Cần bao nhiêu năm để một người mua được nhà tại thành phố?

Mới đây, Batdongsan.com.vn đã đưa ra dữ liệu cập nhật thị trường bất động sản Việt Nam trong hai tháng đầu năm 2023. Theo đó, tại Hà Nội, giá rao bán trung bình mỗi căn nhà mặt phố là 22,8 tỷ đồng; 17,8 tỷ đồng với biệt thự; nhà riêng là 6,3 tỷ đồng và 3,1 tỷ đồng đối với một căn chung cư.

Theo ước tính của đơn vị này, thu nhập bình quân của người lao động tại Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Như vậy, nếu dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà, một người lao động tại đây sẽ mất 169 năm để sở hữu được một căn nhà mặt phố; 132 năm nếu mua biệt thự; 47 năm khi mua nhà riêng hoặc cần 23 năm để mua chung cư.

Đối với TP HCM, giá rao bán trung bình một căn nhà mặt phố là 25 tỷ đồng; 24 tỷ đồng với biệt thự; khoảng 7,9 tỷ đồng với nhà riêng và nhà chung cư là 3,5 tỷ đồng.

Theo ước tính, thu nhập bình quân của người lao động tại TP HCM năm nay ở mức 148 triệu đồng/năm. Như vậy, để sở hữu được một căn nhà mặt phố, một người cần mất 169 năm. Con số này là 162 năm đối với biệt thự; 53 năm với nhà riêng và 24 năm đối với mua chung cư. 

Batdongsan.com.vn nhận định việc một người cần hơn 20 năm để tích luỹ mua chung cư là một thời gian dài.

Năm 2020, thống kê của Tổng cục Dân số - Kế hoạch hoá gia đình (Bộ Y tế) cho thấy tuổi thọ trung bình người Việt Nam là 73,7 tuổi. Căn cứ theo dữ liệu này, để có thể tích luỹ sở hữu một căn hộ chung cư, một người cần mất khoảng một phần ba cuộc đời.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, việc mua nhà ở các đô thị lớn tại Việt Nam sẽ ngày càng khó khăn, do đó, người dân cần có kế hoạch tích lũy, gia tăng thu nhập để sớm mua được nhà thay vì chờ đợi giá giảm sâu.

Việt Nam còn là nước đứng hàng đầu Đông Nam Á về mức độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Từ năm 2018 đến 2021, tỷ lệ chênh lệch giá bất động sản với thu nhập bình quân của người Việt Nam không ngừng tăng và vượt cả Singapore.

Trong khi đó, ở Indonesia, Malaysia và Thái Lan chỉ số này có dấu hiệu giảm. Vị này dự báo: “Giá bất động sản Việt Nam sẽ khó có xu hướng giảm và khoảng cách giữa giá nhà với thu nhập bình quân của người dân sẽ ngày càng tăng lên”.

Tuy nhiên, Batdongsan.com.vn nhận định thu nhập thực tế của người dân có thể cao hơn con số thống kê do nhiều người Việt Nam không chỉ sống bằng lương. Trước đó, Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam (CSS) đầu năm 2023 của đơn vị này đã phản ảnh 80% số người tham gia khảo sát sở hữu ít nhất một bất động sản và có từ 66% – 87% trong số họ dự định mua thêm bất động sản thứ hai, thứ ba trong vòng một năm tới.

Dữ liệu trước đó của chuyên trang bất động sản của Nhà Tốt cho biết, giá nhà ở Việt Nam vẫn còn rất cao so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Việt Nam. Với mức thu nhập khả dụng trung bình 191 triệu đồng/tháng và giá nhà trung bình khoảng 5,5 tỷ đồng/căn tại TP HCM, một hộ gia đình sẽ cần khoảng 28,6 năm để mua nhà. Tỷ lệ này ở Hà Nội là 20,4 năm. ​

Tỷ lệ này là tương đối thấp so với các thành phố đông đúc của châu Á như: Seoul, Hàn Quốc (30,7 năm), BangKok, Thái Lan (31 năm) và Bắc Kinh, Trung Quốc (44 năm). Tuy nhiên nếu so sánh tỷ lệ này với các thành phố nổi tiếng tại Châu Âu và Châu Mỹ thì Hà Nội và TP HCM có tỷ lệ giá nhà/thu nhập trung bình rất cao. Cụ thể, người dân New York chỉ mất 9,9 năm để mua nhà bằng thu nhập khả dụng, trong khi Toronto chỉ mất 13 năm. ​

Ở góc độ chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, thị trường bất động sản nước ta hiện có nhiều bất thường. Trong khi nền kinh tế vĩ mô phát triển tương đối tốt thì thị trường địa ốc lại gần như đóng băng từ quý IV/2022 đến nay.

Riêng về giá cả, hiện nay, giá bất động sản Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân.

"Người Việt Nam trung bình cần ít nhất hơn 23 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)...", ông dẫn chứng.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, thị trường bất động sản hiện nay đang có sự lệch pha, nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả hai loại này đang rất thiếu.

Chẳng hạn như ở TP HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Từ năm 2021 đến nay không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính trong năm 2020, tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021 - 2022, tỷ lệ này tăng lên 80%, còn lại là nhà ở trung cấp.

"Do vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại tại TP HCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu đồng/m2 là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500 - 700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính", vị này cho hay.