Thị trường bất động sản có thực sự thiếu vốn?

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ tín dụng bất động sản là 2,88 triệu tỷ đồng. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản với các dự án đầu tư khoảng hơn 700.000 tỷ đồng; còn lại khoảng 1,5 triệu đồng nằm ở đối tượng cho vay là nhà ở xã hội, người nghèo, nhà ở thương mại,... Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 4/2022 là 10,19%.

Dù lãnh đạo NHNN khẳng định không siết tín dụng vào bất động sản nhưng thực tế room tín dụng của nhiều ngân hàng không còn khiến người vay khó tiếp cận. Cũng có không ít lo ngại ngành bất động sản sẽ gặp khó khăn, thanh khoản yếu có thể sẽ khiến thị trường đóng băng kéo dài. Song, ngành này có thực sự đang thiếu vốn?

Chia sẻ tại “Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022” diễn ra mới đây, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho biết, nhiều người nói bất động sản Việt Nam đang thiếu vốn nhưng thực chất, cơ chế vốn cho mảng này tại Việt Nam gần như “ngon” nhất trong các thị trường bất động sản. Trước đây, không bao giờ ngân hàng nào cho vay quá 70% vốn của một dự án, cả kể tư nhân hay doanh nghiệp. Nhưng hiện nay có ngân hàng cho vay tới 85% so với giá trị căn nhà thì quá nguy hiểm.

“Tại Việt Nam, nguồn vốn cho bất động sản quá dồi dào. Minh chứng là hệ thống ngân hàng thương mại không những cho vay hết room tín dụng mà còn bỏ tiền đầu tư trái phiếu bất động sản với tổng giá trị lên tới 800.000 tỷ trong hai năm vừa qua. Cộng với hơn 700.000 tỷ dư nợ tín dụng thì nguồn vốn này không hề nhỏ”, ông Hiển nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, khi NHNN mới đưa ra chuẩn và kiểm soát vốn và bất động sản một cách lành mạnh thì đã có không ít tiếng than, chưa nói đến việc NHNN không hề siết.

Ông Hiển cho rằng, trong năm 2022, chỉ có một nguồn vốn duy nhất vào bất động sản vẫn còn sáng đó là vốn FDI vào các khu công nghiệp. Còn ba nguồn vốn là trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng và từ người mua đều khó khăn. Riêng trái phiếu doanh nghiệp đã phát triển nóng, các doanh nghiệp muốn phát hành đúng chuẩn phải có dự án thật sự, đủ pháp lý,… chứ không phải Nhà nước siết.

“Nhìn vào đặc điểm của bất động sản Việt Nam, khoảng 70% là nhà đầu tư lướt sóng. Do đó, khi các nguồn vốn đã siết thì thị trường sẽ gặp khó khăn. Nhìn chung, năm 2022 không phải là năm thuận lợi cho bất động sản”, chuyên gia nhận định.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), dòng tiền đầu tiên của thị trường bất động sản là từ các ngân hàng và vốn tín dụng là “bà đỡ” của cộng đồng doanh nghiệp. Phải khẳng định NHNN cũng không có chủ trương thặt chặt tín dụng bất động sản, điều đó thể hiện qua Thông tư 39/2016 của NHNN, trong đó có Điều 7 về điều kiện của doanh nghiệp, cá nhân và hộ gia đình đi vay là ko thay đổi.

Tuy nhiên, trong dự thảo Thông tư 39 mới đây, NHNN sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.

Theo ông Châu, việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là NHNN định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc không dám cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản nhà ở.

Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Để đảm bảo nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các dự án có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín sẽ được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Tuy nhiên, Thông tư 39 của NHNN sửa đổi Điều 8, không được phép cho vay đối với một số trường hợp, trong đó có việc vay để chứng minh bảo lãnh như vay đi du học, thành lập doanh nghiệp.

"Chúng tôi đề nghị xem xét lại, theo hướng các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín, khách hàng được đánh giá cao vẫn được tiếp cận tín dụng, người tiêu dùng có nhu cầu cũng được tiếp cận. Tôi đồng ý quy định ngân hàng thương mại không cho vay để góp vốn, bảo lãnh nhưng trừ trường hợp có tài sản bảo đảm", ông Châu nói.

Nguồn vốn thứ hai là từ phát hành trái phiếu. Theo vị chuyên gia này, trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi và Nhà nước không có chủ trương siết phát hành trái phiếu. Nhưng việc siết chặt là cần thiết để việc phát hành trái phiếu riêng lẻ đúng theo quy định.

Nguồn vốn thứ ba là vốn FDI. Ông Châu cho biết, nguồn vốn này đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt ở các tỉnh có bất động sản công nghiệp phát triển như Bình Dương,…

Cũng theo vị này, nguồn vốn từ khách hàng là nguồn vốn tốt nhất, hiệu quả nhất mà nhà đầu tư không chịu áp lực lãi vay. Có nguồn vốn này sẽ giải quyết được nợ tín dụng, nợ trái phiếu và tạo ra doanh thu lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên để có được dòng vốn này, doanh nghiệp phải triển khai dự án đúng hẹn. Thực tế cho thấy việc triển khai dự án hiện nay gặp không ít vướng mắc. Hiện nay, người mua đang gặp khó trong tiếp cận vốn vay, vay mua nhà ở xã hội chỉ có thể tiếp cận từ ngân hàng chính sách. Việc khó tiếp cận vốn vay mua nhà ở xã hội khiến nhiều người phải vay ngân hàng thương mại.