TS. Cấn Văn Lực: Thị trường bất động sản còn rất nhiều dư địa phát triển, cần quyết liệt hơn trong điều tiết cung-cầu

Phải sốc thị trường bất động sản lên

Tham luận tại hội nghị chiều ngày 15/7, TS Cấn Văn Lực cho biết thị trường bất động sản hai năm vừa qua phát triển tích cực. Tuy một số địa phương có hơi nóng nhưng bây giờ bắt đầu trầm lặng.

Theo TS. Cấn Văn Lực, giai đoạn trước dịch, bất động sản đóng góp 4,5% GDP, cộng thêm lĩnh vực xây dựng là khoảng 10,5% GDP. Tuy nhiên, mức này thấp hơn 14-15% so với các quốc gia như Trung Quốc, Ấn Độ, Thái Lan…

Bên cạnh đó, theo tính toán sơ bộ, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan trực tiếp gồm xây dựng, tài chính ngân hàng, dịch vụ ăn uống và du lịch. 4 lĩnh vực này đóng góp khoảng 28,8% GDP trong năm 2019.

Giữa ngân hàng, chứng khoán với bất động sản có tính liên thông với nhau. Do vậy, phải đảm bảo kinh tế vĩ mô thì mới ổn định được thị trường và ngược lại.

Ngoài ra, bất động sản là lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài lớn, bình quân mỗi năm thu hút 11% vốn FDI. Nếu tính từ mở cửa nền kinh tế đến nay, vốn đăng ký vào bất động sản khoảng 65,3% vốn đăng ký, chiếm 15,3% tổng đầu tư FDI vào Việt Nam.

"Bất động sản có vai trò rất lớn, nếu thị trường này bất ổn thì chúng ta sẽ rất khó khăn. Thị trường bất động sản Việt Nam còn rất nhiều dư địa để phát triển, quan trọng là chúng ta phải sốc thị trường lên", ông Lực nhận định. 

3 lưu ý về nguồn vốn bất động sản

Theo chuyên gia, có 5 nguồn vốn khác nhau liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có hai nguồn vốn chủ lực gồm tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Về cơ bản, những năm qua các thị trường này phát triển tương đối tốt nhưng thời gian gần đây bắt đầu chững lại.

Ông Lực đưa ra 3 lưu ý về nguồn vốn cho bất động sản trong bối cảnh hiện tại. Thứ nhất, dư nợ tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ của nền kinh tế, mức này tương đương với Philippines nhưng thấp hơn so với Trung Quốc, Đài Loan, Mỹ.

"Dư địa cho vay bất động sản vẫn còn, đặc biệt cho vay nhà ở. Đây là chủ trương chúng ta cần thúc đẩy trong thời gian tới", ông Lực nói.

Đối với trái phiếu doanh nghiệp, ông Lực cho rằng "nếu có thái độ ứng xử phù hợp thì thị trường này sẽ phát triển rất tốt. Rất tiếc trong thời gian vừa qua chững lại. Đây là một kênh huy động vốn hữu ích, nhất là vốn trung và dài hạn".

Theo ông Lực, vấn đề rủi ro đối với câu chuyện vốn cho bất động sản chưa đa dạng. Mặc dù có 5 loại hình khác nhau nhưng vẫn tập trung vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. 

Cần quyết liệt hơn trong điều tiết cung - cầu bất động sản

Bàn về giải pháp, TS. Cấn Văn Lực cho rằng trước mắt có hai vấn đề.

Một là, giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu bất động sản thời gian qua bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, nhằm giảm thiểu rủi ro "domino" có thể xảy ra.

Hai là, có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung - cầu bất động sản. Theo đó, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý. Ông Lực đưa ra ví dụ, hiện nay có 429 dự án condotel đang bị tồn động, nếu tháo gỡ thì có khoảng 30 tỷ USD. Về lâu dài, phải hoàn thiện thể chế cho thị trường bất động sản.

Theo TS. Cấn Văn Lực: "Đây là thời điểm quan trong để thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính mới, tức là tổ chức tài chính bất động sản mới như quỹ đầu tư tín thác bất động sản – REIT, cơ quan tái cho vay tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia), quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập (gồm cả bất động sản).

Cho phép thí điểm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án bất động sản và lưu ý phải phân bất động sản theo các phân khúc khác nhau, từ đó xác định mức độ rủi ro khác nhau.

Mô hình quản lý và vận hành thị trường bất động sản cũng cần thay đổi để chuyên nghiệp hơn. Ví dụ hiện nay chưa rõ đầu mối về vấn đề này. Bộ Xây dựng quản một chút; Bộ Tài nguyên và Môi trường quản một chút; các bộ, ngành khác quản một chút. Trường hợp bộ này quản lý quỹ đất, bộ kia quản lý tài sản trên đất rất khó làm.

Cuối cùng là ổn định kinh tế vĩ mô, liên thông giữa các thị trường, nhất là giữa ngân hàng - chứng khoán - bảo hiểm - bất động sản. Thị trường vốn và thị trường bất động sản phải minh bạch".