Sôi động M&A bất động sản

	M&A bất động sản công bố chỉ chiếm 30% tổng lượng giao dịch thực tế
	M&A - 'Cơ hội vàng' cho giới kinh doanh bất động sản Việt Nam
	TP HCM dẫn đầu M&A bất động sản cả nước

Một dự án căn hộ vừa hoàn thành của tập đoàn Novaland. Ảnh: Vĩnh Yên

Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trên thị trường bất động sản gần đây diễn ra khá dồn dập và trải đều nhiều phân khúc sản phẩm, từ các dự án nhà ở, trung tâm thương mại cho đến dự án nghỉ dưỡng. Các chuyên gia cho rằng hoạt động M&A sẽ giúp tăng sức cạnh tranh và làm cho thị trường bất động sản tốt hơn, chuyên nghiệp hơn.

Nhộn nhịp vốn ngoại

Theo số liệu của Công ty nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2017, cả nước có gần 30 giao dịch chuyển nhượng các dự án về thương mại, khu phức hợp, nhà ở, với tổng giá trị giao dịch khoảng 800 triệu đô la Mỹ. Trong đó, nhà đầu tư nước ngoài chiếm đến 68% tổng giá trị thị trường M&A. Theo các chuyên gia tư vấn M&A, các thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản thường phức tạp, đòi hỏi phải hoàn thiện nhiều thủ tục nên cả bên bán lẫn bên mua đều không muốn công bố, trừ khi bên mua hoặc bên bán là các công ty niêm yết phải công bố thông tin theo quy định. Do đó, khả năng sẽ còn nhiều thương vụ khác chưa được công bố và theo các chuyên gia này, thị trường M&A bất động sản 2017 có thể sẽ có yếu tố bất ngờ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài khác.

Tương tự, theo đánh giá của Công ty tư vấn bất động sản Joneslanglasalle (JLL), thị trường bất động sản tiếp tục sôi động, thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu thông qua hoạt động M&A.

Trên thực tế từ đầu năm đến nay, thị trường ghi nhận khá nhiều giao dịch đáng chú ý. Trong đó, công ty Keppel Land (Singapore) đã nắm 16% cổ phần còn lại của Tổng công ty cổ phần Đường Sông Miền Nam (Sowatco) trong dự án khu phức hợp ở khu trung tâm TPHCM Saigon Centre thông qua công ty thành viên Krystal Investment Pte., Ltd. Ông Ang Wee Gee, Tổng giám đốc, cho biết Keppel Land phát triển danh mục các dự án thương mại tại nhiều thành phố trọng điểm châu Á và Việt Nam là một trong những thị trường tăng trưởng quan trọng. Hongkong Land sẽ trở thành đối tác chiến lược với Công ty Đầu tư Hạ Tầng Kỹ Thuật TPHCM (CII) để phát triển nhà ở tại khu độ thị mới Thủ Thiêm. Hay Quốc Cường Gia Lai đã bán dự án của công ty tại Nhà Bè cho Sunny Island Investment với giá trị giao dịch không được tiết lộ.

Gần đây, theo JLL, VinaLand Limited, một trong những quỹ đầu tư bất động sản của Vina Capital, đã bán toàn bộ cổ phần tại dự án Vina Square - một khu đất phát triển dự án tại quận 5 cho Công ty Địa ốc Trí Đức với số thu tiền mặt ròng khoảng 41,2 triệu đô la Mỹ (bao gồm cả trả nợ cổ đông) cùng với tỷ suất sinh lời nội bộ là 3,3%.

Mặc dù các giao dịch thương mại và nhà ở thống trị các hoạt động M&A trong quý 3 rồi, nhưng JLL đã ghi nhận một giao dịch khu công nghiệp, trong đó Ascendas-Singbridge chuyển nhượng lô đất có diện tích 0,3 ha tại Khu kỹ nghệ công nghiệp Singapore Ascendas-Protrade (APSTP) cho Công ty công nghệ Koan Hao - nhà sản xuất nhãn tự dính Đài Loan. APSTP là khu công nghiệp thế hệ mới rộng 500 ha tại tỉnh Bình Dương chuyên cung cấp mặt bằng khu công nghiệp từ các khu đất có sẵn, các nhà máy xây dựng sẵn cùng với các giải pháp thiết kế riêng cho khách hàng khác.

Các công ty tư vấn và giới phân tích nhận định các nhà đầu tư nước ngoài như Hàn Quốc, Singapore, Hồng Kông,… đang trong cuộc đua tìm kiếm cơ hội đầu tư tốt với kỳ vọng về dòng tiền sinh lời ổn định và lãi suất cao. Cùng với đó, kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, các thỏa thuận hợp tác song phương và đa phương có hiệu lực, tốc độ tăng trưởng dân số và đô thị hóa cao là các yếu tố thúc đẩy Việt Nam trở thành thị trường hấp dẫn nhất khu vực. Các thương vụ M&A đã và sẽ diễn ra trên quy mô lớn ở tất cả các phân khúc, nổi bật là loại hình khu đất phát triển, với các dự án bất động sản phức hợp. Chi phí thực hiện các thương vụ M&A tại các vị trí đẹp ở khu trung tâm có thể gia tăng do sự khan hiếm về quỹ đất tại các khu vực này.

Nhiều ý kiến cho rằng thị trường M&A đang mở ra cơ hội cho các chủ đầu tư rao bán dự án trả nợ, xoay dòng đồng vốn kinh doanh, giúp phá vỡ “tảng băng tồn kho” vốn tồn tại nhiều năm của thị trường.

Với kinh nghiệm hợp tác thành công với một số nhà đầu tư lớn trong khu vực châu Á qua nhiều thương vụ M&A, bà Nguyễn Thị Mỹ Phương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước, cho hay lợi thế của các doanh nghiệp Việt Nam là nắm vững thị trường trong nước, có quỹ đất và mạnh về pháp lý, còn các nhà đầu tư nước ngoài là thế mạnh về tài chính, phát triển dự án... Khi cùng tham gia, các bên tận dụng được thế mạnh của đối tác để tăng tính cạnh tranh.

“Đó cũng chính là lý do mà thị trường M&A bất động sản thời gian qua khá sôi động và sẽ bùng nổ trong thời gian tới. Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam tăng trưởng, đẩy thị trường bất động sản lên một bước mới, chuyên nghiệp hơn, bà Phương nhận định.

Nhân tố mới từ Nhật Bản

Các doanh nghiệp, nhà đầu tư Nhật Bản rất thận trọng trong việc đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài, tuy nhiên tình hình ở Việt Nam hoàn toàn khác biệt trong những năm gần đây. Theo ông Masataka Sam Yoshida, Giám đốc điều hành cao cấp của Recof, tập đoàn chuyên tư vấn các thương vụ M&A có trụ sở ở Tokyo, trước đây, cộng đồng nhà đầu tư Nhật không mấy quan tâm lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam, nhưng gần đây, nhiều công ty, tập đoàn đã bắt đầu chấp nhận rủi ro. Hàng loạt thương vụ tham gia góp vốn của nhà đầu tư Nhật vào lĩnh vực này đã chứng minh điều đó. Trong đó việc Công ty Nishi Nippon và Hankyu hợp tác cùng Nam Long xây dựng khu dân cư Mizuki Park với diện tích rộng 26 héc ta tại quận Bình Chánh, TP.HCM, tổng vốn đầu tư 351 triệu đô la Mỹ là một minh chứng. Hay Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Sơn Kim (Sơn Kim Land) gần đây cũng vừa kêu gọi vốn 100 triệu đô la Mỹ phát triển dự án thành công từ nhà đầu tư Nhật Bản.

Tập đoàn Kajima - một trong bốn nhà thầu lớn nhất xứ mặt trời mọc và cũng là một trong những nhà phát triển bất động sản ra thị trường nước ngoài lớn của nước này, đã “bắt tay” với Indochina Capital - nhà đầu tư có nhiều dự án bất động sản ở Việt Nam, thành lập liên doanh với tỷ lệ 50:50 để thực hiện kế hoạch đầu tư 1 tỉ đô la Mỹ trong vòng 10 năm. Bước đầu, liên doanh sẽ tập trung vào các dự án nhà ở, khách sạn, khu nghỉ dưỡng tại Hà Nội, TPHCM và Đà Nẵng. Ông Keisuke Koshijima, Giám đốc phát triển thị trường nước ngoài của tập đoàn Kajima, cho biết trước đây Kajima từng tham gia xây dựng một số dự án văn phòng, khách sạn tại Việt Nam và cả sân bay Tân Sơn Nhất, đây là lần đầu tiên Kajima ở trong vai trò nhà đầu tư phát triển dự án. “So với các nước trong khu vực, Việt Nam hiện là thị trường trọng tâm của Kajima”, ông Koshijima nói.

Ngay cả Tập đoàn đa ngành Mitsubishi được biết đến trên các lĩnh vực như năng lượng, kim khí, hóa chất, máy móc, thực phẩm, tài chính, môi trường..., giờ đây cũng đã liên doanh với tập đoàn Bitexco phát triển nhà ở tại Hà Nội với số tiền đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ. Hay Công ty Maeda cũng hợp tác với Công ty Thiên Đức phát triển dự án Waterina ở TPHCM - dự án căn hộ cao cấp đầu tiên Maeda tham gia đầu tư ở thị trường Việt Nam.

Kajima, Mitsubishi và Maeda đã nối dài danh sách các công ty Nhật Bản hướng vào thị trường bất động sản Việt Nam, sau Creed Group, Tokyu, Hankyu Realty, Nishi Nippon Railroad, Pressance Corporation...

Ông Thân Thanh Vũ, Chủ tịch HĐQT Công ty Xúc tiến thương mại và Đầu tư Sao Khuê, doanh nghiệp chuyên tư vấn đầu tư các thương vụ M&A và có khoảng 20 năm kinh nghiệm làm việc với các doanh nghiệp Nhật, cũng xác nhận rằng có rất nhiều nhà đầu tư, những tập đoàn lớn của Nhật Bản muốn tìm cơ hội đầu tư vào bất động sản Việt Nam. Họ đang tìm kiếm cơ hội phát triển các khách sạn 5 sao, nhà ở cao cấp, căn hộ dịch vụ, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng... ở khu vực trung tâm TPHCM và Hà Nội. “Đã có một số tòa nhà căn hộ cao cấp, khách sạn được các nhà đầu tư đề nghị Sao Khuê tư vấn thâu tóm”, ông Vũ nói.

Đây là lĩnh vực mà khoảng 20 năm về trước nhà đầu tư Nhật không hề quan tâm, nhưng khuynh hướng hơn 2 năm nay đã thay đổi và đang trở thành sự bùng nổ lớn, lãnh đạo nhà tư vấn Recof ở Việt Nam lưu ý, và cho rằng doanh nghiệp Nhật không chỉ chú ý đến hai thị trường trọng điểm là TPHCM và Hà Nội mà còn hướng đến khu vực miền Trung, trong đó có Đà Nẵng.

Điều này cho thấy một xu hướng hoàn toàn mới về nguồn vốn gián tiếp của Nhật Bản hướng vào thị trường Việt Nam bởi lẽ doanh nghiệp Nhật được đánh giá là có tính bảo thủ cao và thận trọng. Mặt khác, theo đánh giá của các doanh nghiệp Nhật trước đó, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam còn nhiều rủi ro, giá ảo và đầu cơ cao, trong khi họ thường tính toán đầu tư rất kỹ lưỡng, tính hiệu quả và thông tin phải rõ ràng.

Ngoài ra, tiêu chuẩn kỹ thuật trong lĩnh vực này của Nhật cũng cao hơn Việt Nam, nếu đầu tư đúng vào tiêu chuẩn Nhật ở Việt Nam chưa chắc thành công.

Tuy nhiên, các chuyên gia trong ngành bất động sản thì khẳng định lĩnh vực bất động sản Việt Nam hiện hấp dẫn hơn một số nước khác nhờ sự hồi phục của thị trường này gần ba năm nay.

Doanh nghiệp nội với dự án “chết lâm sàng”

Tuy nhiên, các thương vụ M&A trong thời gian qua không chỉ dành riêng cho các quỹ, nhà đầu tư ngoại mà thị trường cũng được chứng kiến qua các thương vụ mua lại từ các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong nước. Đáng chú ý là các dự án “chết lâm sàng”, với lợi thế “sân nhà”, nắm rõ thông tin thị trường, pháp lý dự án, các doanh nghiệp nội có năng lực tài chính đang làm chủ cuộc chơi.

Nhờ đó, nhiều dự án bị đóng băng lâu nay đã được tái khởi động qua những thương vụ M&A. Chẳng hạn, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (An Gia Investment) cùng với Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) hoàn tất việc mua lại bảy block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7, TPHCM) từ Tập đoàn Vạn Phát Hưng. Dự án này có quy mô khoảng 6 ha với 2.000 căn hộ, bao gồm cả office-tel, có tổng vốn đầu tư khoảng 3.500 tỉ đồng.

Tập đoàn Bất động sản Đất Xanh cũng tiến hành nhiều thương vụ thu gom quỹ đất, sau đó phát triển thành các dự án như: Opal Garden, Opal Skyview (quận Thủ Đức, TPHCM)… Bên cạnh đó, hoạt động M&A tích cực không thể không nhắc tới các tên tuổi như: Novaland, Vietcomreal, Hưng Thịnh Land... Các doanh nghiệp này đã, đang và có thể sẽ tiếp tục săn dự án để chuẩn bị quỹ đất cho kế hoạch dài hạn. Có nhiều dự án khác nhưng phần lớn những thương vụ này chỉ mang tính “nội bộ”, không được công bố rộng rãi, nên ít được đề cập. Thực tế cho thấy, hầu hết các thương vụ “thâu tóm” dự án bất động sản vẫn rơi vào tay số ít các doanh nghiệp đang có lợi thế về tài chính và thương hiệu như một quy luật nước chảy về chỗ trũng. Như Novaland đang nắm trong tay hơn 40 dự án bất động sản có quy mô lớn.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), TPHCM hiện đang có hơn 500 dự án tạm ngưng triển khai, đây là cơ hội lớn cho thị trường M&A. Tuy nhiên, có một thực tế được ghi nhận, trước nhu cầu săn quỹ đất ngày càng cao của doanh nghiệp, cùng với sự khởi sắc của thị trường bất động sản, việc đàm phán của các thương vụ gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, nếu chỉ trông chờ vào những doanh nghiệp nội thì việc thúc đẩy quá trình khơi thông số dự án này cũng khó mà tiến hành một cách nhanh chóng được. Bởi theo giới phân tích nguồn lực của doanh nghiệp bất động sản trong nước còn yếu, khi mà phần lớn nguồn vốn đều dựa vào vốn vay ngân hàng. Trong khi đó bản thân các ngân hàng cũng đang chịu sức ép khi chỉ còn vài tháng nữa là quy định tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm xuống còn 40%. Điều này cũng có nghĩa ngân hàng có thể sẽ giảm cho vay đối với các dự án.