Nắn dòng vốn vào bất động sản nhưng đừng làm nghẽn

Trên thị trường bất động sản, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu thì các doanh nghiệp rất cần nguồn vốn vay tín dụng, vốn huy động từ khách hàng, vốn từ thị trường chứng khoán, trong đó nguồn vốn từ phát hành trái phiếu là kênh dẫn vốn rất quan trọng.

Tuy nhiên, một số ngân hàng thương mại mới đây đã có động thái tạm thời cho vay bất động sản, khiến các nhà đầu tư bất động sản và trên thực tế cả người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận được vốn vay tín dụng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà và làm cho doanh nghiệp không vay được các khoản vay mới, không cơ cấu lại được các khoản vay cũ. Đồng thời, cũng đã có các ý kiến đề xuất siết ngay hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Giới chuyên gia lo ngại, động thái này sẽ khiến ngành bất động sản vốn chưa hoàn toàn phục hồi sau dịch bệnh lại thêm khó khăn.

Tại hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 9/5, nhiều giải pháp giúp lành mạnh hóa thị trường vốn cho doanh nghiệp địa ốc đã được nhiều chuyên gia đưa ra.

Theo TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, thị trường vốn đang có sự tồn tại của tứ giác liên thông là bảo hiểm - ngân hàng - chứng khoán - bất động sản quan hệ chặt chẽ với nhau. 

Ví dụ ngân hàng dành 20% vốn để cho vay bất động sản (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở).  Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đi đầu hoặc thứ hai trong khối phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm 17% tổng vốn hóa toàn thị trường. 

Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành bất động sản và chứng khoán. Do đó, khi đánh giá kiểm soát rủi ro, phải nhìn tứ giác liên thông này. 

“Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp,… Song, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển nhưng vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản”, ông Lực nói.

Vị chuyên gia này cũng kiến nghị hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153 và 156 phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp), cần thiết có xếp hạng tín nhiệm, quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản,...

Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản,…

Đồng thời, phân bổ vốn ngân hàng phù hợp hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Có lộ trình thuế bất động sản phù hợp, minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập… thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Minh Phong, Chuyên gia kinh tế cho rằng, lành mạnh hoá thị trường trái phiếu doanh nghiệp là tốt nhưng cần phải tiến hành đúng cách, tránh tình trạng "bắt chuột làm vỡ bình", ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

“Việc xử lý hành vi sai phạm mà không làm ngưng đọng hay đổ vỡ thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản liên quan càng có ý nghĩa quan trọng hơn trong thời gian tới. Bởi tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản bị siết chặt, còn thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội bùng nổ, đã, đang và sẽ tiếp tục góp phần lan tỏa tác động tích cực vào đà phục hồi, tăng sức bật phát triển kinh tế vĩ mô và vi mô”, vị này nhận định.

TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng cho rằng, việc phát triển thị trường bất động sản hiện nay rất cần củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Đồng thời, thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ REIT.

Cụ thể, tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây tâm lý hoảng loạn, lo sợ của nhà đầu tư trên diện rộng.