Đã đạt đỉnh tăng trưởng vào 2017, thị trường BĐS 2018 có ‘xuống dốc’ theo chu kỳ 10 năm?

	JLL: Hoạt động M&A BĐS tại Việt Nam sẽ đạt kỷ lục mới trong năm 2018
	BĐS trung cấp tăng trưởng mạnh có gây áp lực cho phân khúc cao cấp trong năm 2018?
	Hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2017 tăng trưởng cao nhất trong 5 năm qua

Chu kỳ 10 năm của thị trường BĐS Việt Nam

Theo Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2017 của Tổng cục Thống kê, hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) tăng 4,07%, đây là mức tăng trưởng cao nhất kể từ năm 2011 đến nay và đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước (GDP năm 2017 tăng 6,81%, đã vượt kế hoạch đề ra là 6,7% và cao hơn mức tăng trưởng của giai đoạn từ 2011 – 2016). Như vậy, năm 2017 chính là năm tăng trưởng BĐS đạt đỉnh kể từ năm 2011 đến nay.

Năm 2017 chính là năm tăng trưởng BĐS đạt đỉnh kể từ năm 2011 đến nay. (Ảnh: N.Lê)

Một báo cáo của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cũng tóm lược lại quá trình phát triển của thị trường BĐS kể từ thời điểm manh nha hình thành vào năm 1987 (khi TP HCM thực hiện chủ trương bán hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê sử dụng) đến nay.

HoREA cho rằng, thị trường BĐS thực sự hình thành là từ năm 1993 – sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh nhà ở, đây là khuôn khổ pháp lý đầu tiên của quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Thị trường BĐS Việt Nam thường diễn biến theo đồ thị hình SIN với quy luật bất đối xứng.

Thị trường BĐS phát triển phụ thuộc vào 5 yếu tố: quy luật giá trị; quy luật cạnh tranh; quan hệ cung – cầu; chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước; hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách hoặc yêu cầu của thị trường.

Từ đó, thị trường phát triển trải qua các giai đoạn: tăng trưởng - ổn định – nóng sốt – đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại... Trong đó, cơn sốt BĐS xảy ra vào các thời điểm năm 1993; năm 2001 - 2002; nửa cuối năm 2010; đặc biệt cơn sốt "bong bóng" BĐS đã đạt đỉnh năm 2007.

Thị trường BĐS bị khủng hoảng suy thoái hoặc đóng băng vào các thời điểm năm 1995 - 1999; mà nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009 và giai đoạn năm 2011 - 2013; sau đó thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại trong giai đoạn 2003 - 2006; cuối năm 2009 đến giữa năm 2010 và giai đoạn từ năm 2013 cho đến nay.

Nhìn chung, kể từ thời điểm diễn ra “bong bóng” trên thị trường BĐS (năm 2007) đến năm 2017 là vừa tròn 10 năm. Theo quy luật thì sau giai đoạn “nóng sốt” sẽ là giai đoạn “đóng băng và trầm lắng” của thị trường. HoREA cũng đưa ra nhận định rằng năm 2016 và năm 2017 thị trường BĐS đã có dấu hiệu chững lại, nhất là trong phân khúc căn hộ chung cư cao cấp từ ba phòng ngủ trở lên và BĐS du lịch nghỉ dưỡng, nhưng nhìn toàn cục thị trường vẫn giữ được sự phát triển tương đối ổn định.

Thị trường BĐS năm 2018 sẽ tiếp tục phát triển ổn định

Dù vừa tròn 10 năm kể từ thời điểm diễn ra tình trạng “bong bóng” BĐS và năm 2017 được đánh giá là có sự tăng trưởng mạnh của hoạt động kinh doanh BĐS thì thị trường vẫn được các chuyên gia nhìn nhận lạc quan rằng chưa có dấu hiệu “bong bóng” và sẽ tiếp tục ổn định.

HoREA đánh giá, giai đoạn 2017 – 2020 thị trường BĐS sẽ tái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung – cầu đang thiên về phân khúc BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở, căn hộ vừa và nhỏ, giá bán vừa túi tiền đang có nhu cầu thực lớn và tính thanh khoản cao...

Một xu thế khác được các chuyên gia nhắc đến nhiều là việc hợp tác, mua bán, sát nhập (M&A) giữa các doanh nghiệp sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn và có thể đạt đỉnh trong năm 2018. Cụ thể, Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) cho biết, hình thức liên doanh đang trở nên phổ biến giữa các nhà đầu tư nước ngoài (vốn là những đơn vị có khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm), họ sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương (là những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại).

Hiện có hàng trăm triệu USD đang chờ đợi để đổ vào thị trường BĐS Việt Nam ở hầu hết các phân khúc (nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp). Các nhà đầu tư ngoại đến từ nhiều quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc.

Dự báo về thị trường BĐS năm 2018, trong buổi báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam, bà Nguyễn Hoài An, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Công ty CBRE Việt Nam nói: “Năm 2018, phân khúc căn hộ trung cấp sẽ có nhiều diễn biến nhất với lượng cung lớn nhất, tính thanh khoản cũng tốt nhất. Bởi phân khúc này có tính cạnh tranh cao nên chủ đầu tư có thể phải tìm cách giảm giá sản phẩm”.

Khi được hỏi: Việc tăng trưởng mạnh của phân khúc BĐS trung cấp có khiến phân khúc cao cấp phải chịu áp lực trong năm 2018, bà An cho biết, năm 2017, phân khúc BĐS cao cấp không có nhiều diễn biến, tuy nhiên tại TP HCM lại có nhiều dự án mới được mở bán. Trong năm 2018, dù nhu cầu BĐS nhà ở vẫn sẽ tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp và bình dân, nhưng phân khúc cao cấp cũng sẽ có nhiều biến động nhờ vào yếu tố vị trí (nơi gần giao thông công cộng – gần ga metro... sẽ đắt giá hơn hẳn).

Về các yếu tố sẽ tác động đến thị trường BĐS năm 2018, lãnh đạo CBRE liệt kê, yếu tố cốt lõi vẫn là nhu cầu nội tại của thị trường BĐS Việt Nam (đang chiếm 90 - 95%); ngoài ra thị trường còn phụ thuộc vào nguồn vốn FDI đổ vào BĐS, mặt bằng lãi suất sẽ tương đối ổn định như hiện nay và hình thức sử dụng vốn của Việt Nam hiện nay chưa được như các nước phát triển...