Vì sao ngân hàng sẵn sàng nới lỏng 'hầu bao' cho chứng khoán nhưng lại kiểm soát đối với bất động sản?

Theo một điều tra mới đây của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), các ngân hàng dự kiến giảm bớt thắt chặt đối với lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh chứng khoán, trong khi đó, vẫn giữ nguyên xu hướng thắt chặt đối với lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản so với 6 tháng đầu năm.

Lý giải về vấn đề này, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, cho rằng lĩnh vực chứng khoán không gặp vấn đề quá lớn về thanh khoản.

Chẳng hạn như một nhà đầu tư chứng khoán vay tiền để đầu tư (vay margin). Khi giá cổ phiếu xuống, các công ty chứng khoán sẽ yêu cầu bổ sung thêm tiền hoặc bán giải chấp cổ phiếu để thu tiền về. Vấn đề thanh khoản được giải quyết rất nhanh và không bị kẹt vốn.

Có thể thấy, hệ thống vay của công ty chứng khoán được kiểm soát tốt hơn và khi cần thì được thu hồi rất nhanh, rủi ro về nợ xấu thấp. Song đối với bất động sản, giả sử một nhà đầu tư vay tiền mua căn hộ, đất nền,… và không có đủ tiền trả nợ.

Khi đó, ngân hàng muốn xử lý, quy trình nhanh nhất cũng phải trên 200 ngày mới có thể phát mại và thu tiền về. Do đó, rủi ro trong vấn đề thu hồi nợ vay bất động sản rất cao.

Còn đối với hệ thống bất động sản, nếu không có nguồn vốn trung dài hạn mà chỉ có nguồn vốn ngắn hạn đưa vào thì khi xảy ra khó khăn trong việc thu hồi nợ, ngân hàng sẽ ngay lập tức gặp rủi ro.

Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm về 34% chỉ là sự nhắc nhở

Theo TS. Đinh Thế Hiển, đặc tính tiền gửi của ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam đa số là kỳ hạn ngắn từ một năm đổ lại do tập quán gửi tiền của người dân, song khi ngân hàng cho vay bất động sản, có những dự án cho vay lên tới 15-20 năm.

Ở các nước phát triển, vốn đầu tư trung dài hạn chủ yếu đến từ ngân hàng đầu tư và các định chế tài chính như các quỹ đầu tư. Tại Việt Nam, hầu như dòng vốn đều dồn về NHTM và huy động chủ yếu vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Tới khi thị trường bất động sản có dấu hiệu đóng băng, tức là không có thanh khoản mua bán, lập tức dòng tiền trả nợ trung dài hạn sẽ bị chậm hoặc khó khăn.

Nếu người gửi tiền rút ra trong kỳ hạn ngắn thì chắc chắn các NHTM sẽ phải chịu rủi ro. Do đó, việc kiểm soát tỷ lệ huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn là một trong những công cụ kiểm soát quan trọng để bảo đảm hệ thống NHTM an toàn.

Kể từ năm 2013, NHNN đã dần đưa tỷ lệ huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống mức hợp lý. Kể từ 1/1/2020 đến 30/9/2021, tỷ lệ này được áp dụng 40%. Từ 1/10/2021 đến 30/9/2022 giảm còn 37%. Từ 1/10/2022 đến hết 30/9/2023 giảm còn 34% và từ 1/10/2023 là 30%. 

Chuyên gia đánh giá tỷ lệ huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn ở mức 30% là hợp lý, tuy nhiên trong quá khứ hầu hết ngân hàng đều có tỷ lệ này trên 40%. Do đó, NHNN luôn phải đưa ra "nhắc nhở" về tỷ lệ an toàn trong vấn đề cho vay trung dài hạn.

Dưới góc độ của những người đang kinh doanh bất động sản, họ luôn luôn cho rằng NHNN và cấp cao hơn đang siết tín dụng. Nhưng nhìn từ góc độ tài chính ngân hàng và kinh tế vĩ mô, rõ ràng các NHTM đang có những rủi ro trong vấn đề dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.

Nói rộng hơn, hệ thống tài chính trong năm 2012-2022 vẫn không thay đổi quá nhiều trong vấn đề vốn đầu tư trung dài hạn, đặc biệt là cho vay bất động sản, vẫn quay về gánh nặng nằm trong tay hệ thống NHTM.

Khi các ngân hàng cho vay bất động sản và gặp rủi ro, NHNN phải yêu cầu chấn chỉnh thay vì dùng từ “siết” như báo chí đang đề cập. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm về 34% chỉ là sự lặp lại của nhiều năm trước để nhắc nhở về vấn đề cho vay trung dài hạn, ngược lại thị trường nghe về vấn đề này thì đều cho là các ngân hàng đang siết tín dụng.

Khẩu vị rủi ro của ngân hàng thay đổi? 

Mặt khác, Trưởng phòng Nghiên cứu và Phân tích Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), ông Trần Minh Hoàng cho rằng việc huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã có lộ trình rõ ràng. Theo quan điểm của VCBS, vì đây là lộ trình có từ trước và không phải cái mới, nên các ngân hàng tới thời điểm hiện tại đã có chuẩn bị cho câu chuyện này và xử lý xong các vấn đề về thanh khoản.

Theo thông tin được biết, hầu hết ngân hàng đều đã chạm gần tỷ lệ 34% và sẽ tự điều chỉnh dần qua các thời điểm để đảm bảo không gặp những cú sốc về thanh khoản. Đối với tác động tới cho vay bất động sản, ông Hoàng cho rằng bản chất điều này phụ thuộc vào “room” tín dụng còn lại và khẩu vị rủi ro của từng ngân hàng, tức chính sách cho vay của ngân hàng.

Về mặt chủ trương chung, Chính phủ luôn muốn dòng vốn phải hướng đến sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Trong những năm vừa qua, dòng vốn lại tập trung quá nhiều vào các lĩnh vực không phải sản xuất, thì sẽ có những điều chỉnh nhất định.

"Còn phía ngân hàng, đây là câu chuyện rủi ro và lợi nhuận. Đối với những lĩnh vực mà ngân hàng có thể kiểm soát tốt rủi ro, mang về nguồn lợi nhuận và đúng quy định thì họ sẽ cho vay," ông Hoàng cho biết thêm.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/