Đã đến lúc 'rà phanh' giá nhà, đất

Giá bất động sản ngày càng trở nên quá cao với nhiều dân thường tại Việt Nam. Ảnh: Thành Hoa

Chuyện đầu cơ bất động sản không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà tồn tại ở nhiều nước khác. Trong khu vực thì phải kể đến Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore, Indonesia, Úc... Nhưng với các giải pháp nhằm “xì hơi” bong bóng bất động sản được mạnh tay thực thi, nhiều nước đã thành công trong việc đưa giá bất động sản trở về gần mặt đất hơn.

Giải pháp của Úc, Singapore, Trung Quốc

Giá nhà ở Úc đã giảm mạnh trong năm 2018. Tại Sydney và Melbourne, giá nhà đã lần lượt giảm 11,1% và 7,2% so với đỉnh điểm năm 2017 và đã quay trở về với mức của năm 2016. Dù có một số khác biệt về các yếu tố nâng đỡ giá cả như tăng trưởng dân số và việc làm, nhưng nguyên nhân chính kéo giá nhà xuống là tín dụng ngân hàng vào bất động sản bị thắt chặt do điều kiện cho vay khắt khe hơn.

Cụ thể, bên cạnh hạn mức tăng trưởng tín dụng cho bất động sản là 10% áp dụng từ năm 2014, cơ quan chức năng Úc từ năm 2016 đã ban hành thêm hạn mức cho loại hình vay mua bất động sản chỉ trả lãi định kỳ (hình thức vay ưa thích của giới đầu tư/đầu cơ) ở mức 30% trên tổng tín dụng bất động sản.

Ngân hàng nào vượt mức 30% này buộc phải chuyển một phần con nợ dưới hình thức chỉ trả lãi định kỳ sang hình thức trả góp gốc và lãi định kỳ, buộc họ phải giải phóng bất động sản ra thị trường vì không có khả năng trang trải tiền lãi và gốc hàng tháng.

Ngoài ra, từ đầu năm 2018, cơ quan chức năng Úc cũng yêu cầu ngân hàng hạn chế cho vay khách hàng đang nợ nần nhiều hoặc có tỷ lệ nợ/tổng thu nhập lớn.

Tại Singapore, giá nhà, sau khi sụt giảm liên tục từ đầu thập kỷ này do chính phủ áp dụng hàng loạt biện pháp bất lợi cho giới đầu tư, đã có xu hướng tăng mạnh trở lại từ đáy hồi quí 2-2017, trước khi đi ngang kể từ quí 3-2018 do chính phủ áp dụng thêm một số chính sách thắt chặt mới hồi tháng 7-2018.

Những chính sách này gồm cộng thêm 5 điểm phần trăm vào khung thuế đánh lên người mua nhà thứ hai trở lên (càng có nhiều nhà thì thuế suất càng lớn; với doanh nghiệp thì thêm 10 điểm phần trăm), giảm thêm tỷ lệ vay/giá mua nhà áp dụng cho người vay mua nhà (ở nhiều mức, tùy độ dài khoản vay và số bất động sản đã sở hữu). Chính phủ ước tính nếu không có những biện pháp bổ sung kịp thời này thì giá nhà ở Singapore đã phải tăng thêm từ 10-15% vào cuối năm 2018 so với năm 2017.

Còn tại Trung Quốc, giá nhà đã chững lại đáng kể từ hồi tháng 8-2018 sau khi Bộ Chính trị nước này tuyên bố quyết tâm không để giá nhà tăng (thay vì chủ trương trước đó là không để giá nhà “tăng quá mức”). Những giải pháp hạ nhiệt được áp dụng gồm thắt chặt điều kiện để được sử dụng quỹ hưu trí mua nhà tại các thành phố lớn.

Trước đó, nhiều địa phương đã hạn chế số bất động sản được mua, cấm bán lại bất động sản mới mua trong vòng hai đến năm năm, cấm mua căn hộ tại một số thành phố nếu không có hộ khẩu, hoặc nếu không trả thuế thu nhập và bảo hiểm xã hội trong một số năm...

Việt Nam cũng có...

Giá bất động sản ngày càng trở nên quá cao với nhiều dân thường tại Việt Nam dù các cơ quan chức năng cũng ít nhiều áp dụng một số giải pháp tương tự các nước nói trên. Về tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhiều lần tìm cách siết chặt tín dụng ngân hàng chảy vào lĩnh vực bất động sản bằng nhiều giải pháp như nâng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản, giảm tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn, hoặc ra văn bản yêu cầu hạn chế cho vay bất động sản.

Như kinh nghiệm các nước trên cho thấy, thắt chặt tín dụng luôn là một trong những công cụ chủ yếu để cắt nguồn nuôi dưỡng nạn đầu cơ bất động sản. Bởi vậy, hy vọng là với việc tỷ lệ tối đa vốn huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn tiếp tục được hạ từ 45% xuống còn 40% từ ngày 1-1-2019, giá bất động sản sẽ bị kìm hãm phần nào.

Tuy nhiên, cũng từ kinh nghiệm các nước cho thấy NHNN cần phải mạnh tay hơn bằng cách trực tiếp buộc các ngân hàng phải hạn chế cho vay bất động sản thông qua siết chặt những hạn mức như tỷ lệ tối đa vốn vay/giá mua, phối hợp với các tổ chức theo dõi, cung cấp số liệu tín dụng của cá nhân và tổ chức để xác định rõ mức nợ nần của người vay để xác định chính xác hạn mức tín dụng còn lại.

Đồng thời, bên cạnh quy định về tỷ lệ tối đa vốn huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn và hệ số rủi ro cho vay bất động sản, NHNN cần trực tiếp khống chế các ngân hàng cho vay bất động sản bằng những hạn mức khác như tỷ lệ tối đa cho vay bất động sản trên tổng tín dụng.

Kinh nghiệm của các nước còn cho thấy giải pháp tín dụng cần phải được đi kèm bởi những giải pháp thuế khóa và hành chính. Theo hướng này, các cơ quan chức năng khác ở Việt Nam cũng đã “quyết liệt vào cuộc”. Điều đáng nói là không hiểu vì lý do gì mà sự vào cuộc của họ chủ yếu diễn ra trên giấy, với hàng loạt (nhóm) giải pháp từ giải pháp pháp lý, bộ máy quản lý, quy hoạch sử dụng đất, tài chính, đến giải pháp đầu tư và cải cách hành chính được đề xuất, kiến nghị từ... hàng chục năm trước mà đến nay phần lớn vẫn chưa được hiện thực hóa (1).

Sự bất lực của các cơ quan chức năng trong việc đưa ra và thực thi các giải pháp hạn chế đầu cơ bất động sản cho thấy có lý do bị cản trở bởi các nhóm lợi ích không muốn giá bất động sản giảm. Nhiều người viện cớ cho rằng thị trường bất động sản trầm lắng, giá bất động sản giảm sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hàng loạt ngành liên quan; giá trị tài sản của người dân suy giảm dẫn đến giảm sức mua, tác động ngược trở lại tăng trưởng kinh tế; giá bất động sản giảm sẽ làm giảm khả năng trả nợ vay ngân hàng của nhà đầu tư/đầu cơ... Nên mỗi khi cơ quan chức năng đề xuất một giải pháp nào đó thì những nhóm người này lại lên tiếng phản đối, thậm chí “kêu cứu”.

Đương nhiên là các biện pháp mạnh tay, được ban hành và thực thi quá gấp gáp sẽ “phanh” đột ngột thị trường bất động sản, có thể gây ra những đổ vỡ không mong muốn. Nên việc cần làm trong thời điểm hiện nay là “rà phanh” bằng việc áp dụng từng bước theo hướng ngày càng chặt hơn các giải pháp tiền tệ, thuế và hành chính nêu ở trên để chặn đà tăng và hướng đến duy trì ổn định giá bất động sản. Việc này cũng sẽ có tác dụng làm giảm tâm lý đầu cơ đón đầu sự tăng mạnh giá bất động sản trong tương lai.

(1) https://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/chong-dau-co-de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-lanh-manh-74752.htm