Thiếu cung, sốt giá, siết tín dụng,… lo ngại một vòng luẩn quẩn

Từ trước đến nay, vốn tín dụng vẫn là “vốn mồi” ban đầu và là một trong những bệ đỡ rất quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản trong quá trình triển khai dự án. Vừa qua, một số ngân hàng thương mại có động thái tạm dừng/hạn chế tối đa cho vay bất động sản khiến các doanh nghiệp và cả người có nhu cầu thực như “ngồi trên đống lửa”.

Trên thực tế, động thái kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng vào bất động sản đã xuất hiện từ vài năm nay. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc này là cần thiết nhằm bảo vệ hệ thống tài chính, ngân hàng song không thể làm một cách cực đoan mà phải siết đúng đối tượng.

Chia sẻ tại chương trình "Cà phê doanh nhân" lần thứ 62 do Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM (HUBA) tổ chức mới đây, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, xu hướng chung trên thị trường bất động sản hiện nay là sốt đất, sốt bất động sản nhà ở. Tất cả các dự án nhà ở hiện nay đã được phê duyệt, đã có hàng đều tự nâng giá lên khoảng 1,5 – 2 lần, tùy vị trí. Do doanh nghiệp tự tăng giá mà không có cơ sở giải thích nên có thể gọi là giá ảo. 

“Mức độ tăng giá như hiện nay đáng phải suy nghĩ và cần có giải pháp ngăn chặn. Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản nhà ở rất cạn mà cầu tăng cao thì rất khó tìm mua hàng. Những người không có nhiều tiền đều không dám mua nhà bởi giá quá cao, không chịu nổi”, GS. Võ nói.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, việc tăng giá trên toàn thị trường đã được thừa nhận và một giải pháp gần đây nhất mà NHNN đưa ra là yêu cầu các ngân hàng thương mại siết chặt tín dụng bất động sản. Pháp luật thiếu động bộ đã khiến thị trường thiếu nguồn cung, cộng thêm việc siết tín dụng sẽ lại càng làm cho nguồn cung khan hiếm.

“Chúng ta hiện đang đứng trong một vòng luẩn quẩn khi muốn thoát khỏi cơn sốt giá lần này. Tức là thiếu cung, dư cầu thì gây sốt giá, nhưng khi sốt giá lại càng làm cho thị trường thiếu cung nếu chúng ta siết tín dụng một cách triệt để mà không sửa đổi luật một cách kịp thời. Và như vậy sẽ càng khiến giá tăng cao. 

Tôi cho rằng, Chính phủ, các bộ ngành và UBND các tỉnh cần rà soát lại tất cả các dự án hiện nay xem dự án nào dứt khoát dừng cấp tín dụng. Ví dụ như những dự án mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nên dừng cấp tín dụng bởi vì mua bán những cái chưa có thì khả năng rơi vào nợ xấu là rất nhiều. Thay vào đó, chỉ cấp tín dụng cho những dự án có khả năng hoàn thành 100%, tạo cung 100%. Chúng ta phải phân loại dự án để đảm bảo tín dụng cho những dự án có thể đem lại nguồn cung cho thị trường trong bối cảnh hiện nay”, vị này nhấn mạnh.

Trong bối cảnh hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, Nhà nước không nên sử dụng các giải pháp mang tính cực đoan mà cần phải phân tích, đánh giá tình hình. Dự án nào cần cấp tín dụng tiếp, dự án nào cần dừng thì chúng ta phải làm rõ. 

Còn đối với các chủ đầu tư dự án, cần phải đánh giá các dự án đang có trong tay xem dự án nào có thể giải quyết được sớm thì giải quyết, còn dự án nào đang vướng thì nên có kiến nghị Nhà nước phê duyệt, tránh sự tốn kém. “Để nhà đầu tư nằm chờ cùng dự án là điều không tốt cho hệ thống quản lý Nhà nước”, ông Võ lo ngại.

Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch HUBA, thị trường bất động sản hiện nay do chính những doanh nghiệp bất động sản đang dẫn dắt. Trong khi đó, theo quy tắc thị trường thì phải là do người mua dẫn dắt. Do người dân không có sản phẩm nên phải mua tất cả những gì thị trường tung ra. Và đó là lý do tại sao giá bán ngày càng cao.

Ông Nghĩa cho biết thêm, gần như ba năm nay, nguồn cung trên thị trường rất hạn chế và giảm liên tục theo thời gian. Trong khi đó, các doanh nghiệp muốn giảm giá nhà cũng khó bởi giá đất hai năm nay tại nhiều khu vực đã tăng gấp đôi so với trước đây. Ngoài ra, việc tính tiền sử dụng đất rất khó, có những dự án 10 năm nay không đóng tiền sử dụng đất được. Do đó, doanh nghiệp không có dữ liệu đầu vào để đưa ra giá bán hợp lý. 

"Đúng là doanh nghiệp lời nhiều nhưng xét trên bình diện chung thì không lời. Bởi có thể phải mất 5 năm doanh nghiệp mới hoàn thành một dự án để bán, tiền lãi đó bù hết vào chi phí nuôi bộ máy, chi phí tài chính. Điều này khiến mức giá trên thị trường bị đẩy lên cao và người dân không mua được", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Vị này dự báo, trong năm nay, nguồn cung sẽ tiếp tục khan hiếm và giá khó giảm. Bởi một dự án dù bây giờ có được phê duyệt đi nữa thì ít nhất phải hai năm tới mới có sản phẩm ra thị trường. Tức là phải đến cuối năm 2023, các vấn đề giải quyết nguồn cung mới được tháo gỡ.

“Tuy nhiên, một thực tế khác có thể xảy ra là việc NHNN siết tín dụng sẽ dẫn đến việc người vay tiền mua bất động sản nhiều phải bán ra, kéo theo một lượng cung lớn được đưa ra thị trường thứ cấp, giúp bình ổn giá trở lại. Do tín dụng bị siết nên tình trạng đầu cơ sẽ giảm, nhu cầu thực vẫn có nên mua để ở rất tốt”, ông Nghĩa nhận định.