GS Đặng Hùng Võ: Luật đất đai 2013 còn 11 điểm xung đột không thể không sửa ngay
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường. (Nguồn: Tiền Phong )
Nhà đầu tư nông nghiệp khó có cửa tiếp cận đất đai
Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Sau hơn 4 năm triển khai thực hiện, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ không ít những bật cập, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường bất động sản.
Mới đây, Chính phủ đã đề nghị rút dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 ra khỏi Chương trình năm 2019 và xin lùi đến sau năm 2020. Liên quan đến vấn đề này, một số chuyên gia cho rằng việc lùi là đúng bởi còn nhiều vấn đề phức tạp cần nghiên cứu. Tuy nhiên, theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, Luật đất đai 2013 hiện nay còn 11 điểm xung đột pháp luật mà không thể không sửa ngay, nếu không sửa sẽ gây hiệu quả nghiêm trọng.
Theo đó, điểm hạn chế đầu tiên mà GS Đặng Hùng Võ chỉ ra là vấn đề đầu tư phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao.
Theo ông Võ, Luật Đất đai 2013 không có cửa cho việc tiếp cận đất đai của các dự án phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. Vì thứ nhất, Điều 133 quy định đối với các tổ chức kinh tế làm các dự án phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao chỉ có một cửa là thuê đất của Nhà nước. Thứ hai, Điều 62 quy định các trường hợp thu hồi đất để giao, cho thuê thì không có các dự án sản xuất nông nghiệp. Nhưng Điều 60 về xử lý các trường hợp nhận chuyển nhượng trước khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành thì có quy định những trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trước khi Luật này có hiệu lực thi hành thì vẫn được tiếp tục sử dụng mà không phải chuyển sang thuê đất. Như vậy có nghĩa, nếu nhận chuyển nhượng theo Luật này thì phải chuyển sang thuê đất.
"Do đó, có thể thấy, doanh nghiệp không có cửa để tiếp cận đất đai. Bởi vì nhận chuyển nhượng xong của hộ gia đình, cá nhân và của các tổ chức khác thì lại phải xin Nhà nước thuê đất. Hay nói cách khác, chi phí đất đai là gấp đôi", GS Đặng Hùng Võ cho biết.
Vấn đề bất cập thứ hai theo GS Đặng Hùng Võ đó là các dự án FDI hiện nay cũng rất khó khăn trong việc tiếp cận đất đai. Theo ông, nguyên nhân là do trong danh sách các dự án được Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 62 thì chỉ phân loại theo thể loại dự án, ví dụ khu công nghiệp được thu hồi đất, khu đô thị được thu hồi đất,… mà loại bỏ tất cả những thể loại nhà đầu tư. Đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài với những dự án FDI thì lại không quy định là được nhà nước thu hồi đất.
"Trong khi Nghị định 43 của Chính phủ không cho các nhà đầu tư này được nhận chuyển nhượng đất đai trực tiếp từ hộ gia đình cá nhân. Vậy thì có những dự án không nằm trong danh sách của Điều 62 mà nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư thì không có cửa để tiếp cận đất đai. Do đó, chỉ còn một cửa là nhận chuyển nhượng của các nhà đầu tư trong nước", GS Đặng Hùng Võ khẳng định.
Không thể không sửa luật
Liên quan đến các dự án BT, GS Đặng Hùng Võ cho biết, Luật Đất đai 2013 có một Điều quy định nhưng không liên quan đến giá trị đất đai, yêu cầu về định giá không có mà chỉ quy định mỗi Nhà nước giao đất cho thực hiện dự án BT.
"Hiện nay, đây đang là một vấn đề nóng thì ít nhất Luật phải đưa vào các cơ chế định giá tài chính đối với đất đem đổi cũng như đất giao cho dự án thực hiện hạ tầng", GS Đặng Hùng Võ đánh giá.
Một điều nữa trong Luật Đất đai 2013 mà ông Võ cho là vi hiến, đó là đối với dự án treo cho gia hạn 24 tháng, sau 24 tháng nếu vẫn treo thì Nhà nước tịch thu đất và tài sản trên đất. Theo ông, đất đai bị vi phạm pháp luật do chậm đưa vào sử dụng thì có thể thu hồi nhưng tài sản đầu tư trên đất dù ít dù nhỏ là hình thành hợp pháp, phù hợp với Luật đầu tư, không vi phạm pháp luật về đầu tư.
"Vậy trong trường hợp này lại lấy luôn tài sản người ta đã đầu tư là không được, trái với quy định của Hiến pháp là Nhà nước bảo hộ tài sản của nhà đầu tư được hình thành đúng pháp luật và không thực hiện quốc hữu hóa", ông Võ cho hay.
Ngoài ra, ông Võ cũng cho biết, trong Luật Đất đai 2013 không có cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất mà chỉ có đấu giá đất. Do đó, theo ông, đối với những dự án đầu tư công có sử dụng đất thì phải thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong khi Nghị định 30 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lại "ôm" cả đấu thầu, cả đầu tư công lẫn đầu tư tư. "Như vậy có xung đột pháp luật giữa Nghị định 30 của Chính phủ và Luật đất đai 2013. Đây là một khoảng trống rất lớn", ông Võ khẳng định.
Bên cạnh đó, theo GS Đặng Hùng Võ, Luật Đất đai 2013 rất hào phóng đó là cho người bị Nhà nước thu hồi đất quyền được tự đầu tư trên đất, quyền được góp vốn với nhà đầu tư dự án, quyền được cho nhà đầu tư dự án thuê đất. Đây là một sự cho quyền của người bị thu hồi đất quá rộng và nó xung đột với quyền của Nhà nước. Nhà nước đã thu hồi đất thì người bị thu hồi đất chỉ có một việc là thực hiện và bàn giao đất cho dự án đầu tư.
"Do đó, tất cả các dự án được Nhà nước thu hồi đất đều dang dở là vì Luật quy định như vậy. Mặc dù Luật có giao Chính phủ quy định chi tiết, đến nay Chính phủ chưa có quy định nào là bởi vì không thể quy định được. Vậy thì phải sửa", GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Ngoài ra, còn một vài điểm bất cập nữa của Luật Đất đai 2013 cũng được vị giáo sư này chỉ ra như quy tắc điều chỉnh quy hoạch, vấn đề quản lý đất rừng, chính sách đất ở không phù hợp với chính sách nhà ở… Đặc biệt là vấn đề khung giá đất và bảng giá đất.
Ông Võ giải thích: "Hiện nay, bảng giá đất của tất cả các tỉnh đều thấp hơn thị trường. Trong khi họ lấy lý do thấp hơn là bởi khung giá đất chỉ có vậy. Do đó, cần phải sửa đổi vì mọi rắc rối về tài chính đất đai đều nằm ở bảng giá đất thấp hơn thị trường mà nguyên nhân là vì có khung giá đất thấp".
