Cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng tăng mạnh, trái phiếu doanh nghiệp 'đắt hàng'

Cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng tư nhân tăng mạnh

Tại Techcombank, dư nợ cho vay doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng và vật liệu xây dựng 9 tháng đầu năm đạt hơn 130.000 tỷ đồng, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước, tăng 13,2% so với đầu năm và chiếm đến 40% tổng dư nợ của ngân hàng.

Song, dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng có thể lên tới 74% tổng dư nợ nếu tính cả các khoản vay cá nhân mua nhà. Tính đến 30/9, cho vay mua nhà của ngân hàng (chiếm 79% cơ cấu cho vay cá nhân) đạt hơn 109.000 tỷ đồng, tăng 24% so với đầu năm và chiếm 34% tổng dư nợ của ngân hàng. 

Dù vậy, kết quả trên cũng không quá bất ngờ khi tại ĐHĐCĐ năm ngoái, Chủ tịch HĐQT Hồ Hùng Anh cho biết lĩnh vực mà Techcombank ưu tiên là bất động sản, ngân hàng có lợi thế, thị trường phát triển nhanh và có thể kiểm soát rủi ro. Tệp khách hàng của Techcombank bao gồm những "ông lớn" trong ngành bất động sản như Vingroup, Sun Group,...

Trước đó, tại đại hội cổ đông thường niên năm nay, Tổng Giám đốc Techcombank từng cho biết ưu thế về CASA khiến ngân hàng có lợi thế trong việc cho vay bất động sản và sẽ tiếp tục kiên trì định hướng phát triển vào mảng cho vay bất động sản, tạm thời chưa lấn sân sang mảng khác như tài chính tiêu dùng.

Một ngân hàng tư nhân khác cũng đẩy mạnh tín dụng bất động sản là VIB. Dư nợ cho vay lĩnh vực này của VIB tăng đến 35,6% so với cùng kỳ năm trước và tăng 17,6% so với đầu năm, đạt 80.000 tỷ đồng, chiếm 42% tổng dư nợ của ngân hàng.

Cho vay bất động sản và mua ô tô là hai mảng kinh doanh chính của VIB. Với 87% tỷ trọng là cho vay bán lẻ, có thể thấy rằng các khoản cho vay bất động sản tại VIB tập trung chủ yếu vào cho vay cá nhân mua nhà.

Có thể nhận thấy các con số tăng trưởng cho vay bất động sản tại hai ngân hàng này đều cao hơn hạn mức tín dụng chung (vừa được cấp mới vào quý III) là 17,1% (Techcombank) và 14,1% (VIB).

Không chỉ riêng Techcombank và VIB, theo số liệu báo cáo tài chính quý III của nhiều ngân hàng (có thuyết minh chi tiết), số dư cho vay kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục tăng trong 9 tháng đầu năm. Một số ngân hàng như MSB, TPBank, Kienlongbank, Bản Việt ghi nhận tăng trưởng tới hai chữ số.

Tuy nhiên, cũng có những nhà băng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản giảm phải kể đến như VPBank, Vietbank và PG Bank. Trong đó, dư nợ cho vay bất động sản tại PG Bank giảm mạnh nhất 23,8% sau 9 tháng xuống còn 1.204 tỷ đồng.

Tại VPBank, một trong những ngân hàng cổ phần có giá trị cho vay lớn, dư nợ kinh doanh bất động sản giảm nhẹ 3,1% trong khi cho vay cá nhân mua nhà tăng gần 35% đạt hơn 49.000 tỷ đồng. Nếu tính cả hai mảng này thì dư nợ đạt 84.811 tỷ đồng, tăng 15,7% so với đầu năm, cao hơn room tín dụng mới được nới thêm (12,1%).

Tuy vậy, theo ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, xu thế trong ba năm trở lại đây cho thấy tăng trưởng tín dụng bất động sản trong thời gian gần đây đang giảm dần. Nếu như tăng trưởng tín dụng bất động sản vào năm 2018 là 26,16%, năm 2019 là 21% thì năm 2020 chỉ ở mức 11,89%, thấp hơn tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống và ước tính đến hết tháng 6 tăng khoảng 6%.

Tính đến 30/9, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 682.594 tỷ đồng, tăng nhẹ so với con số tại thời điểm 30/6 là 672.224 tỷ đồng.

Kênh trái phiếu doanh nghiệp "rộng cửa"

Trong khi kênh vay vốn trực tiếp từ các ngân hàng được kiểm soát chặt chẽ, nhiều thống kê cho thấy doanh nghiệp bất động sản đang đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu.

Trong 9 tháng đầu năm, quy mô trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát hành đạt 430.000 tỷ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước mặc dù có giai đoạn chững lại sau khi Nghị định 153 và 155 có hiệu lực

Dễ thấy, trong thời gần đây, nhóm ngân hàng và bất động sản luân phiên giữ ngôi đầu bảng về phát hành trái phiếu. Riêng trong quý III/2021, vị thế dẫn đầu trở lại với nhóm bất động sản. 

Theo số liệu tổng hợp của Chứng khoán VNDirect, trong quý III/2021, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt mức 111.744 tỷ đồng, giảm 25% so với quý trước, giảm 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, bất động sản là ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, chiếm 46,8% tổng giá trị phát hành, tương đương 52.287 tỷ đồng, tăng 60,2% so với quý trước. Các doanh nghiệp bất động sản phát hành giá trị lớn nhất bao gồm: CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (6.885 tỷ đồng), CTCP Osaka Garden (6.800 tỷ đồng),... 

Tài sản đảm bảo của nhóm trái phiếu bất động sản chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu, cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành, khoảng 15,8% trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm, theo số liệu từ SSI.

"Đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư," SSI đánh giá.

Các ngân hàng cũng là một trong hai người mua chủ đạo trên thị trường và đang ôm lượng trái phiếu bất động sản lớn. Có tới gần 60% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành là do ngân hàng và công ty chứng khoán nắm giữ.

Cụ thể, các NHTM mua vào 124.400 tỷ đồng, chiếm 27,3% tổng lượng phát hành. Trong đó, chỉ một số ít trái phiếu được các ngân hàng bảo lãnh thanh toán, phần lớn số trái phiếu phát hành chỉ được bảo lãnh phát hành, tức ngân hàng và các CTCK sẽ cam kết mua toàn bộ số trái phiếu còn lại trong trường hợp không phát hành hết.

Điều này cho thấy ngân hàng đang khá rộng tay trong việc rót vốn cho doanh nghiệp qua kênh phát hành trái phiếu.

Trong bối cảnh nhu cầu vốn dài hạn rất lớn, và kênh tín dụng truyền thống bị siết chặt, VNDirect cho rằng kênh trái phiếu sẽ tiếp tục đóng vai trò là nguồn vốn trung dài hạn cho các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

So với phương thức truyền thống là tín dụng từ NHTM, phát hành trái phiếu mang lại cho doanh nghiệp nhiều lợi thế như không cần tài sản thế chấp, đồng thời được chủ động trong việc sử dụng số tiền huy động mà bị ngân hàng giám sát.

Trong khi đó, điều kiện, thủ tục vay vốn ngân hàng có phần phức tạp và khoản vay có giới hạn nhất định do các quy định kiểm soát chặt chẽ của NHNN như hệ số rủi ro cho vay bất động sản, chứng khoán tăng, tỷ lệ LDR, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm.

Một báo cáo gần đây của FiinGroup cho biết lãi suất trái phiếu hiện cao gấp 2 - 3 lần lãi suất tiền gửi. Trong đó, lãi suất trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản dao động trong khoảng 10 - 12%, cao hơn so với mức lãi suất gửi tiết kiệm (chỉ khoảng 7%).

Đồng quan điểm, bộ phận phân tích của SSI cho biết mặt bằng lãi suất ở mức thấp là động lực chính khiến các doanh nghiệp tích cực đẩy mạnh phát hành trái phiếu để có thể huy động vốn được nhanh chóng và giảm áp lực lên chi phí tài chính, khi mặt bằng lãi suất cho vay từ ngân hàng không có mức giảm tương ứng.

Chênh lệch giữa lãi suất trái phiếu (loại trừ ngân hàng) với lãi suất tiền gửi bình quân lên tới 4%/năm, cho thấy dư địa dòng tiền cá nhân tìm đến những tài sản đầu tư tài chính như trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn rất lớn. 

Tuy nhiên, Bộ Tài Chính trong hai năm gần đây cũng đã ban hành nhiều thông tư, nghị định nhằm kiểm soát lại hoạt động phân phối trái phiểu và hạn chế sự tham gia trực tiếp của các nhà đầu tư cá nhân trên thị trường sơ cấp.

Mới đây, NHNN cũng thắt chặt quy định ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó nêu rõ tổ chức tín dụng (TCTD) chỉ được phép mua trái phiếu của các doanh nghiệp không có nợ xấu trong vòng 12 tháng gần nhất, không được mua TPDN để cơ cấu lại nợ, góp vốn hay từ các công ty con.

Đồng thời, TCTD chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3% theo kỳ phân loại gần nhất theo quy định của NHNN về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động đối với TCTD trước thời điểm mua.