Cơ hội bứt phá cho các chủ đầu tư trong chu kỳ bất động sản mới

Thị trường bất động sản (BĐS) được đánh giá đã vượt qua điểm đảo chiều và bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2025, được hỗ trợ tích cực bởi hành lang pháp lý mới, tâm lý người mua nhà tiếp tục được cải thiện, một số dự án hạ tầng lớn dần hoàn thiện và giải ngân vốn đầu tư công có xu hướng tăng tốc.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất được duy trì mức hợp lý và các dự án có nhiều điều kiện huy động tín dụng hơn khi dần hoàn thiện tình trạng pháp lý. Hoạt động bán hàng và công bố dự án mới của các chủ đầu tư sau giai đoạn tái cấu trúc và quan sát thị trường.

Các bộ luật mới ban hành được kỳ vọng bắt đầu thể hiện những tác động rõ rệt đến hoạt động thị trường và nguồn cung dự án mới trong năm 2025. Các quy định dần đi vào thực tiễn sau một thời gian để cán bộ, cơ quan quản lý, doanh nghiệp làm quen và hoàn thiện pháp lý dự án theo hệ thống luật mới, nhiều văn bản dưới luật hướng dẫn cụ thể đã lần lượt được ban hành.

Trong quá khứ, việc ban hành các bộ luật mới trong giai đoạn 2013 - 2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch.

Gần đây nhất, Chính phủ đã có những động thái tương đối quyết liệt trong việc đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý các dự án, bao gồm việc áp dụng sớm các bộ luật mới và triển khai nghị quyết Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất từ ngày 1/4/2025.

Thông tin này được kỳ vọng tháo gỡ cho một lượng đáng kể dự án đang đình trệ do không có đất ở trên phần diện tích thực hiện dự án, mặc dù dự án là đúng quy hoạch và chủ đầu tư đã sẵn sàng về mặt bằng.

Quy định trên còn có ý nghĩa tại khu vực thành phố lớn, nơi nhiều lô đất lớn, sẵn sàng làm dự án nhưng có nguồn gốc đất nông nghiệp, đất nhà xưởng, kho bãi và không bao gồm đất ở, không đáp ứng tiêu chí để nhà nước thực hiện thu hồi đất rồi đấu thầu, đấu giá cho doanh nghiệp theo Luật Đất đai 2024.

Nhiều chủ đầu tư đã khởi động lại hoặc bắt đầu kế hoạch đầu tư các dự án hoặc phân khu dự án mới từ giữa năm 2024. Dự kiến thị trường sẽ có nguồn cung đáng kể bắt đầu được ra hàng trong giai đoạn 2025 - 2026.

Giới chuyên gia cũng lưu ý rằng trong giai đoạn đầu của chu kỳ, thị trường sẽ chưa có sự bùng nổ ngay tại tất cả các phân khúc sản phẩm và địa phương. Hoạt động giao dịch và làn sóng tăng giá chỉ tập trung tại các vùng đô thị hoặc các địa bàn lân cận trung tâm kinh tế như Hà Nội và TP HCM); khu vực có động lực thực tế từ đô thị hóa và quá trình phát triển kinh tế, hạ tầng; khu vực có thể đáp ứng một phần nhu cầu an cư thực tế và có tình trạng pháp lý không quá rủi ro. Riêng các sản phẩm BĐS du lịch và đất nền tại các tỉnh quá xa trung tâm kinh tế chưa thể khởi sắc trong năm 2025.

Cơ hội bứt phá cho các chủ đầu tư trong chu kỳ mới

Trong báo cáo chiến lược vừa được công bố, nhóm phân tích VCBS đánh giá hoạt động giao dịch trong năm 2025 kỳ vọng sẽ có tính lan tỏa hơn năm 2024 khi dòng tiền bắt đầu tìm đến các khu vực vùng ven xa trung tâm kinh tế hơn và các sản phẩm mang mục đích đầu tư nhiều hơn (nhà thấp tầng, đất nền), bớt đặt nặng tính chắc chắn về tình trạng pháp lý của dự án và chủ đầu tư.

Mặt bằng đơn giá tiền sử dụng đất cho các dự án bị đẩy cao tại gần như tất cả địa phương kể từ giữa năm 2024. Điều này đã phá vỡ phương án tài chính mà doanh nghiệp có thể đã sử dụng để xây dựng đơn giá bán và thỏa thuận với đơn vị cấp tín dụng trước đó.

Mặt khác, giải pháp tách dự án ra thành nhiều giai đoạn để giảm áp lực tài chính cũng không hiệu quả do tiền sử dụng đất cho giai đoạn tiếp theo sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao khi cơ quan định giá có thể sử dụng chính mặt bằng giá bán trước đó làm cơ sở tính toán.

Đối với bảng giá đất mới tại nhiều địa phương ghi nhận mức tăng gấp nhiều lần mức cũ, mặt tích cực là việc cập nhật bảng giá đất mới sát thị trường sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng khi đơn giá đền bù dễ được người dân chấp nhận hơn.

Đồng thời, bảng giá đất mới có thể giảm bớt chi phí không chính thức của dự án trong trường hợp chủ đầu tư có thể chấp nhận trả giá thị trường để hoàn thành giải phóng mặt bằng nhưng lại không được khấu trừ tương ứng khi tính nghĩa vụ tiền đất (do cơ quan quản lý vẫn sử dụng bảng giá đất làm cơ sở).

Tuy nhiên, bảng giá đất mới có thể tạo ra hiệu ứng tăng giá đến đất thổ cư chuyển nhượng trong khu vực - một trong những yếu tố đầu vào để xác định đơn giá tiền sử dụng đất cho dự án, gia tăng áp lực dòng tiền của doanh nghiệp trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, trong khi giai đoạn này thường chưa có hỗ trợ từ vốn tín dụng.

“Bảng giá đất mới gây khó khăn đáng kể cho các doanh nghiệp đang trong giai đoạn phát triển quỹ đất; quy hoạch dự án tại khu vực thị trường chưa khởi sắc, do đó khó đẩy áp lực gia tăng chi phí vào giá bán; đã nhận đặt cọc, thậm chí kinh doanh một phần dự án theo phương án đơn giá bán cũ, do đó có thể vỡ phương án tài chính nếu không thể đàm phán lại với khách hàng. Giá vốn của quỹ đất là yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả lợi nhuận dự án trong vài năm tới”, nhóm phân tích lưu ý.

Về dài hạn, nhóm chuyên gia cho rằng những doanh nghiệp thích nghi được với các quy định và điều kiện thị trường mới sẽ có cơ hội bứt phá trong chu kì bất động sản tiếp theo. Các chiến thuật xin lấy chỗ dự án để khai thác chênh lệch thặng dư khi chuyển đổi đất không còn nhiều hiệu quả.

Chủ đầu tư cũng cần cẩn trọng hơn trong việc phân tích thị trường và xây dựng phương án tài chính, thay vì chỉ tập trung tích lũy dự án và quỹ đất như giai đoạn trước khi việc sở hữu quyền triển khai dự án hiện tại không còn đồng nghĩa với lợi nhuận tương lai.

Đối với các doanh nghiệp quy mô nhỏ và không mạnh về nguồn lực tài chính, chủ đầu tư cân nhắc các phương án hợp tác, liên doanh để hình thành các đơn vị lớn hoặc tham gia đồng phát triển, làm nhà đầu tư thứ cấp tại các khu đô thị của doanh nghiệp lớn.