Khốc liệt câu chuyện tìm mặt bằng cho trà sữa, cà phê

Chỉ trong bán kính 1,5 km quanh tòa nhà Bitexco đã có khoảng 20 thương hiệu trà sữa và đồ uống như: KOI, Gongcha, Britea, Meet Fresh, The Alley, Tai Fung Dessert, Yi Fang, Running Beans… Mặt bằng trống tại các khu vực này luôn trong tình trạng cháy hàng và được săn đón bởi nhiều thương hiệu café, ăn uống.

Trong 3 năm qua, Việt Nam nói chung và thị trường TP HCM nói riêng đã đón nhận cơn bão “trà sữa” đổ bộ với trên dưới 20 thương hiệu quốc tế (chủ yếu từ Đài Loan và Singapore) và hơn 50 thương hiệu trà sữa tự phát dẫn đến một nguồn cầu rất lớn về mặt bằng.

Những mặt bằng trung tâm, sầm uất luôn được các thương hiệu trà sữa "chọn mặt gửi vàng". Ảnh: Văn Nguyện.

Trả lời phỏng vấn của Zing.vn, bà Trần Thị Thu Hà, Quản lý Bộ phận cho thuê bán lẻ của Savills Việt Nam, đánh giá nhu cầu mặt bằng đối với doanh nghiệp bán lẻ, đặc biệt là ngành F&B hiện nay rất cao, tập trung vào các khu vực trung tâm, đông dân và có mặt tiền thu hút, bắt mắt.

Đắt đỏ do ngưỡng cầu vượt ngưỡng cung quá lớn

Bà Thu Hà nhìn nhận, mỗi quận ở TP HCM đều có những khu vực “hot”, tập trung nhiều khách hàng mục tiêu như nhân viên văn phòng, giới trẻ và gia đình. Các quận đắc địa trong thành phố có thể kể đến như quận 1, quận 3, quận 7, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú.

“Mỗi quận có những lợi thế khác nhau, nhưng điểm chung đều sở hữu lượng dân cư đồng đúc, sức mua cao và số lượng lưu thông trên mặt phố luôn tấp nập,” bà Thu Hà nói. “Số lượng mặt bằng trở nên khan hiếm và đắt đỏ vì ngưỡng cầu vượt ngưỡng cung quá lớn".

Việc Soya Garden nhanh chóng thế chân cơ sở Phúc Long mới đóng cửa cuối tháng 6 vừa qua tại khu Ngã 6 Phù Đổng đã cho thấy sự cạnh tranh khốc liệt để có được vị trí tốt của thị trường này.

Soya Garden khai trưởng cửa hàng thứ 50 ở Ngã 6 Phù Đổng vào cuối tháng 7 vừa qua, thế chân thương hiệu trà sữa Phúc Long. Ảnh: Soya Garden.

Theo thống kê của Savills, giá thuê một căn nhà tùy thuộc vào vị trí cụ thể và diện tích ở các khu vực nổi tiếng về trà sữa, cà phê như đường Nguyễn Huệ, đường Ngô Đức Kế, khu ngã 6 Phù Đổng, đường Phan Xích Long dao động từ 6.000 USD - 20.000 USD/căn/tháng. Từ khi các thương hiệu này đến thuê và trở thành tụ điểm, giá thuê đã tăng 50%-100%.

Hiện tại mặt bằng tại các tuyến đường này rất khan hiếm do đây đều là những tuyến đường “hot”, tập trung nhiều thương hiệu nhà hàng và đồ uống, tạo thành một quần thể “khu ăn uống” - là điểm đến cũng như “tụ điểm ăn uống” của tất cả.

Các thương hiệu thường lựa chọn mặt bằng dựa trên nhiều yếu tố. Về vị trí, họ thường cân nhắc các phương diện như nằm ở đường nào, một chiều hay hai chiều, vị trí gần ngã ba, ngã tư, gần trường học, trung tâm thương mại và văn phòng.

Thứ hai là đặc điểm nội tại của mặt bằng về diện tích, độ rộng, chất lượng... Cuối cùng là giá thuê phải phù hợp với chi phí kinh doanh và mang lại lợi ích cho doanh nghiệp. Ngoài ra, các yếu tố như bãi giữ xe, bảng hiệu hay các cửa hàng xung quanh cũng tác động đến lựa chọn của doanh nghiệp.

"Buôn có bạn, bán có phường"

Đó là mô tả của bà Thu Hà về tả về xu hướng tương tác lẫn nhau của các thương hiệu bán lẻ. Các ngành hàng ăn uống có xu hướng phát triển tập trung trong cùng một tuyến đường và giúp tuyến đường đó trở thành một điểm đến thu hút khách hàng. Đó là cách hình thành nên các "con phố trà sữa", "con phố cà phê"... ở các trung tâm thành phố lớn.

Các tiệm trà sữa san sát trên đường Ngô Đức Kế, quận 1, TP HCM. Ảnh: Liêu Lãm.

Khi một thương hiệu nổi tiếng nhìn nhận được thị trường tương lai và mạnh dạn đầu tư vào các mặt bằng ở thời điểm sơ khởi, họ có thể khai thác mặt bằng với mức giá tốt. Càng về sau, ngày càng có nhiều nhu cầu về thuê mặt bằng, giá thuê sẽ được đẩy tăng cao, các thương hiệu cạnh tranh nhau thuê nhà trong một khu vực.

"Các doanh nghiệp kinh doanh đồ uống vẫn luôn tìm kiếm và hứng thú khi có một mặt bằng đẹp cho thương hiệu của họ. Đặc biệt là các thương hiệu mới đi vào thị trường, họ sẽ tích cực tìm kiếm mặt bằng và đồng ý trả mức giá cao cho mặt bằng ưng ý", bà Thu Hà nói.

Kẻ thắng, người thua

Tuy nhiên, đối với các thương hiệu trong nước hoặc đã có kinh nghiệm hoạt động từ 3-5 năm trên thị trường, với sự tích lũy kinh nghiệm của mình, họ thường cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn mặt bằng do có "kinh nghiệm" thua lỗ tại một số điểm trước đó.

Bà Thu Hà giải thích thêm: "Nguyên nhân do việc phải trả giá thuê quá cao, hoặc một số mặt bằng hoạt động không hiệu quả, không phù hợp với mô hình".

Theo bà, thị trường sẽ có “kẻ thắng, người thua”, cuộc chạy đua về giá thuê - sau cùng chủ nhà vẫn là người có lợi nhất, chi phí là do doanh nghiệp và người tiêu dùng "gánh".

Toàn bộ hệ thống gồm 23 cửa hàng của Ten Ren sẽ chính thức đóng cửa vào ngày 15/8 tới đây. Ảnh: Trường Sơn.

Có rất nhiều bài học đáng tiếc xảy ra do bỏ tiền thuê mặt bằng quá lớn trong khi mô hình hoạt động của doanh nghiệp chưa thực sự phù hợp hoặc thu hút thị trường, dẫn đến sự mất cân bằng giữa tiền thuê mặt bằng và doanh thu hàng tháng, một số thương hiệu mới chớm nở tại thị trường rồi lại lặng lẽ rút bóng khỏi thị trường Việt Nam ngay sau đó.

"Mới đây nhất, sự vụ về thông báo rút khỏi thị trường Việt Nam của thương hiệu trà Ten Ren đã gây ra nhiều tiếc nuối cho người tiêu dùng. Tuy nhiên, ngoài các yếu tố về vận hành và cạnh tranh, tôi tin rằng vấn đề về vị trí mặt bằng và chi phí mặt bằng là một trong những áp lực mà họ phải đương đầu khi hoạt động tại thị trường này" - bà Thu Hà liên hệ.

Việc thất bại của một thương hiệu, chắc chắn có nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, song, bài toán về mặt bằng rõ ràng được thể hiện phần nào nguyên nhân.

Mặc dù vậy, bà Thu Hà cho rằng nếu doanh nghiệp có sự cẩn trọng trong việc mở rộng mặt bằng và biết sử dụng các nguồn lực nội bộ hoặc các đơn vị tư vấn phù hợp, để có những lời khuyên và đánh giá chính xác về mặt bằng, thì tỷ lệ thành công sẽ rất cao.