Cuộc chơi M&A bất động sản: Doanh nghiệp nội ngày càng chiếm ưu thế

	JLL: Hoạt động M&A BĐS tại Việt Nam sẽ đạt kỷ lục mới trong năm 2018
	Góp vốn vào Thủ Thiêm River Park và Mizuki Park là những thương vụ M&A BĐS đắt giá nhất năm 2017

Ngày càng có nhiều doanh nghiệp nội thay vì là “bên bán” thì đã trở thành “bên mua” trong các thương vụ M&A bất động sản quy mô. (Ảnh minh họa).

Doanh nghiệp nội "mạnh tay" mua lại nhiều dự án lớn

Thời gian gần đây, ngày càng có nhiều doanh nghiệp nội thay vì là “bên bán” thì đã trở thành “bên mua” trong các thương vụ M&A bất động sản với giá trị “khủng”.

Mới đây ngay khi vừa bước sang năm 2018, thị trường bất động sản (BĐS) ghi nhận thương vụ CTCP Địa ốc Phú Long – công ty chuyên phát triển dự án BĐS của tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, mua lại 50% cổ phần tại Công ty An Khánh JVC – chủ đầu tư dự án Splendora. 50% cổ phần này Phú Long mua lại từ Công ty xây dựng Posco E&C (Hàn Quốc).

Trong cả năm 2017, nhiều doanh nghiệp địa ốc Việt Nam hoặc là đối tác cùng hợp tác với doanh nghiệp ngoại để phát triển dự án; hoặc là bên mua lại cổ phần, dự án để phục vụ mục đích kinh doanh của mình. Giá trị các thương vụ này đều lên đến con số hàng nghìn tỷ đồng.

Có thể kể đến đầu tiên là thương vụ hợp tác được công bố ngay hồi quý I/2017, Hong Kong Land trở thành đối tác của CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP HCM (CII) để cùng phát triển dự án Thủ Thiêm River Park tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, TP HCM. Dự án này dự kiến sẽ có quy mô 1.140 căn hộ với tổng vốn đầu tư hơn 400 triệu USD (tương đương hơn 9.000 tỷ đồng).

Cũng trong quý I, Công ty An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) góp vốn theo tỷ lệ 50:50 cùng mua nốt 5 block căn hộ của dự án Lacasa tại quận 7, TP HCM của Tập đoàn Vạn Phát Hưng với giá 1.000 tỷ đồng. Tại đây, An Gia sẽ phát triển một dự án mới rộng 6 ha với 2.000 căn hộ với tổng vốn đầu tư khoảng 3.500 tỷ đồng.

Trong quý II, cũng với hình thức góp vốn đầu tư, CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) cùng hai nhà đầu tư Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad góp theo tỷ lệ 50:50 để đầu tư dự án Mizuki Park tại đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TP HCM. Dự án rộng 26 ha, gồm 4.676 căn hộ biệt lập, 170 đất nền, nhà phố và biệt thự và có tổng vốn dự kiến khoảng 8.000 tỷ đồng.

Đến quý IV, Phúc Khang bắt tay với Mitsubishi theo tỷ lệ góp vốn lần lượt là 51% và 49% đầu tư dự án Diamond Lotus Riverside ở quận 8, TP HCM. Dự án này có tổng kinh phí đầu tư dự kiến lên đến 30 triệu USD (khoảng gần 700 tỷ đồng)…

Phúc Khang bắt tay với Mitsubishi đầu tư dự án Diamond Lotus Riverside. (Ảnh: riverside.diamondlotus.vn)

Đó là còn chưa kể hàng loạt thương vụ khác doanh nghiệp địa ốc Việt Nam chủ động kiếm tìm đối tác để nhượng lại, bán đứt cổ phần hoặc dự án của mình với giá trị thương vụ từ hàng trăm cho đến hàng nghìn tỷ đồng.

Một trong những thương vụ lớn nhất có thể kể đến là việc Tập đoàn Khang Thông bán lại 88% cổ phần khu giải trí 305 ha trong dự án Happy Land tại Bến Lức, Long An. Thời điểm thương vụ này được công bố là quý III/2017 với giá trị chuyển nhượng lên đến 668 triệu USD (khoảng hơn 15.164 tỷ đồng).

Cũng lọt top những thương vụ M&A BĐS đắt giá nhất năm qua đó là cuộc mua bán của hai quỹ VinaLand Limited và Vina Capital Vietnam Opportunity Fund Limited - VOF (đều thuộc quỹ VinaCapital) bán toàn bộ cổ phần của mình tại dự án Khu đô thị Đại Phước Lotus cho China Fortune Land Development (CFLD)...

Hình thức liên doanh doanh nghiệp nội - ngoại ngày càng phổ biến

Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhờ những chính sách khuyến khích đầu tư, chính trị ổn định và nền kinh tế tăng trưởng nhanh... Hoạt động M&A BĐS được nhận định là tiếp tục diễn ra sôi động trong năm 2017 và dự báo sẽ ghi nhận mức kỷ lục mới trong năm 2018.

Trong báo cáo mới đây, JLL nhận định, hình thức liên doanh đang trở nên phổ biến giữa các nhà đầu tư nước ngoài - với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương - những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại.

JLL đánh giá rằng hiện có hàng trăm triệu USD đang chờ đợi để đổ vào thị trường BĐS Việt Nam ở hầu hết các phân khúc (nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp). Các nhà đầu tư đến từ nhiều quốc gia khác nhau như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và nhóm các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc đang có sự tăng trưởng rõ rệt.

Dù vậy, hầu hết chuyên gia đều đồng tình rằng các thương vụ M&A trong thời gian qua không chỉ dành riêng cho các quỹ, nhà đầu tư ngoại, thị trường cũng chứng kiến những thương vụ mua lại từ các doanh nghiệp địa ốc trong nước. Nhà đầu tư nội đang mạnh tay mua lại những dự án “chết lâm sàng” bởi họ có lợi thế nắm rõ thông tin thị trường, pháp lý dự án.

Vươn lên và dần chuyển từ vai trò "người bán" thành "người mua" trong các thương vụ M&A BĐS quy mô nhất trong cả năm qua cho thấy doanh nghiệp nội đang ngày càng có tiềm lực và tự tin để cạnh tranh với các doanh nghiệp ngoại và dần làm chủ cuộc chơi M&A ở thị trường trong nước.

Thậm chí, có chuyên gia còn cho rằng dù nguồn vốn từ nước ngoài đổ vào Việt Nam ngày một nhiều, nhưng trong một vài năm tới, khối nội vẫn sẽ những là doanh nghiệp chủ đạo, dẫn dắt thị trường BĐS. Cụ thể, Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam trả lời báo chí rằng: dù dòng tiền FDI đổ vào BĐS tăng mạnh trong những năm gần đây nhưng trên thực tế, doanh nghiệp Việt Nam mới chính là những người dẫn dắt thị trường.

Theo thống kê của CBRE, trong số 10 doanh nghiệp có số lượng sản phẩm mở bán nhiều nhất giai đoạn 2015 - 2017 thì có đến 8 doanh nghiệp Việt Nam. Đứng đầu là những cái tên quen thuộc như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Nam Long, Phú Mỹ Hưng…

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), cũng cho rằng đến thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp trong nước vẫn đang thống lĩnh thị trường BĐS, kể cả trong lĩnh vực M&A. HoREA thống kê cho biết, trong năm 2017, TP HCM có 20 dự án được UBND TP chấp thuận cho chuyển nhượng, phần lớn trong đó là các dự án thuộc về doanh nghiệp nội. Doanh nghiệp nước ngoài chỉ đang có lợi thế ở lĩnh vực môi giới văn phòng cho thuê, quản lý dự án BĐS cao cấp mà thôi...

Cùng với sự khởi sắc của thị trường bất động sản, nhu cầu săn quỹ đất của doanh nghiệp ngày càng cao, việc đàm phán để thực hiện các thương vụ gặp nhiều khó khăn và quỹ đất sạch của thành phố cũng đang ngày càng hạn hẹp hơn. Trong các báo cáo của mình, HoREA liên tục nhấn mạnh việc TP HCM đang có khoảng 500 dự án tạm ngừng triển khai, đây được coi là những dự án đã đắp chiếu, trùm mềm thời gian dài, là "cục máu đông" của thị trường BĐS thành phố. Tuy nhiên, đây cũng được coi là cơ sở và là cơ hội lớn cho thị trường M&A dự án tại TP HCM.