Giãn lộ trình siết tín dụng vào bất động sản

Việc ngân hàng nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản có thể gây áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp nhưng là áp lực lành mạnh buộc chủ đầu tư phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế .

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) tiếp tục có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giãn lộ trình siết tín dụng vào bất động sản.

Siết tín dụng ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như giao dịch trên thị trường bất động sản

Áp lực nguồn vốn cho DN

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, việc NHNN thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực BĐS có thể gây áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp (DN) nhưng là áp lực lành mạnh buộc chủ đầu tư phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế dần một phần nguồn vốn tín dụng nhằm phát triển thị trường BĐS một cách bền vững.

Tuy nhiên, ông Châu kiến nghị tiếp tục giữ trần 40% từ nay đến hết năm 2020 (tăng thêm 6 tháng so với dự thảo thông tư sửa đổi của NHNN) bởi theo ông Châu còn rất nhiều DN BĐS chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần, cũng như chưa đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán và huy động vốn.

Cụ thể, theo HoREA, cả nước hiện có hơn 10.000 DN BĐS nhưng chỉ có khoảng 65 DN niêm yết trên sàn chứng khoán. Bên cạnh đó, HoREA cho rằng số lượng các quỹ đầu tư, quỹ đầu tư tín thác BĐS còn quá ít, chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS.

Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS hiện chiếm khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của DN... Do đó, HoREA đề xuất NHNN áp dụng quy định về tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ở mức 40% từ nay đến hết năm 2020; sau đó giảm dần qua các năm và tỉ lệ này giảm còn 30% từ tháng 7/2022.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc siết tín dụng áp dụng với bất kỳ phân khúc nào cũng làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung. Dự thảo lần này, nếu thực hiện chắc chắn sẽ hạn chế các hoạt động giao dịch ở phân khúc cao cấp, rất có thể thị trường sẽ hướng đến các phân khúc thấp hơn đó là phân khúc trung cấp và bình dân.

“Nếu có thể thời hạn để ngân hàng áp dụng không nên quá dài vì nếu để trong thời gian dài sẽ ảnh hưởng rất nghiêm trong đến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp" - ông Đính mong muốn.

Không ảnh hưởng nhiều đến thị trường

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng, Ngân hàng BIDV, cho rằng việc áp dụng hệ số rủi ro đối với nhà ở, nhà ở xã hội, khoản vay dưới 1,5 tỉ đồng ở mức 50% là khá tích cực vì khách hàng vay ở phân khúc này nhiều. Những khoản vay lên hơn 3 tỉ đồng thì cũng nên áp dụng hệ số rủi ro cao để tránh hiện tượng đầu cơ, đẩy giá lên cao.

Theo ông Lực, dự thảo đã tách bạch được cho vay tiêu dùng và BĐS. Từ trước đến nay, cho vay mua nhà, sửa chữa nhà,... được tính trong cho vay tiêu dùng, tuy nhiên không nên gom tất cả các khoản vay trên 3 tỉ đồng vào chung một hệ số rủi ro 150% mà cần phân nhóm ra và tùy vào mức độ rủi ro để áp dụng hệ số 100% hay 125%.

Còn đối với lộ trình điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, TS Cấn Văn Lực cho rằng các ngân hàng có đủ thời gian để chuẩn bị bởi tỷ lệ này những năm gần đây ở vào khoảng 30 - 32%. Tuy nhiên về lâu dài, NHNN cần có biện pháp quản lý dài hơi, đưa ra các chỉ số quản lý thanh khoản chứ không áp dụng biện pháp hành chính như hiện nay.

“Việc siết nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn có thể làm lãi suất cho vay tăng nhưng cũng không nên lo ngại khi các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu huy động vốn. Điều này sẽ giúp giải tỏa nhu cầu vay vốn trung dài hạn từ kênh NH, phù hợp với chủ trương phát triển thị trường trái phiếu”, ông Lực nhấn mạnh.

Tương tự, ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng quy định trên nếu thực hiện sẽ không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS. Bởi, theo ông Hùng với những người có nhu cầu thực mua nhà trên 3 tỷ, thông thường họ là những người có năng lực về tài chính.

Mục đích cuối cùng đối với việc làm này của ngân hàng Nhà nước là hạn chế việc cho vay không đúng đối tượng, quản lý, siết chặt việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. "Thời gian vừa qua, một số ngân hàng cho vay không thẩm tra dự án, không thẩm tra đầy đủ hiệu quả. Việc làm đó không đảm bảo khả năng sinh lời, dễ dẫn tới tình trạng nợ xấu khó đòi tại các ngân hàng”, ông Hùng nói.

Nhưng theo ông Hùng, phương thức này không hiệu quả bởi nó mới chỉ giải quyết ở phần ngọn, phần gốc của vấn đề ở đây là cần tăng cường công tác giám sát.

“Các ngân hàng cho vay phải có thẩm định đối tượng vay. Thứ nhất, thẩm định dự án đó triển khai có hiệu quả hay không? Thứ hai, thẩm định người vay có đủ năng lực và có đủ điều kiện trả hay không? Đó là điều quan trọng nhất các ngân hàng cần thực hiện, các ngân hàng trên thế giới họ quản lý rất chặt vấn đề này”, ông Hùng lưu ý.