M&A bất động sản: Nhà đầu tư ngoại đẩy mạnh góp vốn, mua cổ phần

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/11/2023, tổng số vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam (bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài) đạt gần 28,85 tỷ USD, tăng 14,8% so cùng kỳ năm 2022.

Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng vị trí thứ hai với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 2,87 tỷ USD, chiếm gần 10,8% tổng vốn đầu tư đăng ký, giảm hơn 31% so với cùng kỳ năm trước (gần 4,19 tỷ USD).

Cụ thể, tính cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh của các dự án đã cấp phép từ các năm trước thì vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào ngành bất động sản đạt 1,04 tỷ USD (cùng kỳ năm ngoái đạt 2,76 tỷ USD); còn vốn đăng ký góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,83 tỷ USD (cùng kỳ năm ngoái đạt 1,43 tỷ USD).

Có thể thấy, năm nay, xu hướng các nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam tăng so với năm trước.

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam 11 tháng năm 2023 ước đạt 20,25 tỷ USD, tăng 2,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 982,6 triệu USD (cùng kỳ năm ngoái đạt 1,44 tỷ USD).

Theo ghi nhận của KPMG Việt Nam, sau khi lập kỷ kỷ lục vào năm 2021, giá trị giao dịch M&A bất động sản trong thời gian vừa qua vẫn duy trì ở ngưỡng tỷ USD. Quy mô giao dịch trung bình tăng từ 56 triệu USD ở năm 2019 lên mức cao nhất từ trước đến nay với 166 triệu USD trong 10 tháng, dù trước đó đã giảm xuống mức 51,8 triệu USD trong năm 2022.

Giá trị giao dịch trung bình đã phục hồi mạnh mẽ với thương vụ lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài như Keppel hay Gamuda Land… mua lại các dự án nhà ở và phức hợp lớn từ các nhà phát triển địa phương muốn đa dạng hoá hoặc điều chỉnh đòn bẩy tín dụng.

Cũng theo thống kê của đơn vị này, ngành bất động sản ghi nhận hai thương vụ M&A lớn trong thời gian vừa qua. 

Đơn cử, BW Industrial là liên doanh giữa Warburg Pincus (Công ty quản lý quỹ đầu tư vốn cổ phần tư nhân, có trụ sở tại New York, Mỹ) và Becamex IDC, được thành lập vào đầu năm 2018. Liên doanh hoạt động động trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp (KCN), có vốn điều lệ ban đầu gần 2.565 tỷ đồng.

Đầu năm nay, ESR Group Limited, một trong những công ty quản lý tài sản lớn nhất Châu Á Thái Bình Dương đã dẫn đầu nhóm nhà đầu tư rót vốn vào BW Industrial với giá trị 450 triệu USD.

Một thương vụ khác là Gamuda Land, công ty con của Tập đoàn Gamuda Berhad Malaysia đã chi gần 7.300 tỷ đồng (khoảng 316 triệu USD) để mua lại dự án rộng 3,7 ha ở TP Thủ Đức thông qua việc thâu tóm CTCP Bất động sản Tâm Lực. Sau giao dịch, Gamuda Land nắm 98% vốn tại Bất động sản Tâm Lực. Van Lam Investment và Truong Tin Construction mỗi bên sở hữu 1%.

Dự án được mua lại có tên thương mại là The Riverdale nằm tại phường An Phú, TP Thủ Đức. Dự án này được chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2021, quy mô 6 tháp với gần 2.000 căn hộ. Hồi đầu năm, TP HCM đã tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để dự án này có thể triển khai.

Dự án vướng pháp lý, khối ngoại ngại xuống tiền

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, số liệu giao dịch 2023 cho thấy các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản; trong khi khối nội chỉ chiếm số lượng giao dịch khá khiêm tốn. Điều này là do doanh nghiệp nội hiện vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như: Tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Khi bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành một thị trường tiềm năng thu hút đầu tư. Nhưng quan trọng hơn hết, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.

Nhìn lại các giao dịch trong giai đoạn 2018 - 9 tháng đầu năm 2023, Việt Nam ghi nhận tổng lượng vốn đầu tư và M&A bất động sản đạt khoảng 4,2 tỷ USD, trong đó loại hình nhà ở và công nghiệp chiếm tỷ trọng lần lượt 46% và 28%. Điều này cho thấy khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài vẫn tập trung vào các loại tài sản truyền thống tại Việt Nam, phục vụ chính cho nhu cầu an cư, lạc nghiệp.

Tuy nhiên, vị này cho rằng, bên mua hiện nay vẫn gặp nhiều hạn chế trong việc tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt, có dòng thu nhập ổn định. Thực tế mặc dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể xuống tiền lại không nhiều.

Nguyên nhân từ tính pháp lý, độ chênh về kỳ vọng giá cả từ cả hai phía, và quy trình bồi thường. Vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án hiện đang là thách thức với cả bên bán và bên mua. Ngoài ra, đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển, sự phù hợp về chiến lược và giá trị kỳ vọng là một quá trình nghiên cứu thử thách cho các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất eo hẹp. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cũng cho rằng thách thức lớn của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam lúc này là những trở ngại về thủ tục hành chính, đặc biệt là trong việc giải quyết các khoản phí sử dụng đất. 

Hiện tại, có ít dự án có quyền sở hữu hợp pháp rõ ràng và có đủ các phê duyệt cần thiết để phát triển, ít nhiều dẫn đến những khó khăn đối với việc các nhà đầu tư tham gia thị trường. Trong khi những thay đổi trong khung pháp lý vẫn chưa được triển khai đầy đủ, các cơ quan chính quyền địa phương vẫn ngần ngại trong quá trình thực hiện.