Nhận biết 5 nhóm nhà đầu tư trên thị trường bất động sản và những rủi ro cần tránh

Thị trường bất động sản đã trải qua một năm 2021 đầy khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh. Tuy nhiên, giá bất động sản ghi nhận vẫn tăng ở nhiều phân khúc.

Chia sẻ tại Tọa đàm "Triển vọng đầu tư 2022 – FiinGroup Invest Summit" do FiinGroup tổ chức mới đây, ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA) cho biết, tình trạng trên xuất phát từ một số lý do. Trong đó, lý do chính là do nguồn cung hạn chế, đặc biệt là tại khu vực phía Nam. Trong khi đó, lực cầu giảm nhưng không giảm mạnh như tốc độ giảm của nguồn cung nên giá vẫn tăng.

Vì vậy, những người mua nhà có nhu cầu thực bắt buộc phải di chuyển ra vùng ven. Đơn cử như Bình Dương thời gian vừa qua đã cung cấp rất nhiều nguồn cung cho các khách hàng tại TP HCM.

Bên cạnh đó, trong thời gian qua, các chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn; các ngân hàng cũng đề có chính sách giảm lãi suất cho khách hàng.

Ngoài ra là do các nhà đầu tư kỳ vọng vào việc đi tắt đón đầu, khi thị trường khó khăn lại là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp xuống tiền. Trong khi đó, một số nhà đầu tư khác lại có xu hướng chốt lời từ các kênh khác để mua bất động sản nhằm bảo toàn dòng tiền trước áp lực lạm phát.

"Với bất động sản, theo cách phân tích của tôi thì thị trường nào cũng tốt và thị trường nào cũng xấu. Quan trọng hơn không phải chọn thị trường mà là chọn phương pháp đầu tư như thế nào và sau đó phải có kế hoạch dòng tiền,...", ông Khôi nói.

Theo vị chuyên gia này, trong bất động sản có một số nhóm nhà đầu tư và các giai đoạn đầu tư sau đây: Giai đoạn 1 (F0) là giai đoạn booking, giai đoạn 2 (F1) là đặt cọc, giai đoạn 3 (F2) là mua bán, giai đoạn 4 (F3) là thanh toán và giai đoạn 5 (F4) là để ở. Khi một nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường thì cần phải xác định mình muốn tham gia vào giai đoạn nào. Mỗi giai đoạn như vậy kỳ vọng đầu tư sẽ khác nhau và rủi ro cũng khác nhau.

"Thị trường bất động sản giống như nhiều con sóng gộp lại với nhau chứ không phải một con sóng lớn. Khi nhìn vào thị trường, chúng ta phải biết mình đang ở con sóng nào trong một con sóng lớn. Tùy khẩu vị của nhà đầu tư như thế nào, chẳng hạn nếu kỳ vọng lợi nhuận cao hơn thì phải đi sớm hơn nhà đầu tư thứ hai. Còn những nhà đầu tư muốn có sự an toàn hơn thì chờ khi nào dự án ra sản phẩm rồi mua, tuy nhiên kỳ vọng lợi nhuận sẽ thấp hơn", CEO FINA phân tích.

Cũng theo quan điểm của ông Khôi, trong đầu tư bất động sản có hai loại rủi ro. Một là rủi ro của chủ đầu tư và bản thân dự án và hai là rủi ro của thị trường. Như vậy, phân theo các nhóm trên thì F càng nhỏ rủi ro thị trường càng thấp nhưng rủi ro của chủ ro của chủ đầu tư và bản thân dự án càng cao và ngược lại.

Cụ thể, khi vào một dự án sớm, rủi ro thị trường không cần quan tâm nhiều. Lý do đơn giản là đã có chủ đầu tư và các đơn vị môi giới làm thị trường. Có nghĩa thanh khoản không phải là việc quá lo lắng đối với các nhà đầu tư F0. Các nhà đầu tư cần quan tâm là pháp lý dự án, khả năng làm thủ tục pháp lý của chủ đầu tư thế nào,...

Càng về các giai đoạn sau của dự án thì tính thanh khoản sẽ càng giảm đi, do đó những đối tượng mua sau thì rủi ro bị kẹp hàng càng cao. Do đó, nhà đầu tư tham gia muộn phải chuẩn bị tinh thần cho tình huống "vô tình lướt sóng thành cư dân". Tuy nhiên, theo vị này, nếu để thêm 3 – 5 năm cũng không sao vì giá có thể vẫn lên, miễn là nhà đầu tư có chuẩn bị một chiến lược cho mình.

Về dòng tiền, đa số các nhà đầu tư F0, F1 sẽ ít dùng đòn bẩy tài chính hơn mà dùng vốn tự có. Bởi ở giai đoạn đầu, số vốn bỏ ra tương đối thấp và các nhà đầu tư thường không muốn chịu áp lực về lãi suất. Nhưng sang đến giai đoạn F2,F3,F4 thì tỷ lệ nhà đầu tư dùng đòn bẩy sẽ tăng lên.

Theo thống kê của FINA, đối với các nhà đầu tư F0, F1 tỷ lệ dùng đòn bẩy thường ở mức 10 – 30%. F2, F3 là 50% và đến F4 là những người ở thực thì lên đến 70 – 80%.

Đầu tư ngắn hạn là sai ngay từ đầu

Theo phân tích của CEO FINA, một thị trường bất động sản bình thường là một thị trường có người mua muốn mua, người bán muốn bán và giao dịch đó được thực hiện khi những thông tin của thị trường đó được phản ánh đầy đủ với cả hai phía.

Do đó, khi tham gia vào một thị trường, nhà đầu tư phải đánh giá được thị trường này có đang trong tình trạng bình thường hay không. Nếu như đang trong tình trạng bình thường mà giá tăng thì đó vẫn là thị trường tốt. Nhưng nếu ngược lại thì nhà đầu tư phải hết sức cẩn thận bởi khả năng rớt giá rất cao.

"Theo kinh nghiệm của tôi, mỗi khi đi vào những thị trường mới phải hết sức cẩn thận, xem những người đi cùng mình có phải là những người bản địa hay cũng là những người ngoại tỉnh, họ có tiếp nhận được những thông tin nội bộ hay chưa, hay họ là những người rất mới... Tôi có một kỹ năng khi tới một thị trường đó là tôi hay coi biển số xe xem họ tới từ khu vực nào", vị này cho hay.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường bất động sản, ông Khôi cho rằng, họ phải rất cẩn trọng và không nên tham gia vào thị trường với một tâm thế ngắn hạn. Quan trọng nữa là phải có nguồn tài chính ổn định.

Bởi bất động sản thường mang tính chu kỳ trung và dài hạn nhiều hơn, khoản lợi nhuận mà nhà đầu tư có được trong ngắn hạn chưa chắc đã là do người đó giỏi mà nhiều khi là do may mắn. Bên cạnh đó, tỷ trọng đầu tư bất động sản cũng phải cân đối, không nên để vượt quá total danh mục nếu không muốn rủi ro cao.

Cũng tại tọa đàm, ông Đào Phúc Tường, CFA – Chuyên gia tài chính cho rằng, thị trường bất động sản đang bắt đầu đến giai đoạn các nhà đầu tư phải cẩn trọng hơn rất nhiều với nền giá và tính thanh khoản của thị trường. Đặc biệt là sắp tới lãi suất có thể tăng lên.

Bên cạnh đó, nếu nhìn rộng hơn về mặt vĩ mô, khi lạm phát lên cao hơn so với kịch bản nhiều người đưa ra (dưới 4%) đến mức NHNN phải điều chỉnh chính sách thì điều này sẽ nguy hiểm cho các nhà đầu tư ngắn hạn.