Chặn dòng tiền đầu cơ, đẩy giá bất động sản

Đánh thuế cao người có nhiều nhà đất

Nghị quyết số 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng nêu rõ các nhiệm vụ, giải pháp về việc tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất,

Trong đó, Nghị quyết yêu cầu rà soát chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp.

Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang,...

Nghị quyết nêu, đất đai là nguồn lực to lớn cần được phát huy, quản lý và sử dụng có hiệu quả, bền vững, bảo đảm công bằng xã hội; không để đất đai bị suy thoái, hủy hoại, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực.

Nghị quyết Trung ương ban hành trong bối cảnh những bất cập liên quan đến đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều. 

Tại Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII vừa qua, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng nêu rõ, nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất, thậm chí bị đi tù cũng vì đất, mất cả tình nghĩa cha con, anh em, đồng chí cũng vì đất,... Không phải ngẫu nhiên mà trong thời gian qua có tới hơn 70% số vụ tố cáo, khiếu nại thuộc về lĩnh vực đất đai.

Nhìn vào thực trạng thị trường bất động sản những năm gần đây cũng thấy sự phát triển thiếu minh bạch và thiếu lành mạnh, tình trạng đầu cơ, thổi giá diễn ra khắp nơi, từ đô thị cho đến các vùng quê hẻo lánh. Hệ quả đằng sau những cơn sốt là đất đai bị bỏ hoang, người dân mất đất canh tác,…

Ngay cả khi nền kinh tế gặp khó khăn vì dịch bệnh, sản xuất kinh doanh đình trệ, "người người, nhà nhà" đua nhau bỏ tiền vào đầu tư khiến bất động sản tăng trưởng nóng, thậm chí là tăng bất thường.

Nhiều địa phương cũng phải vào cuộc bằng cách liên tục ra văn bản “khẩn” chỉ đạo rà soát quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản khi phát hiện có tình trạng "cò mồi" thổi giá và có dấu hiệu hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại đất đai, gây nhiễu loạn thị trường.

Đáng chú ý, trong khi đất đai bị bỏ hoang do đầu cơ thì giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đã tăng liên tục khiến đại đa số người có thu nhập thấp, trung bình không có cơ hội sở hữu nhà ở.

Trước tình trạng này, Bộ Tài chính hồi tháng 3 vừa qua đã có công văn gửi các bộ, ngành, địa phương lấy ý kiến về các chính sách thu thuế bất động sản, bao gồm việc đánh thuế với nhà và tài sản với kỳ vọng sẽ chống đầu cơ nhà đất, giảm giá bất động sản trên thị trường.

Trong Chiến lược cải cách thuế đến năm 2030, Phó Thủ tướng Chính Phủ Lê Minh Khái cũng giao Bộ Tài nghiên cứu tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế với nhà, từ đó khuyến khích sử dụng hiệu quả, hạn chế đầu cơ nhà, đất.

Kiểm soát tín dụng vào phân khúc đầu cơ

Thực hiện chủ trương tại nghị quyết số 32 của Quốc hội và nghị quyết số 01 của Chính phủ về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2022, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) điều hành tín dụng đáp ứng đầy đủ và kịp thời vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, hướng tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên; kiểm soát chặt chẽ đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản.

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, bản chất của tín dụng bất động sản thường là giá trị lớn và kỳ hạn dài trong khi tiền gửi của ngân hàng chủ yếu là tiền gửi ngắn hạn. Do đó, nếu tổ chức tín dụng không kiểm soát được cho vay bất động sản thì sẽ gặp rủi ro khi khách hàng rút tiền mà chưa đòi được các khoản cho vay dài hạn.

Thời gian tới, NHNN sẽ tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có đầu tư, kinh doanh bất động sản. Nhưng đồng thời, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tiếp cận nguồn vốn tín dụng để mua nhà, đầu tư nhà ở tự sử dụng, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ.

Còn Phó Thống đốc Đào Minh Tú khẳng định, NHNN chỉ quản lý rủi ro của các tổ chức tín dụng khi cho vay lĩnh vực bất động sản đối với những trường hợp kinh doanh đầu cơ, những dự án thuộc phân khúc giá trị lớn. Bởi nếu doanh nghiệp mất thanh khoản, không trả được sẽ để lại nợ xấu. Chưa kể, việc tập trung vốn quá nhiều có thể dẫn đến tình trạng lũng đoạn, đầu cơ, thổi giá,… tạo ra những hiện tượng nóng.

“Từ trước tới nay, quan điểm của NHNN vẫn theo tinh thần kiểm soát chặt chẽ tín dụng ở một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn như bất động sản, chứng khoán. Đối với bất động sản cũng là đối tượng được kiểm soát chặt chẽ, ở những dự án phân khúc lớn, những dự án có tính chất đầu cơ, thậm chí có tính chất lũng đoạn giá, phải kiểm soát rất chặt chẽ. Đây là quan điểm cũng như tinh thần chỉ đạo từ trước đến nay của NHNN, sẽ tiếp tục được thực hiện trong năm 2022 và những năm tiếp theo", ông Tú nói.

Ngoài ra, NHNN cũng đang đưa ra nhiều quy định mới tại dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng

Trong đó, các ngân hàng không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật; bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa,… Nguyên nhân là do việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Cụ thể, tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hầu hết các dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...

Sau khi tổ chức tín dụng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng.