Chủ đầu tư KCN niêm yết có thể sẽ tăng giá thuê đất thêm khoảng 15% trong năm 2024

Trong báo cáo chiến lược vừa công bố, SSI Research dự báo nhu cầu khu công nghiệp (KCN) dự kiến sẽ phục hồi trong năm 2024.

Trong năm 2023, vốn FDI giải ngân vào Việt Nam đạt 23,2 tỷ USD (tăng 3,5%), phần lớn tập trung vào lĩnh vực sản xuất. Ngoài ra, tổng vốn FDI cam kết trong năm 2023 đạt tổng cộng 28,1 tỷ USD, tăng đáng kể 24,4%. Do đó, nguồn vốn FDI được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì mức tăng trưởng trong năm 2024, tập trung vào lĩnh vực sản xuất (như các doanh nghiệp sản xuất và chất bán dẫn), năng lượng tái tạo. 

Theo quan sát của nhóm phân tích, nhiều chủ đầu tư KCN niêm yết đã ký Biên bản ghi nhớ (MOU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023. Do đó, các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.

Đối với các KCN ở miền Bắc, nhu cầu thuê đất KCN dự kiến sẽ cao trong năm 2024, được thúc đẩy nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn.  Các KCN ở miền Nam có thể ghi nhận sự phục hồi kỹ thuật từ mức nền thấp trong năm 2023, với các doanh nghiệp thuê đất công nghiệp chính là các doanh nghiệp sản xuất (dệt may, gỗ, da giày), logistics và thực phẩm, đồ uống.  

SSI Research dự báo trong năm 2024, giá cho thuê đất của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết sẽ tăng bình quân 15,5% so với năm 2023.

Trong năm 2024, đơn vị phân tích này cho rằng nguồn cung khu công nghiệp vẫn hạn chế do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn.

Theo CBRE, nguồn cung KCN mới ở phía Bắc dự báo sẽ đạt 528 ha tại ba KCN ở tỉnh Bắc Ninh và Hải Dương. Nguồn cung KCN mới tại miền Nam đạt 1.506 ha tại các tỉnh Bình Dương và Long An như KCN NTC3, KCN Cây Trường, VSIP 3 giai đoạn 2 (VSIP), Phú Thuận.

Quy hoạch đất KCN cấp tỉnh giai đoạn 2021-2030 đang được trình Chính phủ và một số địa phương đã được phê duyệt quy hoạch. Tuy nhiên, tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng chậm và việc nộp tiền sử dụng đất kéo dài có thể khiến nguồn cung mới nói trên đi vào hoạt động trong năm 2026 sau khi các chủ đầu tư KCN hoàn tất thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng. 

Lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp KCN niêm yết trong năm 2024 được dự phóng tăng 9,3% so với năm 2023. Tuy nhiên, theo SSI Research, có một số công ty kỳ vọng sẽ ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội hơn so với toàn ngành.

Đơn cử như Nam Tân Uyên dự báo đạt 545 tỷ đồng lợi nhuận sua thuế (tăng 82%), do KCN NTU 3 sẽ đi vào hoạt động trong nửa cuối năm 2024 với diện tích cho thuê dự kiến là 30 ha. IDICO dự báo đạt 2.750 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (tăng 34%) nhờ ghi nhận doanh thu từ các MOU và hợp đồng cho thuê ký từ nửa cuối năm 2023 tại KCN Hựu Thạnh với diện tích đạt 35 ha (tăng 35% so với năm 2023) và khoản 376 tỷ đồng lợi nhuận bất thường từ tiến độ chuyển nhượng lô đất thương mại tại khu đô thị mở rộng Phường 6, TP Tân An, Long An cho Aeon Việt Nam.

Ngoài ra, nhóm phân tích cho rằng ngành khu công nghiệp có thể phải đối mặt với một số khó khăn trong năm 2024. Trong đó có việc thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ ngày 1/1/2024 sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong KCN (ưu đãi hiện nay gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo).

Bên cạnh đó, lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các KCN Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần và chi phí đầu tư cho các KCN mới ước tính sẽ cao hơn do giá đất tăng cao và quá trình thu hồi đất kéo dài.