'Khóa van' tín dụng bất động sản, nên 'siết' đúng đối tượng

Hai vợ chồng đi làm với mức thu nhập hơn 30 triệu đồng/tháng, nhiều năm nay gia đình chị Hoàng Hà (quận Bắc Từ Liêm - Hà Nội) luôn tằn tiện tích cóp để thực hiện ước mơ mua một ngôi nhà riêng. Sau công cuộc tìm kiếm khá vất vả, chị Hà chọn được một căn hộ chung cư gần 90m2 khá ưng ý tại khu vực quận này có mức giá 2,4 tỷ đồng.

Gia đình chị dự định mua với kế hoạch vay lãi ngân hàng và trả trong dài hạn. Thế nhưng, trước thông tin các ngân hàng đang siết chặt cho vay bất động sản đang khiến giấc mơ của chị Hà cũng như nhiều gia đình khác rơi vào nỗi lo gián đoạn.

Chị Hoàng Hà chia sẻ, để mua căn hộ giá 2,4 tỷ đồng, gia đình chị đã tính phương án vay ngân hàng khoảng 1,2 tỷ đồng bởi nguồn tài chính vẫn còn eo hẹp.

Khi tìm hiểu, chị Hà cho biết, trước đây, các ngân hàng có thể cho vay khoảng 70% giá trị tài sản định giá thì nay rút xuống chỉ còn khoảng 50%. Mà định giá căn hộ của ngân hàng bao giờ cũng thấp hơn so với thực tế nên khi tỷ lệ khoản vay bị “siết” thì số vốn mong đợi được vay càng thu hẹp lại.

Mặc dù vẫn biết việc siết cho vay bất động sản là một trong những động thái để góp phần làm giảm cầu về nhà đất, có tác dụng hạ nhiệt sức nóng của thị trường bất động sản hiện nay nhưng những người đang cần mua nhà để ở như gia đình chị Hà vẫn đang mong có cơ chế phù hợp để họ tiếp cận được nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận xét, trên thực tế, cho vay bất động sản vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Các ngân hàng cho vay sáu lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay bất động sản lên đến 11-12%/năm, chưa tính đến các khoản khác. Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất.

Bởi vậy, với các dự án bất động sản phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ... thì việc các ngân hàng liên kết để cho khách hàng vay vẫn diễn ra bình thường. Đây cũng là loại hình bất động sản mà người mua an tâm bởi có sự liên kết giữa chủ đầu tư dự án với hệ thống ngân hàng để cho vay - ông Châu phân tích.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, việc siết cho vay bất động sản ngay lập tức sẽ tác động rất lớn đến cả khách hàng lẫn chủ đầu tư.

Nếu các công ty kinh doanh bất động sản không được vay từ ngân hàng sẽ rất khó có nguồn lực để tạo lập quỹ đất và rất nhiều chi phí khác như xây dựng, bảo lãnh dự án... Như vậy, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn, dẫn đến nguồn cung nhà đất tung ra thị trường bị hạn chế.

Còn với khách hàng cá nhân, nếu họ không được ngân hàng cho vay mua nhà sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đầu ra của chủ đầu tư, dẫn đến cơ hội mua nhà để ở của người dân càng khó khăn hơn.

Kể từ năm 2016, Ngân hàng Nhà nước đã có lộ trình siết tín dụng bất động sản với chính sách kiểm soát chặt chẽ nên tốc độ tăng trưởng tín dụng ở lĩnh vực này tiếp tục xu hướng giảm.

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong ba năm gần đây, hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản giảm về tỷ trọng so với tín dụng của toàn hệ thống. Tín dụng đổ vào bất động sản giảm từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Đến cuối năm 2021, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản duy trì khoảng 12%.

Năm 2022, Ngân hàng Nhà nước chủ trương sẽ hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, hạn chế tín dụng đen. Riêng với lĩnh vực bất động sản, ngân hàng tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực, chính đáng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao...

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú nhấn mạnh, việc kiểm soát chặt không có nghĩa là dòng tiền không vào bất động sản nữa mà chỉ hạn chế vào những phân khúc đầu cơ, rủi ro của những dự án lớn.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, trong xu hướng siết tín dụng chảy vào bất động sản, người vay mua nhà để ở có thể bị ảnh hưởng bởi lãi suất cho vay dự kiến cao hơn và việc giải ngân sẽ khó hơn.

Bất động sản có thể là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp và nếu vay mua nhà để ở thường là người có nhu cầu thật. Nhưng trong bối cảnh dòng vốn được Ngân hàng Nhà nước định hướng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ doanh nghiệp gặp khó do dịch thì tín dụng nhà, đất sẽ bị hạn chế.

Tuy nhiên, khi dòng vốn hạn hẹp, Ngân hàng Nhà nước cũng vẫn cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các doanh nghiêp đang phát triển dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, khoảng 1-2 tỷ đồng/căn dành cho nhu cầu ở thực.

Cùng đó, khuyến khích các ngân hàng thương mại tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho khách hàng cá nhân mua nhà lần đầu, mua nhà để ở chứ không phải để đầu cơ. Có như vậy, dòng vốn vẫn đến trúng đích.

Theo các chuyên gia, hiện số lượng người vay vốn để đầu cơ bất động sản không nhiều, nhất là đầu cơ mua đất bởi đây là khoản đầu tư dài hạn, nhiều rủi ro về thanh khoản và giá cả. Phần lớn những người vay vốn mua bất động sản đều có nhu cầu mua nhà để ở; trong đó, chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó.

Do đó, nếu các ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản một cách chọn lọc, không nên “khóa van” hoàn toàn đối với tín dụng cho lĩnh vực này. Bởi nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.