Mặt bằng bán lẻ: Giá thuê chót vót

Nghịch lý vừa thừa vừa thiếu mặt bằng bán lẻ tại TP HCM

Trong khi phân khúc trung tâm thương mại, siêu thị tăng trưởng chậm lại thì cửa hàng tiện lợi, siêu thị mini lại bùng nổ cả về số lượng lẫn số doanh nghiệp (DN) tham gia. Cuộc đua tranh trên thị trường bán lẻ đang tập trung vào phân khúc này.

Mỗi tháng thêm gần 100 cửa hàng

Ghi nhận trong 6 tháng đầu năm trên địa bàn TP HCM có thêm 509 cửa hàng tiện lợi, tăng gần gấp đôi so với số cửa hàng hiện hữu vào cuối năm 2017. Tính trung bình, từ đầu năm đến nay, mỗi tháng ở TP HCM xuất hiện thêm gần 100 cửa hàng tiện lợi.

Theo các công ty nghiên cứu thị trường, Việt Nam sẽ có tốc độ phát triển cửa hàng tiện lợi nhanh nhất khu vực châu Á vào năm 2021 và sẽ có cuộc cạnh tranh "sống chết" giữa các nhà bán lẻ trong nước và quốc tế. Hiện các nhãn hàng quốc tế như Family Mart đến từ Nhật Bản, Circle K đến từ Mỹ, Shop&Go và B’s mart đến từ Đông Nam Á đang thống lĩnh thị trường và chiếm gần 70% số cửa hàng tiện lợi. Mới đây nhất, GS25 - một chuỗi cửa hàng tiện lợi của Hàn Quốc - đã vào thị trường Việt Nam và đang muốn mở hơn 2.500 cửa hàng khắp cả nước trong 10 năm tới. Sau nửa năm chính thức thâm nhập thị trường gần 100 triệu dân, GS25 đã mở được 15 cửa hàng và đến cuối năm sẽ nâng lên khoảng 40-50 cửa hàng. Ông Ju Young Yun, Giám đốc điều hành GS25, cho biết số cửa hàng tiện lợi so với dân số ở Việt Nam là chưa đáng kể và trong tương lai mô hình này sẽ tiếp tục phát triển. Chính vì tiềm năng tăng trưởng này mà GS25 quyết định tham gia thị trường Việt Nam.

Không ngồi yên nhìn DN ngoại chiếm lĩnh thị trường, các nhà bán lẻ tên tuổi trong nước cũng ráo riết chạy đua mở rộng chuỗi. Thế Giới Di Động, Vingroup, Saigon Co.op… tích cực tìm mặt bằng cho các chuỗi Bách hóa Xanh, Vinmart+, Co.op Food, Cheers, Satrafoods… VinMart+ đang là một trong những chuỗi đi đầu về mở rộng số điểm bán, đã sở hữu gần 1.300 cửa hàng trên toàn quốc và đang tiếp tục mở rộng độ phủ đến các vùng miền trên toàn quốc. Saigon Co.op đã có gần 250 cửa hàng Co.op Food, hơn 70 cửa hàng Co.opSmile và đang tính toán nhượng quyền để phát triển nhanh 2 chuỗi này. Thế Giới Di Động xác định Bách hóa Xanh là mảng đầu tư cốt lõi trong năm 2018, đã huy động vốn để đẩy nhanh tốc độ mở chuỗi này.

Các chuỗi cửa hàng tiện lợi tranh nhau mặt bằng ở vị trí đẹp. Ảnh: TẤN THẠNH

Chi phí "ăn" hết lợi nhuận

Cuộc chạy đua mở chuỗi đã đẩy giá cho thuê mặt bằng tăng chóng mặt, có nơi giá cho thuê đã tăng gấp đôi so với trước. Một số hệ thống như, Bách hóa Xanh, Family Mart… mở chuỗi rất nhanh nhưng cũng đóng không ít cửa hàng vì kinh doanh không hiệu quả, chi phí thuê cao hoặc bị thu hồi mặt bằng.

Vừa mở thêm 2 cửa hàng ở quận Gò Vấp và Tân Phú (TP HCM), Công ty CP Việt Nam Kỹ nghệ Súc sản (VISSAN) đặt mục tiêu mở thêm 3 cửa hàng nữa trong 6 tháng cuối năm, nâng tổng số cửa hàng hiện hữu lên 45. Theo ông Phan Văn Dũng, Phó Tổng giám đốc VISSAN, ban điều hành công ty xác định không mở chuỗi bán lẻ mà mở cửa hàng giới thiệu sản phẩm để trực tiếp ghi nhận ý kiến đóng góp của khách hàng và làm đối trọng với các nhà phân phối. Tuy nhiên, do chi phí mặt bằng quá cao khiến bài toán đầu tư trở nên khó khăn. VISSAN đã dẹp hơn 60 cửa hàng giới thiệu sản phẩm vì hoạt động không hiệu quả trên nền mặt bằng thuê đã hết hạn hợp đồng, chủ cho thuê đòi tăng giá; 2/3 cửa hàng đang hoạt động là mặt bằng công ty. "Giá thuê mặt bằng nhỏ diện tích 80-100 m² ở Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân đã lên đến 35 triệu đồng/tháng, chủ cho thuê không chịu ký dài hạn và đòi tăng giá 10% mỗi năm. Nếu cộng hết chi phí mặt bằng, nhân viên, điện nước, khấu hao… đã tốn khoảng 200 triệu đồng/tháng, rất áp lực" - ông Dũng nhìn nhận.

Theo giới phân tích, dù phát triển nhanh và nhiều nhưng đến nay chưa chuỗi cửa hàng tiện lợi nào có lãi. Ông Đỗ Quốc Huy, Giám đốc marketing Saigon Co.op, cho rằng trên lý thuyết, phải mất 3-5 năm thì 1 cửa hàng tiện lợi mới có thể mang lại hiệu quả; nhà bán lẻ phải đạt con số 500 cửa hàng trở lên mới tối ưu hóa được chi phí. Vì vậy, trong cuộc đua này, những "ông lớn" ngoại có vốn mạnh, nghiên cứu kỹ thị trường trước khi mở điểm bán đang chiếm nhiều lợi thế.

Ông Ju Young Yun thừa nhận giá thuê mặt bằng tại TP HCM và Hà Nội cao một cách ngạc nhiên khiến nhà bán lẻ gặp khó khăn trong sinh lợi dài hạn. GS25 đang tính toán nhượng quyền để giải quyết bài toán chi phí mặt bằng.

"Bão" tại thị trường TP HCM

Công ty Nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam nhận xét các cửa hàng tiện lợi tại TP HCM đang phát triển tích cực, hứa hẹn sẽ tiếp tục "gây bão". Đến cuối tháng 3, TP HCM có hơn 1.800 cửa hàng tiện lợi và siêu thị mini phủ khắp khu vực nội - ngoại thành. Tổng diện tích của các cửa hàng này đạt 272.000 m² sàn. Trong quý II, nguồn cung mặt bằng cho mô hình cửa hàng tiện lợi bổ sung thêm 130.000 m² để đáp ứng sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng như kỳ vọng khả quan của các nhà đầu tư.

Xem thêm 150 USD mỗi m2 thuê mặt bằng bán lẻ ở trung tâm Sài Gòn 150 USD mỗi m2 thuê mặt bằng bán lẻ ở trung tâm Sài Gòn Vingroup, Tân Hoàng Minh dẫn đầu doanh nghiệp nội về nguồn cung mặt bằng bán lẻ Vingroup, Tân Hoàng Minh dẫn đầu doanh nghiệp nội về nguồn cung mặt bằng bán lẻ Bùng nổ mặt bằng bán lẻ mới tại Việt Nam Bùng nổ mặt bằng bán lẻ mới tại Việt Nam Diện tích cho thuê tăng chậm, áp lực lên nguồn cung mặt bằng bán lẻ Việt Nam Diện tích cho thuê tăng chậm, áp lực lên nguồn cung mặt bằng bán lẻ Việt Nam