TP HCM chỉ có 1 dự án đủ điều kiện chuyển nhượng trong hai năm qua

Nguồn cung nhà ở cao cấp tăng hơn 100%

Tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra vào ngày 14/7, ôngTrần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, cho biết quá trình phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà ở của TPHCM vẫn chưa bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của người dân; chưa đa dạng về sản phẩm, đặc biệt là nhà ở cho thuê.

Bên cạnh đó, việc phát triển nhà ở của TP chưa bảo đảm đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung; công tác quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều bất cập; nhiều khu vực nhà ở do người dân tự xây chưa có hạ tầng được nâng cấp, bảo đảm phù hợp.

Thành ủy, UBND TP đã tập trung chỉ đạo việc xây dựng Chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021-2030. Nội dung chương trình đã được Bộ Xây dựng thẩm định và đã được HĐND TP thông qua, trên cơ sở đó UBND TPHCM sẽ phê duyệt và tổ chức triển khai thực hiện.

Trong 6 tháng đầu năm, Sở Xây dựng TP đã xác nhận 17 dự án đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai, với tổng số 9.456 căn nhà và tổng diện tích sàn là 860.205 m2.

Trong đó, có 8.937 căn hộ chung cư với tổng diện tích sàn là 668.644 m2; 519 nhà ở thấp tầng với diện tích sàn là 191.561 m2. Tổng giá trị cần huy động cho các dự án này khoảng 77.591 tỷ đồng.

Nhìn chung, tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường tăng 8,3% và tổng số căn nhà tăng 46,58% so với cùng kỳ.

Theo đánh giá của Sở Xây dựng, cơ cấu sản phẩm nhà ở tại TP HCM đang mất cân đối, chưa bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường và bảo đảm an sinh xã hội vì theo nhu cầu thực tế.

Thông thường, tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ cao nhất nhưng trong thời gian qua tỷ lệ căn hộ bình dân giảm 100%, chiếm tỷ lệ thấp nhất. Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ trung cấp cũng giảm 34,41%, trong khi phân khúc căn hộ cao cấp tăng 111,29%.

"Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất", Sở xây dựng nhận định. 

Các dự án đủ điều kiện chuyển nhượng giảm mạnh

Cũng theo thông tin từ Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM Trần Hoàng Quân, từ đầu năm 2021 đến nay, TP HCM chỉ có 1 dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng dự án là một trong các biện pháp giải quyết những khó khăn cho từng dự án, góp phần khôi phục dự án, tiếp tục khởi công xây dựng lại đối với các dự án ngưng thi công, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm vào thị trường, giải quyết được hàng tồn kho.

Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng các dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý, đồng thời cũng do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án mới, đặt biệt là những dự án phân khúc nhà ở bình dân.

Về hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại, các trường hợp giao kết hợp đồng dưới các hình thức hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký,… theo pháp luật về dân sự diễn biến phức tạp, có trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ đối với khách hàng với số tiền rất lớn, chiếm 80% giá trị căn hộ, gây tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ cho người mua căn hộ khi pháp lý dự án chưa đầy đủ.

Trong khi đó,Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư là rất khó, dẫn đến chưa đủ cơ sở để xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình trên là do dự án bất động sản khi thực hiện phải chịu tác động bởi nhiều luật như Luật đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, kinh doanh bất động sản...

Trong khi đó, các quy định của các pháp luật nêu trên khi ban hành và chuyển tiếp chưa có sự thống nhất, đồng bộ về trình tự thủ tục, thậm chí còn chồng chéo, dẫn đến nhiều dự án phải rà soát lại thủ tục pháp lý, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. 

Thanh khoản thị trường chậm lại từ nửa cuối năm

Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết, ngay sau khi dịch bệnh COVID-19 dần được kiểm soát, TP HCM đã chủ động ban hành các gói hỗ trợ để phục hồi kinh tế-xã hội, trong đó có hỗ trợ tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đến nay, các hoạt động đầu tư xây dựng đã cơ bản phục hồi trở lại như trước khi có dịch.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, thành phố đã phát triển 4 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở (đạt 60% chỉ tiêu đề ra trong năm 2022 là 6,6 triệu m2 sàn), nâng diện tích bình quân đầu người của thành phố lên 21,14 m2/người.

Sở Xây dựng TP HCM dự báo thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm vẫn hoạt động bình thường nhưng sẽ không tránh khỏi những tác động tiêu cực từ những thông tin sai lệch về nhà đầu tư và sản phẩm bất động sản làm tâm lý người dân e dè, dẫn đến tần suất giao dịch hạn chế, tính thanh khoản chậm.

Hiện nay, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, chính sách tín dụng, sự phát triển lệch pha cung - cầu, sự gia tăng rất lớn của các nhà đầu tư thứ cấp và chính sách thuế đang được kiểm soát một cách hiệu quả nên thị trường khó có thể xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản trong những tháng cuối năm 2022.

Trong thời gian tới, TP HCM sẽ tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắt thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản.

Trước mắt, TP đã hệ thống được trình tự thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để các nhà đầu tư biết thực hiện.

Thành phố sẽ tận dụng gói hỗ trợ của chính phủ tại Nghị quyết số 11/NQ-CP về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và Nghị định số 31/2022/NĐ-CP về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hội kinh doanh để tập trung thúc đẩy việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, góp phần an sinh xã hội, ổn định cuộc sống cho người thu nhập thấp, trung bình có khó khăn về nhà ở.

Bên cạnh đó, TP sẽ quy định cụ thể để ngăn chặn các hoạt động kinh doanh bất động sản trái pháp luật như: Một căn hộ bán cho nhiều người (đề xuất ngăn chặn từ việc công chứng); huy động vốn của khách hàng qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ ... (đề xuất Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp để xử lý).

Các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị...; hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản sẽ bị xử lý nghiêm.

Ngoài ra, TP sẽ tăng cường thanh tra kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản, các dự án bất động sản có vi phạm về xây dựng, các dự án không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, các dự án chưa nghiệm thu chất lượng công trình đã đưa vào sử dụng; kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trong đó có hoạt động giao dịch kinh doanh nhà ở;...

Từ nay đến cuối năm 2022, TP tiếp tục triển khai một số giải pháp, bố trí đưa vốn tín dụng, giảm lãi suất, giãn nợ,… để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản nhanh chóng phục hồi.