BĐS trung cấp tăng trưởng mạnh có gây áp lực cho phân khúc cao cấp trong năm 2018?

CBRE: 35.000 căn hộ mở bán mới năm 2017 tại Hà Nội, lập kỷ lục trong 5 năm qua

CBRE: Năm 2017, giá thuê văn phòng hạng A và B tăng sau 5 năm đứng yên

Trong buổi báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội quý IV và cả năm 2017 mới đây của CBRE, bà Nguyễn Hoài An – Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Công ty CBRE Việt Nam đã trả lời nhiều câu hỏi của báo giới xung quanh những vấn đề và dự báo về thị trường BĐS năm 2018.

Bà Nguyễn Hoài An trả lời các câu hỏi của báo chí về nhận định tình hình thị trường BĐS Việt Nam năm 2018. (Ảnh: N.Lê)

Xin bà đánh giá chung về thị trường BĐS năm 2018?

Bà Nguyễn Hoài An: Trước đây chúng ta khó có thể biết đâu là kênh thông tin BĐS chính thống, còn hiện nay việc mua nhà không còn khó như khoảng 10 - 15 năm trước vì ngày càng có nhiều môi giới, đại lý thông tin. Tuy nhiên, việc chuẩn hóa các kênh phân phối sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư chú ý trong tương lai vì tính cạnh tranh, các nhà phát triển BĐS kinh nghiệm hơn trong nước sẽ dần hoàn thiện hoạt động này trong thời gian tới bên cạnh việc hoàn thiện những sản phẩm maketing.

Năm 2018, phân khúc trung cấp sẽ có nhiều diễn biến nhất với lượng cung lớn nhất, tính thanh khoản cũng tốt nhất. Bởi phân khúc này sẽ có tính cạnh tranh cao nên sẽ ảnh hưởng đến mong muốn giá của chủ đầu tư (chủ đầu tư có thể phải tìm cách giảm giá sản phẩm).

Chúng tôi hy vọng sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường năm tới, hiện nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm đến các khu đất trống có thể đầu tư chung cư; mong thời gian tới sẽ có nhiều điểm mới để ứng dụng vào công tác bán hàng, ví dụ như mua bán trực tuyến, thương mại điện tử...

Việc tăng trưởng mạnh của phân khúc BĐS trung cấp có khiến phân khúc cao cấp phải chịu áp lực trong năm 2018?

Bà Nguyễn Hoài An: Năm 2017, phân khúc BĐS cao cấp không có nhiều diễn biến, số dự án mới mở bán cũng giảm, tuy nhiên tại TP HCM có một số diễn biến khác khi có nhiều dự án đã được mở bán. Trong năm 2018, dù nhu cầu BĐS nhà ở vẫn sẽ tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp và bình dân, tuy nhiên phân khúc cao cấp cũng sẽ có nhiều biến động nhờ vào yếu tố vị trí.

Năm tới, phân khúc cao cấp sẽ có nhiều dự án mở bán hơn, với vị trí tốt (nằm ở nội độ) thì hi vọng giá bán sẽ tốt hơn. Phân khúc này sẽ nhận được sự quan tâm từ cả những người có nhu cầu mua để ở và mua để đầu tư nên chúng tôi cho rằng phân khúc này sẽ không phải chịu áp lực.

Năm qua, số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập mới tăng lên, hoạt động kinh doanh BĐS tăng 4,07% - cao nhất trong 5 năm trở lại... Vậy động lực chính là gì và liệu có tiếp tục duy trì trong năm 2018 không, thưa bà?

Bà Nguyễn Hoài An: Doanh nghiệp mới được thành lập là tín hiệu tốt với bất cứ ngành nào, thể hiện niềm tin cho rằng ngành đó đang phát triển tốt và nhà đầu tư kỳ vọng vào khả năng phát triển của ngành. Thị trường đang ngày càng có nhu cầu cao hơn trong lĩnh vực dịch vụ, phân phối...

Có nhiều phân khúc BĐS nhưng hiện phân khúc nhà ở đang được coi là phân khúc lớn nhất. Nhu cầu người dân mua nhà là nhu cầu nội tại - đang rất lớn do người dân nhận thấy thời điểm này phù hợp để mua nhà do tình hình tài chính của họ. Nhu cầu nội tại này sẽ tiếp tục là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường và hoạt động kinh doanh BĐS trong thời gian tiếp theo.

Ngoài ra, các động lực khác có thể kể đến là do sự phát triển của cơ sở hạ tầng, Chính phủ đang có nhiều động thái (kêu gọi nhà đầu tư tư nhân) hoàn thiện dần hệ thống cơ sở hạ tầng...

Năm 2018 tiếp tục là năm phát triển tốt của thị trường BĐS, kỳ vọng sẽ có diễn biến chiều sâu hơn, sẽ có sự phân hóa rõ rệt hơn giữa phân khúc cao cấp và trung cấp thông qua yếu tố vị trí (nơi gần giao thông công cộng – gần ga metro... sẽ đắt giá hơn hẳn).

Ngoài ra, xin hỏi thêm về các yếu tố sẽ tác động đến thị trường BĐS năm 2018?

Bà Nguyễn Hoài An: Yếu tố cốt lõi vẫn là nhu cầu nội tại của thị trường BĐS Việt Nam, yếu tố này đang chiếm 90 - 95%. Ngoài ra, các yếu tố khác gồm: vốn FDI đổ vào BĐS, mặt bằng lãi suất sẽ tương đối ổn định như thế này, hình thức sử dụng vốn của Việt Nam hiện nay chưa được như các nước phát triển...

Nhiều ý kiến cho rằng việc “bùng nổ” thương mại điện tử cũng là yếu tố đe dọa các nhà kinh doanh bán lẻ. Tôi nghĩ đây là mối lo ngại và đe dọa hiện hữu, thực tế các đơn vị kinh doanh thương mại điện tử đang dần soán ngôi các đơn vị kinh doanh bán lẻ. Các nhà kinh doanh bán lẻ phải cân nhắc, ngoài mở cửa hàng cần có thêm kênh bán hàng trực tuyến để dung hòa các kênh phân phối bán hàng của mình.

Mặc dù chúng ta vẫn đang ở giai đoạn đầu của các cửa hàng hiện hữu nhưng không thể bỏ qua hình thức thương mại điện tử được, phải cân bằng hai hình thức kinh doanh này để không bỏ qua lượng khách trong tương lai.

Mong bà phân tích riêng về dòng vốn FDI đổ vào BĐS hiện nay và có nên nới điều kiện cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở Việt Nam để thúc đẩy thị trường hơn không?

Bà Nguyễn Hoài An: Vốn FDI vào Việt Nam trước nay vẫn tập lớn ở các lĩnh vực ngoài BĐS, nhất là các ngành sản xuất, chúng tôi thấy tập trung nhất là vào ngành điện. Vốn FDI vào BĐS trong 5 năm qua luôn chỉ chiếm dưới 10% tổng vốn FDI vào Việt Nam, dòng vốn này có xu hướng tập trung nhiều vào thị trường phía Nam. Đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam là thị trường phía Bắc luôn có động thái đi sau thị trường phía Nam vài năm, những gì đã diễn ra ở phía Nam có thể sẽ diễn ra ở phía Bắc trong vài năm sau.

Về phía chủ đầu tư, các doanh nghiệp nội cũng đang vươn lên lấn át các doanh nghiệp ngoại khi năm 2016 có 75% nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào dự án BĐS Việt Nam, nhưng đến năm 2017, số nhà đầu tư trong nước đã chiếm hơn nửa.

Luật cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam mới có hiệu lực trong hai năm trở lại đây, sự quan tâm của người nước ngoài đối với BĐS Việt Nam là có, họ thường cân nhắc kỹ nên mua dự án nào để đầu tư, chỉ có một phần trong số họ là mua để ở mà thôi. Vì vậy, người nước ngoài thường lựa chọn những dự án có khả năng bán hoặc cho thuê cao.

Luật cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam mới có hiệu lực được khoảng hai năm và chưa có nhiều dự án được cấp phép cho phép bán nhà cho người nước ngoài. Vì vậy, chúng tôi nghĩ cần chờ thêm 1 – 2 năm tới thì mới có thể hình dung được rõ là chúng ta cần thay đổi quy định như thế nào.

Còn liên quan các điều kiện về thời hạn sở hữu được đánh giá là tương đối cởi mở rồi, việc có nên nới điều kiện cho người nước ngoài mua nhà là cá nhân không thì tôi nghĩ chỉ nên nới khi thị trường hoàn thiện hơn, còn hiện nhu cầu nội tại vẫn đang cao thì chưa cần nới.

Xin cảm ơn bà!