Sau 4 năm, thời gian để người Việt có thể mua nhà tăng từ 35 năm lên 57 năm

 Không còn căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân 5 -7%. Tại các các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM hầu như không căn hộ có giá 25 triệu đồng/m2. Trên thực tế, Thực tế, căn hộ bình dân có giá 25-30 triệu đồng/m2, căn hộ trung cấp có giá 30-50 triệu đồng/m2, căn hộ cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại TP Hà Nội và TP HCM đã xuất hiện những dự án có mức giá vài trăm triệu đồng mỗi m2.

Giá nhà ở riêng lẻ cũng tăng 15-20%, có giá trên dưới 100 triệu đồng/m2 ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM. Nhà ở riêng lẻ tại các dự án khu vực trung tâm có giá trên 200 triệu đồng/m2 và ở khu vực các huyện, xa trung tâm có giá khoảng 30-50 triệu đồng/m2

Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tiếp tục tăng so với cuối năm 2021. Mức độ tăng giá tập trung vào cuối quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng ở quý II - khi các hoạt động đầu tư, kinh doanh, dịch vụ thuộc các ngành nghề, lĩnh vực khác được phục hồi, bình thường trở lại.

Trong đó, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng với mức bình quân 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4-5%, cao hơn mức tăng 1-2% tại TP HCM.  Còn giá nhà ở riêng lẻ có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư với mức tăng bình quân 5-7% so với quý trước.

“Khi giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân đã khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân tại khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, TP HCM hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2”, Bộ Xây dựng nhận định.

Người lao động bình thường không dám mua nhà để ở

Thực trạng thị trường thiếu nhà ở bình dân, thừa nhà ở cao cấp đã được các đơn vị nghiên cứu thị trường và các chuyên gia chỉ ra cách đây khoảng ba năm và kéo dài đến hiện tại. Và hệ quả là việc an cư trở thành giấc mơ đối với đại đa số người dân.

Trong buổi hội thảo vừa diễn ra vào ngày 13/7, TS. Lê Xuân Nghĩa đưa ra một ví dụ: "Nếu phân tích dựa trên big data hay truy cập vào các trang như batdongsan.com, các bạn sẽ thấy gần như không có giao dịch nào về mua nhà để ở. Tất cả giao dịch đều giữa một bên là chủ dự án, một bên là nhà đầu tư thứ cấp.

Thực chất là thị trường bất động sản hiện nay nằm trong tay, hay có thể nói là sân chơi của chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Vì giá cả đã bị thổi lên đến mức không có người bình thường nào dám nhảy vào mua nhà để ở, kể cả mua đất, mọi người đang rất cảnh giác".

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, một điểm khác biệt của thị trường bất động sản so với các thị trường khác là đường cung và cầu có thể không còn cắt nhau mà sẽ đi song song.

Ông Nghĩa từng phân tích: “Khi cung bất động sản tăng quá nhanh mà cầu không có, chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng đóng băng như năm 2011. Ngược lại, khi cung bất động sản hiện nay khá yếu, thậm chí không tăng được, còn cầu tăng vùn vụt cũng kéo theo nguy cơ bong bóng.

Đến một ngày nào đó, những người có cung nhận ra rằng cầu này còn có thể tăng lên nữa, người ta người ta có đất, có nhà nhưng không bán mà chờ giá lên. Lúc đó, hai đường cung và cầu chạy song song với nhau. Tình trạng cung - cầu đi song song chỉ cần kéo dài một năm rưỡi thì bong bóng sẽ nổ”.

Chuyên gia cũng đưa ra hai tiêu chí đánh giá bong bóng bất động sản của Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) để soi chiếu vào thị trường Việt Nam hiện tại.

Ở tiêu chí thứ nhất, nếu một người lao động bình thường cần trên 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ ở thì bắt đầu có hiện tượng bong bóng. Theo tính toán của chuyên gia dựa trên tiêu chuẩn của IMF, con số này đối với người lao động bình thường tại Việt Nam hiện nay là 57 năm, trong khi con số này ở 4 năm trước là 35 năm. Ngược lại, cách đây một năm người dân Trung Quốc cần 37 năm thì đến nay chỉ còn 34 năm.

Ở tiêu chí thứ hai, tiền thuê một căn hộ để ở mà vượt quá 25 năm không hoàn vốn cũng có nghĩa là bong bóng. “Bây giờ, nếu các bạn đi mua chung cư hoặc nhà ở rồi cho thuê thì sẽ lỗ to. Không chỉ 20 năm mà thậm chí 40 năm cũng không thu hồi được vốn", ông Nghĩa nói.