Ba chỉ báo nhận biết khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản

Lãi suất

Lần đầu tiên trong hai năm qua, NHNN đã quyết định giảm lãi suất điều hành. Theo đó, kể từ ngày 15/3, các mức lãi suất điều hành chính thức được điều chỉnh giảm 0,5 - 1 điểm %.

NHNN cho biết, việc giảm lãi suất điều hành là bước đi quan trọng, định hướng cho xu hướng giảm lãi suất của thị trường trong thời gian tới, qua đó định hướng các nhà băng giảm lãi suất cho vay, đồng hành cùng doanh nghiệp và người dân góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Thực tế, thời gian gần đây, ngân hàng đã rục rịch giảm lãi suất cho vay, kích cầu tín dụng. Theo số liệu của NHNN, tính đến cuối tháng 2, mặt bằng lãi suất trên thị trường đã ổn định và có xu hướng giảm.

Lãi suất cho vay bình quân phát sinh mới đã giảm khoảng 0,4%/năm (so với cuối năm 2022) và đã có 22 ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay bình quân.

Trong khi đó, lãi suất tiền gửi đạt đỉnh vào cuối tháng 1/2023 và bắt đầu giảm từ giữa tháng 2/2023. Theo số liệu của VNDirect tính đến ngày 9/3/2023, lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 6 tháng và 12 tháng của các ngân hàng thương mại cổ phần (NH TMCP) tư nhân là 7,5% và 7,8%, giảm lần lượt 38 điểm cơ bản và 41 điểm cơ bản từ cuối tháng 1/2023. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 6 tháng và 12 tháng của các NH TMCP Nhà nước là 5,8% và 7,2%, giảm 20 điểm cơ bản so với cuối tháng 1/2023.

Cùng với động thái giảm lãi suất tiền gửi, một số NHTM cũng công bố hàng loạt chương trình ưu đãi lãi suất, chủ yếu hướng đến cho vay sản xuất kinh doanh ngắn hạn và cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trước đó, NHNN đã đưa ra thông báo là các ngân hàng có lãi suất cho vay thấp hơn có thể được xem xét cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng cao hơn các ngân hàng khác trong năm 2023.

Lãi suất liên ngân hàng kỳ vọng sẽ có nhịp điều chỉnh sau động thái giảm lãi suất của NHNN. Tuy nhiên, theo giới phân tích, lãi suất huy động và cho vay phần nhiều vẫn phụ thuộc vào cung - cầu vốn trong thời gian tới. Tín dụng tăng tốc trong các quý tới cùng với áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp tăng trở lại có thể sẽ là lực cản đối với đà giảm tiếp của lãi suất huy động.

Tín dụng

Năm 2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm 14 - 15%, cao hơn năm 2022, và có điều chỉnh linh hoạt theo diễn biến thị trường. Trong tháng 2/2023, NHNN cũng đã thông báo chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, tính tới 28/2, tín dụng toàn hệ thống vẫn tăng trưởng thấp (tín dụng toàn nền kinh tế tăng chưa tới 1% so với cuối năm 2022).

NHNN cũng cho biết đã rà soát, đánh giá và thấy rằng các điều kiện cho vay được giữ nguyên, không thắt chặt, từ đầu năm các ngân hàng không bị hạn chế về room tín dụng, thanh khoản hệ thống dư thừa,…

Do đó, việc tín dụng tăng trưởng chậm có một số nguyên nhân.Thứ nhất là do hai tháng đầu năm trùng vào dịp Tết Nguyên đán. Thứ hai, nhiều doanh nghiệp vẫn chịu tác động bởi dịch bệnh, một số doanh nghiệp không đáp ứng được các điều kiện vay vốn, đơn hàng của nhiều doanh nghiệp suy giảm khiến nhu cầu vay vốn không cao bằng năm ngoái.

Đặc biệt, tín dụng cho bất động sản tăng thấp hơn so với các năm trước cũng là nguyên nhân khiến tín dụng tăng trưởng chậm. Những năm trước, tín dụng vào lĩnh vực này tăng cao, chiếm hơn 20% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại. Năm nay, thị trường khó khăn khiến tín dụng bất động sản tăng chậm lại, dù vẫn tăng cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

Động thái giảm một số loại lãi suất điều hành của NHNN được kỳ vọng sẽ giúp các tổ chức tín dụng có điều kiện giảm lãi suất cho vay. Tăng trưởng tín dụng được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn khi lãi suất giảm trong thời gian tới.

Chính sách

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, quyết định thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, Nghị định 08 quy định mới về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, Nghị quyết số 33 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đều là những “tâm điểm chính sách” được ban hành liên tiếp trong thời gian gần đây. Thị trường bất động sản đang trông đợi vào sự lan tỏa tích cực từ những chính sách này.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc quy định cụ thể nguyên tắc hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản tại Nghị định sẽ là cơ sở pháp lý thúc đẩy việc xử lý nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp, giúp các trái chủ có thêm lựa chọn nếu được nhà đầu tư chấp thuận.

Theo vị này, quy định sẽ giúp gỡ nghẽn cho doanh nghiệp ở thời điểm hiện nay và mở ra cơ hội có thêm các phương án xử lý câu chuyện trái phiếu. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết vẫn là cần có sự thương thảo giữa doanh nghiệp và trái chủ. 

Bên cạnh đó, một số quy định mở về trái phiếu trong Nghị định sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản đang có nợ trái phiếu không lâm vào cảnh “chết tắc”. Doanh nghiệp sẽ có thêm hy vọng, thêm thời gian cơ cấu nợ và có phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, Nghị quyết 33 thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý. Doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ.

Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro của các loại hình bất động sản để có được mức lãi suất cho vay phù hợp với thị trường, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức.

Ngoài ra, nghị quyết nêu rõ mục tiêu quan trọng là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản để hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100.000 căn hộ đang xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được được thông qua, sẽ cải thiện nguồn cung trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua.

Nghị quyết số 33 cùng với Nghị định 08 cho phép chủ đầu tư gia hạn nghĩa vụ trả nợ được kỳ vọng sẽ làm giảm áp lực thanh khoản lên các chủ đầu tư trong ngắn hạn đáng kể và cho phép doanh nghiệp có thêm thời gian để xử lý các khoản nợ của mình. Tuy nhiên, về dài hạn vẫn còn là một ẩn số.