M&A bất động sản, 'chìa khóa' giúp doanh nghiệp thoát khỏi thị trường đóng băng

Ảnh minh họa. (Nguồn: Thời báo Ngân hàng)

Hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản (BĐS) bắt đầu tăng trưởng mạnh mẽ tại Việt Nam từ năm 2018 và ghi nhận khá nhiều thương vụ đình đám. Hiện nay, hoạt động này vẫn đang diễn ra ngày càng sôi động ở hầu hết các phân khúc BĐS. 

Tình hình thị trường BĐS nửa đầu năm 2019 mặc dù có phần trầm lắng nhưng hoạt động M&A ghi nhận vẫn diễn ra sôi nổi. Điển hình như Nam Long chi hơn 2.300 tỉ đồng mua 70% cổ phần dự án Đồng Nai Waterfront City, Keppel Land hợp tác với Địa ốc Phú Long để mua 60% cổ phần trong ba lô đất với tổng diện tích 6,2 ha tại huyện Nhà Bè,...

Tuy nhiên, không phải đến tận bây giờ, "nước cờ" này mới được các đại gia BĐS sử dụng. Ngay từ giai đoạn năm 2014 – 2015, hoạt động M&A đã chứng kiến sự bùng nổ nhờ sự vào cuộc của các "tay chơi" lớn trên thị trường BĐS.

Sau lần đóng băng thứ ba (2010 – 2013), thị trường BĐS tan băng và dần phục hồi từ đầu năm 2014 cho đến nay. Tận dụng thời cơ này, một số đại gia địa ốc bắt đã nhanh tay xuống tiền thâu tóm các mảnh đất vàng. Điển hình trong cuộc đua này là những cái tên như Vingroup, FLC Group,  Novaland,…

Vingroup và những thương vụ thâu tóm nghìn tỉ

Theo thông tin từ Diễn đàn M&A Việt Nam 2019 được tổ chức mới đây, nửa đầu năm nay, ước tính tổng giá trị các thương vụ M&A tại Việt Nam đạt gần 5,43 tỉ USD, bao gồm gần 2,8 tỉ USD từ các thương vụ được công bố tại Việt Nam và khoảng 2,64 tỉ USD góp vốn mua cổ phần trong doanh nghiệp Việt của các nhà đầu tư nước ngoài.

Trong đó, hai lĩnh vực sôi động nhất trong giai đoạn 2018-2019 là sản xuất hàng tiêu dùng và bất động sản. Vingroup cũng là cái tên xuất hiện trong cuộc đua này.

Điển hình, hồi tháng 5/2019, Tập đoàn Vingroup đã chính thức ký kết thỏa thuận hợp tác chiến lược với Tập đoàn SK (Hàn Quốc). Theo đó, Tập đoàn SK đăng ký mua 154,3 triệu cổ phiếu phát hành theo phương án chào bán riêng lẻ từ Vingroup và mua lại 51,4 triệu cổ phiếu thứ cấp từ VinCommerce, với giá trung bình là 113.000 đồng một cổ phiếu.

Tổng giá trị giao dịch khoảng 23.300 tỉ đồng, tương ứng 1 tỉ Đô la Mỹ. Sau hoàn tất chào bán cổ phần, SK sẽ là cổ đông nước ngoài lớn nhất nắm giữ 6% vốn điều lệ của Vingroup. 

Theo BCTC hợp nhất quí 2/2019 của Vingroup, hết quí này, vốn điều lệ của Tập đoàn này đạt hơn 34.229 tỉ đồng. Trong khi hết quí 1, con số này là 32.756 tỉ đồng.

Nhìn lại 5  năm trước, thời điểm thị trường BĐS đang gặp khó khăn, Vingroup cũng rất tích cực tham gia vào sân chơi M&A, tuy nhiên với vai trò là bên mua. Những thương vụ này đã giúp gia tăng quỹ đất phát triển các dự án lớn của Vingroup.

Theo các số liệu được công bố chính thức trong báo cáo tài chính thường niên của Vingroup thì trong năm 2014, Vingroup và công ty thành viên đã chi hơn 10.000 tỉ đồng để mua lại một số công ty, gia tăng tỷ lệ sở hữu tại một vài công ty thành viên cũng như thực hiện một vài thương vụ mua cổ phần với tỉ lệ không chi phối.

Cụ thể, theo BCTC thường niên năm 2014 của Vingroup, vào tháng 1/2014, Vingroup đã hoàn tất việc mua 100% cổ phần của Công ty xây dựng Vincom, và biến công ty này trở thành công ty con của Tập đoàn Vingroup.

Tiếp theo, Tập đoàn này mua thêm cổ phần dẫn tới nắm quyền chi phối công ty Tân Liên Phát - chủ đầu tư của dự án VinHomes Central Park.

Tháng 8/2014, Vingroup đã hoàn tất việc mua 100% lợi ích trong Công ty Metropolis từ một đối tác doanh nghiệp và các cá nhân với tổng giá trị 1.622 tỉ đồng. Theo đó, Metropolis cũng trở thành một trong những công ty con của Vingroup.

Cũng trong tháng này, CTCP Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Đồng (công ty con của Vingroup) chi hơn 1.200 tỉ đồng mua lại CTCP Bất động sản Hồng Ngân, chủ đầu tư Dự án Thành Phố Xanh, khu "đất vàng" có quy mô trên 17 ha tại Cầu Diễn, Nam Từ Liêm, Hà Nội.

Dự án này đã được Vingroup khởi công và mở bán ra thị trường vào tháng 1/2016 với tên gọi Vinhomes Gardenia.

Sang năm 2015, Vingroup cũng đã ghi lại nhiều dấu ấn của mình trong cuộc đua này bằng việc trở thành chủ sở hữu của hàng loạt khu đất có vị trí đắc địa tại Thủ đô như Triển lãm Giảng Võ, dự án Starcity Center (ngã tư Trần Duy Hưng, Khu 233, 233B và 235 Nguyễn Trãi.

Cuối năm 2015, Vingroup cũng đã thâu tóm thành công Dự án Mễ Trì có quy mô 32 ha bằng việc nhận chuyển nhượng hơn 56 triệu cổ phần (chiếm 67,17% vốn điều lệ) CTCP Phát triển thể thao và Giải trí Mễ Trì,…

Thị trường tan băng, FLC "lột xác"

FLC là hiện đang được biết là một "ông lớn" trong lĩnh vực BĐS, thành công này của FLC một phần nhờ vào quyết định táo bạo trong quá khứ. Đó là đẩy mạnh hoạt động M&A.

Cuối năm 2013, thị trường BĐS bước vào chu kỳ điều chỉnh, hàng ngàn dự án phải tạm dừng thi công hoặc phải chuyển nhượng lại. Nhận thấy đây chính là cơ hội để mở rộng đầu tư bất động sản với chi phí thấp nhất, đồng thời rút ngắn thời gian phát triển dự án nên Tập đoàn đã quyết định đẩy mạnh hoạt động M&A dự án trên địa bàn Hà Nội.

Khi thị trường BĐS dần phục hồi, cùng với những thương vụ thâu tóm "đất vàng" thành công cũng là lúc uy tín và vị thế của FLC được nâng tầm.

Mở đầu cho chiến dịch M&A của Tập đoàn này phải kể đến thương vụ mua lại dự án Alaska Garden City tại Đại Mỗ, Nam Từ Liêm từ Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Alaska (Alaska Land) vào cuối năm 2013. Thời điểm đó, với 300 tỉ đồng, FLC nhanh chóng có được 99% cổ phần của Alaska.

Sau đó, dự án được đổi tên thành FLC Garden City, có quy mô 5 ha với tổng vốn đầu tư lên tới 3.500 tỉ đồng. Dự án đã hoàn thiện và mở bán vào tháng 7/2016.

Khi thị trường chưa hết ồn ào về thương vụ trên thì vào tháng 6/2014, tập đoàn này lại gây "sốc" khi thực hiện thành công vụ thâu tóm Dự án 36 Phạm Hùng từ Công ty Hải Phát với mức giá gần 200 tỉ đồng. Đây là mức giá được Chủ tịch Tập đoàn FLC tiết lộ tại ĐHCĐ thường niên năm 2014.

Ngay sau khi thâu tóm xong khu đất 36 Phạm Hùng, FLC đã triển khai dự án FLC Complex và chính thức mở bán vào cuối tháng 3/2015.

Không dừng lại ở đó, năm 2015, FLC đã thực hiện một thương vụ thâu tóm khác cũng không kém phần nhanh gọn tại khu đất vàng 265 Cầu Giấy. Trước khi chuyển nhượng dự án này, chủ cũ của dự án đã án binh bất động trong một thời gian dài.

Không chỉ không triển khai được dự án, chủ cũ còn nợ Nhà nước khoảng gần 100 tỉ đồng tiền sử dụng đất. Chỉ đến sau khi dự án được chuyển nhượng về tay FLC, số tiền nợ thuế trên mới được thanh toán.

Với khu đất này, ngay sau khi công bố thâu tóm thành công, FLC đã triển khai Dự án tổ hợp Twin Towers. Vào tháng 7/2016, FLC đã chính thức mở bán căn hộ cao cấp thuộc dự án này.

Novaland "lớn nhanh" nhờ mua lại "dự án chết"

Bước chân vào lĩnh vực BĐS năm 2007, Novaland là một cái tên lạ lẫm trên thị trường BĐS với số vốn điều lệ khiêm tốn 95 tỉ đồng. Thế nhưng, chỉ sau hàng loạt những thương vụ thâu tóm, tên tuổi và vị thế của Novaland đã thay đổi hoàn toàn.

Theo BCTC hợp nhất quí II/2019, chỉ tính từ đầu năm đến nay, Novaland đã chi hơn 7.505 tỉ đồng để mua lại 5 công ty và nhóm công ty là Công ty Cổ phần đầu tư BĐS Trường Tây và Công ty cổ phần phát triển Đất Việt, Công ty TNHH Thành phố Aqua, Công ty cổ phần Huỳnh Gia Huy, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển BĐS Khánh An và Công ty TNHH Carava Resort,...

Có thể thấy, M&A là "nước cờ" mà Novaland đã sử dụng trong suốt quá trình phát triển của mình. Trước đây, chỉ trong vòng 3 năm (2014 – 2016), Novaland đã thâu tóm khoảng 25 dự án, trong đó có không ít thương vụ nghìn tỉ như Water Bay và Lakeview City (5.000 tỉ đồng), Saigon Mê Linh Tower (1.600 tỉ đồng), The Tresor (976 tỉ đồng),…

Vào giai đoạn thị trường đóng băng, có không ít những dự án cũng vì thế mà chết yểu. Tháng 2/2014, tận dụng cơ hội nền kinh tế dần hồi phục và thị trường BĐS đi vào chu kỳ phát triển mới, Novaland đã chi 3.700 tỉ đồng mua lại ba dự án khu căn hộ thương mại tại TP HCM là Lexington Residence (quận 2), Icon 56 (quận 4) và Galaxy 9 (quận 4).

Sau khi mua lại, tập đoàn này đã bơm vốn tiếp tục triển khai và tiến hành mở bán căn hộ thuộc các dự án này.

Năm 2015, Novaland cũng đã thâu tóm thành công 4 dự án trên đường Phổ Quang, Hồng Hà (quận Tân Bình, TP HCM), ngay sát sân bay Tân Sơn Nhất. Những khu đất này đều có diện tích lên tới hàng ngàn mét vuông.

Theo BCTC hợp nhất năm 2016 của Novaland, doanh nghiệp này cũng đã mạnh tay mua lại 8 công ty và nhóm công ty, thông qua đó sở hữu hàng loạt dự án lớn.

Một trong những thương vụ điển hình có thể kể đến như vụ thâu tóm dự án Sài Gòn Mê Linh Tower. Để lấy dự án, Novaland phải rót 1.600 tỉ đồng mua một lúc 3 công ty gồm Công ty cổ phần Attland (505 tỉ đồng), Công ty Thương mại Hà An (851 tỉ đồng) và Công ty cổ phần Đầu tư Mê Linh (243 tỉ đồng).

Qua đó, Novaland chính thức trở thành chủ sở hữu nắm quyền chi phối Sabeco Pearl – đơn vị thực hiện dự án với tỷ lệ nắm giữ 74%.

Theo BCTC hợp nhất của Novaland giai đoạn 2014 – 2016, quy mô tài sản của Novaland đã tăng trưởng phi mã chỉ trong một thời gian ngắn. Nguyên nhân một phần do hoạt động M&A dự án.

Nếu như cuối năm 2014, tổng tài sản của Novaland chỉ ở mức hơn 16.000 tỉ đồng thì đến cuối năm 2015 tăng lên gần 26.600 tỉ và đến hết năm 2016 tăng lên hơn  36.500 tỉ đồng. Hiện tại, tính đến hết quí 2/2019, tổng tài sản của Novaland đạt hơn 74.792 tỉ đồng.

Ngoài các nhà đầu tư nội, hoạt động M&A sau giai đoạn thị trường BĐS đóng băng lần ba còn có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, với những thương vụ hàng trăm triệu USD.

Cụ thể, Creed Group chi 200 triệu USD mua lại cổ phần, cho vay và đầu tư vào các dự án nhà ở của An Gia Investment; Warburg Pincus rót thêm 100 triệu USD vào Vincom Retail (thuộc Vingroup), nâng tổng mức đầu tư lên 300 triệu USD nhằm phát triển chuỗi trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam với thương hiệu Vincom…

Trong bối cảnh thị trường đang giao dịch trầm lắng, Hoạt động M&A được xem là chìa khóa để các doanh nghiệp BĐS bên bán tìm ra lối thoát trong giai đoạn khó khăn. Hoạt động này không chỉ góp phần tái cấu trúc và vực dậy thị trường BĐS sau một thời gian dài đóng băng mà còn là "bệ đỡ" giúp không ít doanh nghiệp BĐS bên mua "đi tắt" để lớn mạnh hơn.