‘Bất động sản công nghiệp sẽ chịu tác động đầu tiên khi Mỹ áp thuế đối ứng’

Ngày 2/4, Tổng thống Trump đã công bố mức thuế đối ứng đối với các quốc gia trên thế giới, theo đó thuế suất 10% sẽ được áp dụng lên tất cả các mặt hàng nhập khẩu vào Mỹ (hiệu lực từ ngày 5/4) và mức thuế quan cao hơn đối với các quốc gia có thặng dư thương mại lớn với Mỹ (có hiệu lực từ ngày 9/4). Theo đó, Việt Nam nằm trong nhóm các quốc gia chịu mức thuế nhập khẩu cao nhất, lên đến 46%.

Trong số các thị trường xuất khẩu của các doanh nghiệp FDI, Mỹ vẫn là một trong những thị trường chủ lực. Đang có nhiều lo ngại cho rằng những chính sách thuế quan này sẽ có tác động lớn đến sự dịch chuyển dòng vốn, tâm lý của nhà đầu tư và cả các kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hoạt động tại Việt Nam.

Theo đó, với một số mặt hàng đứng trước nguy cơ bị áp thuế đối ứng cao, các doanh nghiệp sản xuất (chủ yếu là doanh nghiệp FDI từ Mỹ, Trung Quốc, Hong Kong) có thể chủ động dịch chuyển một phần sản xuất trong khâu hoàn thiện đóng gói sản phẩm sang các quốc gia bị đánh thuế đối ứng thấp hơn như Ấn Độ, Indonesia...

Điều này được cho là sẽ tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp và vận tải logistics, khiến ngành bất động sản công nghiệp gặp khó.

Trao đổi với người viết, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn & Giao dịch, CBRE Việt Nam đánh giá, thị trường địa ốc Việt Nam sẽ chịu tác động khi Mỹ chính thức áp thuế 46% lên hàng hóa.

Lĩnh vực chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng là lắp ráp linh kiện điện tử vì đây là lĩnh vực có sự tham gia sâu rộng của nhiều doanh nghiệp Trung Quốc và bị Mỹ nghi ngờ chỉ là trạm trung chuyển để tái xuất vào Mỹ nhằm hưởng mức thuế ưu đãi.

“Hiện tại việc tác động đang ở mức tâm lý vì cộng đồng doanh nghiệp hy vọng Chính phủ Việt Nam sẽ tích cực trao đổi Mỹ để giúp đàm phán hạ thấp mức thuế. Kịch bản thận trọng là mức thuế sẽ được hạ thấp cùng với nhiều mặt hàng sẽ được đưa vào danh sách loại trừ không bị áp thuế cao hoặc chỉ áp dụng mức thuế tiêu chuẩn. CBRE là một thành viên của Hiệp hội Doanh nghiệp Mỹ tại Việt Nam, đã gửi kiến nghị đến Chính Phủ Mỹ đề nghị hoãn áp dụng thuế để các bên có cơ hội trao đổi”, vị này cho hay.

Chuyên gia phân tích thêm, bất động sản công nghiệp được hưởng lợi lớn từ sự chuyển dịch sản xuất của Trung Quốc sang Đông Nam Á (trong đó có Việt Nam), sẽ là phân khúc chịu tác động đầu tiên khi các khách hàng thuê mới cũng như khách thuê mở rộng sẽ thận trọng hơn khi đầu tư tại thời điểm này. Tâm lý chờ đợi và quan sát sẽ chiếm ưu thế.

Các tác động này sẽ có hiệu ứng lan tỏa vì sụt giảm nhu cầu từ FDI sẽ làm giảm nhu cầu cho thuê mua căn hộ từ nhóm khách hàng FDI nói tiếng Trung như Đài Loan, Hong Kong, Trung Quốc.

Trong khi đó, thị trường văn phòng dự báo chưa có tác động nhiều do nguồn khách Trung Quốc chỉ chiếm thị phần nhỏ. Thị trường bán lẻ hiện đang chứng kiến sự mở rộng của các doanh nghiệp bán lẻ Trung Quốc. Và điều này vẫn sẽ tiếp tục vì các doanh nghiệp này mở rộng để nhắm vào thị trường nội địa của Việt Nam và không bị tác động bởi mức thuế.

Ở một khía cạnh khác, theo ông Hiếu, nếu nhìn tích cực thì việc Mỹ áp thuế đối ứng cao với Việt Nam sẽ làm giảm nguồn cầu từ khách Trung Quốc và do vậy tạo áp lực để các chủ đầu tư khu công nghiệp và chủ đầu tư thứ cấp cho thuê kho xưởng phải xem xét lại mức giá thuê để ở mức cạnh tranh hơn. Bởi thực tế, giá thuê đất và kho xưởng tại Việt Nam hiện đã ở mức cao trong khu vực và khiến Việt Nam không còn là địa điểm đầu tư có chi phí tốt.

Khía cạnh tích cực thứ hai theo vị này là các chủ đầu tư cũng phải đa dạng hóa nguồn khách hàng, chọn lọc hơn khi thu hút dự án đầu tư để tránh bị quá phụ thuộc vào nguồn khách Trung Quốc xuất khẩu sang Mỹ. Song song với đó, Chính phủ Việt Nam cũng đã kiểm soát chặt chẽ hơn về việc cấp quy chế doanh nghiệp chế xuất (EPE) để tránh việc tạm nhập tái xuất không mang lại giá trị gia tăng cho Việt Nam và làm sâu sắc thêm nghi ngờ “trạm trung chuyển” của Mỹ.

“Trong ngắn hạn, các chủ đầu tư khu công nghiệp và chủ đầu tư kho xưởng sẽ có phản ứng thận trọng như giãn tiến độ, ngừng ra dự án mới cho đến khi có quyết định chính thức về mức thuế của Mỹ dành cho Việt Nam. Về dài hạn, thị trường cho thuê kho xưởng, sẽ có sự điều chỉnh với nhiều hoạt động M&A diễn ra”, ông Hiếu dự báo.

Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã đẩy mạnh đầu tư các khu công nghiệp xanh với các chi phí đầu tư cao, với kỳ vọng thu hút dòng vốn FDI dịch chuyển vào Việt Nam. Do đó, đang có lo ngại việc Mỹ áp thuế về lâu dài sẽ ảnh hưởng lớn tới chủ đầu tư các khu công nghiệp này.

Tuy nhiên, theo chuyên gia CBRE, khu công nghiệp xanh được coi là bước đi tiếp theo của mô hình khu công nghiệp truyền thống. Mô hình này giúp thu hút các dự án lớn có KPI về đầu tư xanh như Pandora, Lego tại VSIP 3 (Bình Dương). Các dự án lớn này phục vụ thị trường toàn cầu và không phụ thuộc vào một thị trường Trung Quốc. Do vậy sẽ bớt rủi ro hơn.