BSC: Điểm rơi nguồn cung mới KCN từ nửa cuối năm 2025 trở đi

Trong năm 2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 28,1 tỷ USD (tăng 24,4% so với năm trước), trong đó vốn FDI đăng ký cấp mới đạt 20,2 tỷ USD (tăng 62,2%), vốn FDI thực hiện đạt 23,2 tỷ USD (tăng 3,5%), đóng góp chính bởi Trung Quốc, Đài Loan. 

Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán BIDV (BSC) kỳ vọng sẽ có một làn sóng FDI thứ 4 chảy vào Việt Nam trong năm 2024 - 2025, tập trung vào lĩnh vực công nghệ cao, năng lượng tái tạo. 

Điều này được củng cố bởi các cơ sở sản xuất vẫn đang dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc, Chính phủ Việt Nam cũng cho thấy nỗ lực thu hút FDI khi nâng cấp mối quan hệ ngoại giao với Mỹ, Nhật Bản lên cấp đối tác chiến lược toàn diện, liên tục tổ chức các tọa đàm kết nối nhà đầu tư FDI với các tỉnh. Bên cạnh đó, Luật đất đai (sửa đổi) được thông qua, luật khu công nghiệp, khu kinh tế đang được dự thảo ban hành.

Nhóm phân tích cho rằng xu hướng FDI tăng trưởng mạnh sẽ tạo áp lực để Chính Phủ đẩy nhanh mở khóa quỹ đất do nguồn cung từ các khu vực tỉnh/thành loại 1 không còn nhiều. So sánh quỹ đất hiện tại với quỹ đất được phép phê duyệt đến năm 2025 nhận thấy nhiều tỉnh thành đã sử dụng chỉ tiêu.

Do đó, BSC dự báo nguồn cung bất động sản khu công nghiệp vẫn sẽ thiếu hụt trong 1 - 2 năm tới. Đồng thời, điều này cũng tạo áp lực cho Chính Phủ phải đẩy nhanh tiến độ pháp lý để mở khóa nguồn cung tại các tỉnh/thành còn chỉ tiêu phê duyệt.

Công ty chứng khoán này cho rằng điểm rơi nguồn cung mới sẽ vào giai đoạn nửa cuối năm 2025 đến năm 2026 trở đi.

Nhìn lại làn sóng FDI lần thứ 3 chảy vào Việt Nam, BSC cho biết nguồn cung từ mở khóa quỹ đất mới sẽ có đỗ trễ 1 - 2 năm kể từ khi dòng vốn FDI chảy vào. Cụ thể, vốn thực hiện FDI tăng trưởng mạnh mẽ 7%/năm trong giai đoạn 2015 – 2019. Trong khi đó, trong giai đoạn này, nguồn cung quỹ đất chỉ tăng trưởng 3%/năm, chỉ được mở khóa kể từ năm 2020.

Tương tự, đối với làn sóng FDI thứ 4 từ Trung Quốc, BSC cho rằng điểm rơi nguồn cung mới cũng sẽ có độ trễ 1 - 2 năm và sẽ từ nửa cuối năm 2025 trở đi. Nguồn cung mới sẽ có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh/thành vệ tinh loại 2 của Hà Nội và TP HCM.

Lý do là bởi hạ tầng giao thông ngày càng được cải thiện giúp giảm thiểu thời gian di chuyển giữa các vùng kinh tế trọng điểm và khu vực thị trường cấp 2. Chi phí cho thuê đất cũng như chi phí nhân công tại thị trường cấp 2 chưa quá cao và quỹ đất dồi dào mang đến nhiều sự lựa chọn hơn cho khách thuê. Xu thế này dự báo sẽ mang lại lợi ích cho các doanh nghiệp đã và đang phát triển dự án tại các thị trường cấp hai.