'Không nên áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá đối với đất đai'

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban thường vụ Quốc hội kiến nghị sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS), nhà ở, khu đô thị.

Qua các cuộc đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12/2021, HoREA cho rằng đã có các bất cập và sự cần thiết phải sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và các pháp luật có liên quan, nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, không để bị lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.

"Bởi lẽ, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị hoàn toàn khác biệt với đấu giá từng nền nhà, từng căn hộ hoặc đấu giá một bức tranh, một món đồ cổ, hay đấu giá tài sản thanh lý,…

Do vậy, cần xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực", HoREA cho biết.

Cũng theo HoREA, nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý ba vấn đề quan trọng. Thứ nhất, đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này.

Thứ hai, đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư (được quy định tại Điểm a, Khoản 3, Điều 58 Luật Đất đai 2013) mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này.

Thứ ba, ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất ảo để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhân định, tuỳ theo loại tài sản đấu giá mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp. 

Đối với trường hợp  đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị thì phù hợp nhất là áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp theo quy định tại Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản 2016; trên cơ sở nghiên cứu vận dụng tương tự phương thức "đấu thầu 2 giai đoạn 2 túi hồ sơ" (quy định tại Điều 31 Luật Đấu thầu 2013).

Trong đó ở giai đoạn 1, cơ quan có thẩm quyền xem xét báo cáo khả thi dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất, để chọn ra "danh sách ngắn" các nhà đầu tư có đề xuất có tính khả thi và đạt chuẩn điểm số theo hồ sơ mời đấu giá (có thể đạt từ 70 điểm trở lên như quy định của pháp luật về đấu thầu).

Ở giai đoạn 2, tổ chức cuộc đấu giá đối với các nhà đầu tư trong "danh sách ngắn" theo hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp để lựa chọn nhà đầu tư trúng đấu giá quy định tại Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản 2016.

"Không nên áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá (quy định tại Điều 41 Luật Đấu giá tài sản 2016) đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị, như đã thực hiện trong thời gian qua vì không phù hợp", ông Châu kiến nghị. 

Mặt khác, Chủ tịch HoREA cũng đề nghị sửa đổi một số quy định như nộp tiền đặt trước để được tham gia đấu giá bởi quy định hiện nay có nhiều bất cập.

"Quy định nộp tiền đặt trước hiện nay có giá trị thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá nên trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng sau cuộc đấu giá đã "xù" không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất tiền đặt trước.

Hoặc có trường hợp nhà đầu tư dây dưa kéo dài việc thanh toán, như trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1, TP HCM vào năm 2014, mãi đến năm 2017 mới chấp nhận thanh toán tiền trúng đấu giá và nộp phạt do chậm thanh toán.

Gần đây nhất là cuộc đấu giá lô đất 3.12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm có giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng, tiền đặt trước là 588,4 tỷ đồng nhưng giá trúng đấu giá lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá khởi điểm và gấp 41 lần tiền đặt trước. 

Nhà đầu tư trúng đấu giá là Công ty Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã xin chấm dứt hợp đồng mua bán lô đất 3.12 và chấp nhận bị mất số tiền cọc 588,4 tỷ đồng, qua đó để lại các hệ lụy tiêu cực", Chủ tịch HoREA phân tích.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cho rằng Bộ Luật Dân sự 2015 đã không sử dụng khái niệm tiền đặt trước và xét về nội hàm thì khái niệm tiền đặt trước của Luật Đấu giá tài sản 2016 có nội dung tương đồng với khái niệm đặt cọc của Bộ Luật Dân sự 2015.

Từ những bất cập trên, HoREA kiến nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội xem xét thay thế quy định về tiền đặt trước của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về bảo đảm đấu giá hoặc tiền đặt cọc đấu giá, nhằm đảm bảo sự thống nhất của các quy định pháp luật.

Trong đó, hiệp hội đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp tiền đặt cọc đấu giá để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị, theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng, hoặc đề nghị xem xét có thể quy định ngưỡng giá.

Trường hợp ngưỡng giá ở mức khoảng gấp rưỡi giá khởi điểm đấu giá là phù hợp, nhà đầu tư đã nộp tiền đặt trước được trả giá không vượt quá ngưỡng giá. Nếu vượt quá ngưỡng giá thì nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng. 

Đồng thời, giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tiền đặt cọc đấu giá phù hợp với cuộc đấu giá tài sản, nhất là trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị có quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị.

Ngoài ra, HoREA đề nghị nâng cao chất lượng việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá.

"Một số doanh nghiệp BĐS trong nước và nước ngoài có ý kiến đề nghị nâng cao hiệu quả việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá, vì thời gian theo quy định hiện nay quá ngắn.

Có ý kiến đề xuất thời gian khoảng 35 ngày để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất. Như trường hợp đấu giá các lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua thì ngày 19/11/2021 thông báo đấu giá tài sản và ngày 10/12/2021 tổ chức đấu giá, chỉ trong khoảng 18 ngày", ông Châu ví dụ.