Chuyên gia: Lãi suất thả nổi đang làm khó người mua nhà tại Việt Nam

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa tăng các loại lãi suất điều hành (bao gồm lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái chiết khấu, lãi suất cho vay qua đêm) và trần lãi suất tiền gửi dưới 6 tháng thêm 1 điểm %, có hiệu lực từ ngày 23/9.

Giới phân tích nhận định, lãi suất điều hành tăng khó tránh được áp lực lên lãi suất đầu ra, dù có độ trễ. Thực tế, thời gian qua, mặt bằng lãi suất đang có xu hướng tăng trên cả thị trường liên ngân hàng và thị trường 1. Nhiều người vay mua nhà hoặc có ý định vay tiền mua nhà như đang “ngồi trên đống lửa” trước thông tin này.

Theo khảo sát của người viết, ngay cả thời điểm trước khi NHNN tăng lãi suất điều hành, lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã được điều chỉnh tăng so với thời điểm 1–2 năm trước đây. Với khoản nay này, nhiều ngân hàng hiện đang áp dụng chương trình hỗ trợ trả lãi trong 6 - 12 tháng đầu tiên và sau đó sẽ thả nổi theo thị trường (tức lãi suất tham chiếu + biên độ dao động 3-5%) nhằm hạn chế rủi ro lãi suất.

Điều này đồng nghĩa, nếu lãi suất thả nổi tăng thì số tiền gốc và lãi mà người mua nhà phải trả cũng sẽ tăng lên. Nhu cầu mua nhà của người dân vì thế được dự báo sẽ gặp nhiều thách thức hơn.

Liên quan đến vấn đề này, trong LandShow số 22 của VTV Money, Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, vừa qua, việc Fed tăng lãi suất đã khiến lãi suất cho vay mua nhà tại Mỹ tăng cao.

Vì vậy, giá nhà tại Mỹ đã mềm hơn trong những tháng vừa qua, nhưng một phần cũng do thị trường lo ngại nền kinh tế Mỹ sẽ đi vào suy thoái qua những chính sách thắt chặt tiền tệ của Fed vào cuối năm nay hoặc có thể sang đầu năm 2023. Trong bối cảnh này, thị trường địa ốc tại Mỹ dự báo sẽ tiếp tục giảm nhiệt, tuy nhiên sẽ ít có khả năng sụp đổ như năm 2008.

Chuyên gia cho rằng, lãi suất tăng khiến chi phí vốn tăng và có thể sẽ làm tăng giá nhà. Nhưng đồng thời cũng làm giảm khả năng mua nhà của người dân.

“Thông thường trong ngành ngân hàng, chúng tôi tính tỷ lệ trả gốc và lãi cho ngân hàng khi vay mua nhà chia cho thu nhập bình quân của người mua nhà ở mức đâu đó khoảng 60% là hợp lý (tức số tiền gốc và lãi trả ngân hàng mỗi tháng chỉ được chiếm 60% tổng thu nhập của một gia đình). Nhưng với lãi suất tăng như hiện nay, tôi nghĩ tỷ lệ này đã vượt ngưỡng an toàn, có thể làm nhiều người không đủ điều kiện vay ngân hàng để mua nhà. Và tất cả những điều này sẽ tác động mạnh đến cung cầu trên thị trường bất động sản”, ông Hiếu nói.

Tuy nhiên, vị này đánh giá, động thái tăng lãi suất của NHNN là hợp lý để chống lạm phát và ổn định giá trị của tiền đồng.

“NHNN có lẽ khó có thể làm hai việc cùng một lúc. Một mặt chúng ta muốn kiểm soát lạm phát và do đó NHNN đã tăng lãi suất để giảm cung tiền. Một khác chúng ta lại muốn đảm bảo nguồn tiền cho các nhu cầu vay mua nhà của người dân với chi phí rẻ. Ở thời điểm này, cần ưu tiên kiểm soát lạm phát và ổn định tỷ giá.

Để hỗ trợ người mua nhà, tôi nghĩ NHNN phải có gói hỗ trợ như trước đây là gói 30.000 tỷ đồng và trong bối cảnh hiện nay thì quy mô gói hỗ trợ lên tới 50.000 tỷ đồng với lãi suất đâu đó khoảng 6% để giúp người có thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở”, chuyên gia nhấn mạnh.

Ngoài ra, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, chương trình cho vay của các ngân hàng tại Việt Nam hiện nay phần nào đã lỗi thời và cần một sự cải tổ. Đơn cử, ngân hàng có các gói vay 10 năm, 20 năm, 30 năm nhưng lãi suất lại áp dụng lãi suất thả nổi.

Có rất nhiều ngân hàng mời gọi khách hàng đến vay tiền mua nhà ở với lãi suất thậm chí là 0% trong 3 tháng, 6 tháng đến một năm đầu tiên. Nhưng sau thời gian đó, lãi suất thường là thả nổi theo thị trường và điều này rất khó khăn cho người mua nhà. Nếu lãi suất tăng lên thì họ phải chịu một khoản chi phí tài chính cao hơn. Nhìn sang Mỹ, người đi mua nhà có thể trả một mức lãi suất cố định cho 30 năm và thậm chí còn lâu hơn.

Do đó, vấn đề hiện nay là cần phải có giải pháp để tìm những nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản.

“Các ngân hàng thương mại nên có những định hướng mới nhằm phục vụ cho xã hội hơn là tập trung vào các đại gia bất động sản hoặc những dự án lớn với lợi nhuận cao mà không có những chương trình cho vay phù hợp với người có thu nhập thấp”, chuyên gia cho hay.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Mua Vé Early Bird
Giảm Hơn 30%