tính giá trị đất đai trong trường hợp thuê đất của Nhà nước.

gs dang hung vo luat dat dai 2013 khong quy dinh co che ban dat quoc phong cho ndt bds
Đến nay, các quy định về cổ phần hóa vẫn không tính giá trị đất đai trong trường hợp thuê đất của Nhà nước. (Ảnh minh họa)

Luật Đất đai năm 2013 quy định thuê đất của Nhà nước có 2 trường hợp: trả tiền 1 lần khác với trả tiền hàng năm. Theo GS, quy định không tính giá trị tài sản đất thuê khi cổ phần hóa là đúng với Luật 2003 chứ k đúng với Luật 2013. Nhiều ý kiến cho rằng thuê đất trả tiền hàng năm cũng cần tính giá trị đất đai chứ không chỉ với trường hợp thuê đất trả tiền một lần…

Ngoài ra, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường còn đánh giá, Luật Đất đai năm 2013 có một số quy định “bó” hơn so với Luật Đất đai năm 2003.

Ví dụ, với một doanh nghiệp muốn tiếp cận với đất ở, Luật Đất đai năm 2013 quy định mặc dù là đất ở nhưng lại có thời hạn theo thời hạn của dự án, làm doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở để cho thuê thì phải thuê đất của nhà nước chứ không dùng đất của mình để làm dự án được. Điều này làm thu hẹp sự phát triển phân khúc cho thuê, không có lợi cho thị trường.

Doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho công nhân của mình tại các Khu công nghiệp không được nữa vì họ chỉ được sử dụng đất có thời hạn và anh không thể tiếp cận đất vô thời hạn, vì vậy muốn xây nhà ở “cho” công nhân là không thể.

“Về nội dung này, Luật Đất đai năm 2003 “mở” hơn: tổ chức kinh tế, cá nhân đều có quyền sử dụng đất ở theo ý định của mình. Theo tôi, chúng ta cần mở nội dung này như trước đây chứ không nên bó lại”, GS. Võ nhận định.

Luật Đất đai hiện cũng không đảm bảo đồng bộ với hệ thống pháp luật, từ Hiến Pháp cho đến hàng loạt luật khác như Luật nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Luật Lâm nghiệp năm 2017, Luật Quản lý và sử dụng tài sản công năm 2017 hay Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công… Đây đều là những luật ban hành sau năm 2013.

“Tôi cho rằng Luật Đất đai vi hiến ở nội dung quy định cách xử lý đất mà nhiều người cho là sáng tạo: dự án “treo” được cho gia hạn thêm 24 tháng, sau 24 tháng nữa mà vẫn bị “treo” thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và tịch thu tài sản đã đầu tư trên đất.

Trong khi đó, Nghị quyết 19 của BCH TW Đảng về vấn đề đất đai lại đưa ra cách giải quyết đối với dự án treo là đánh thuế hoặc xử phạt cao. Tôi cho rằng biện pháp này hợp lý hơn nhưng Luật Đất đai năm 2013 lại đi theo hướng quy định của Nghị quyết 19”, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận xét.

Đất đai có thể thu hồi vì tài sản thuộc sở hữu toàn dân, chứ tài sản đã đầu tư trên đất thì không thể tịch thu vì hiến pháp đã quy định nhà nước không quốc hữu hóa tài sản của bất kỳ một ai hình thành hợp pháp…

GS. Võ cũng cho rằng Luật Đất đai năm 2013 thể hiện không đúng ý tưởng của Hiến Pháp. Cụ thể, Hiến pháp 2013 có câu: “Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển vì mục đích quốc gia, mục đích công cộng”.

Luật Đất đai chép nguyên câu này, song lại đưa ra quy định Điều 61 (quy định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh) và Điều 62 (thu hồi đất vì mục đích quốc gia, mục đích công cộng). Tuy nhiên, hiện mới có định nghĩa về sử dụng đất quốc phòng, an ninh; sử dụng đất vì mục đích công cộng; chứ không có định nghĩa thế nào là sử dụng vì mục đích quốc gia. Nếu không định nghĩa được mà quy định nội dung thì mâu thuẫn, không đúng phép trong xây dựng pháp luật.

Xem thêm

Hiếu Quân