Siết tín dụng bất động sản qua việc tăng cao hệ số rủi ro đối với các khoản vay cá nhân
Ảnh minh hoạ.
Theo dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước qui định các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, NHNN đề xuất tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay của cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị trên 3 tỉ đồng lên mức 150%.
Đồng thời, áp dụng hệ số rủi ro 100% đối với khoản cho vay cá nhân để phục vụ nhu cầu đời sống có giá trị dưới 3 tỉ đồng (trừ khoản cho vay để mua nhà có giá trị căn nhà dưới 1,5 tỉ đồng cho người có thu nhập thấp có hệ số rủi ro 50%).
Hiện tại, theo Thông tư 36, các khoản vay của cá nhân để phục vụ nhu cầu đời sống trong trường hợp không có tài sản bảo đảm thì hệ số rủi ro là 100%, có tài sản bảo đảm là nhà ở thì hệ số rủi ro là 50%.
Hệ số rủi ro 50% chỉ được áp dụng cho các khoản vay được bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của người vay trong ba trường hợp: (1) các khoản vay nhằm phục vụ hoạt động kinh doanh; (2) khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ; (3) khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng.
Theo NHNN, việc điều chỉnh này xuất phát từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản...
Đồng thời, qui định này cũng là thông điệp của NHNN trong việc kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp, gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cần dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro.
NHNN cho rằng qui định này sẽ ít ảnh hưởng đến các TCTD có năng lực tài chính tốt, tỉ lệ an toàn vốn cao. Đồng thời, đây là một thông điệp để tạo động lực cho các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm chuẩn bị sẵn sàng cho việc tuân thủ Thông tư 41 kể từ ngày 1/1/2020.
Bên cạnh đó, qui định mới cũng góp phần giúp ngân hàng, chi nhánh NHNN thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định hơn.
Đặc biệt, NHNN nhấn mạnh quy định mới này cũng sẽ không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án của Chính phủ, nhà ở có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng/căn, cũng như nhu cầu vay vốn để phục vụ sinh hoạt thiết yếu hàng ngày của khách hàng (hệ số rủi ro không thay đổi).
Dự thảo đề xuất tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay cá nhân được công bố trong bối cảnh Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã liên tục phát đi các thông báo về việc tăng cường kiểm soát tín dụng chảy lĩnh vực rủi ro này.
Mặc dù đã kiểm soát song theo số liệu của TS Cấn Văn Lực dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản vẫn ở đà tăng ở 8 - 10%/năm. Theo đó, tính đến cuối 2018 dư nợ cho vay bất động sản ước chiếm 7,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Nếu tính cả cho vay bất động sản và xây dựng thì tỷ trọng này lên đến 16,5%, còn nếu tính cả cho vay mua nhà, sửa nhà trong cho vay tiêu dùng thì tổng dư nợ kinh doanh bất động sản, xây dựng và liên quan đến nhà ở chiếm đến 22,5 % tổng dư nợ nền kinh tế.
Trong bối cảnh vốn tự có của hệ thống ngân hàng đang tăng khá chậm, đặc biệt tại khối các ngân hàng quốc doanh thì việc nâng hệ số rủi ro có xu hướng làm hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng bị suy giảm. Chính vì vậy, để đảm hệ số CAR theo qui định, các ngân hàng sẽ phải hạn chế cấp tín dụng cho các lĩnh vực có hệ số rủi ro cao.
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)
Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội
Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.
Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.
Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.
Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.
TRỰC TIẾP
