Cái nhìn mới từ việc phát triển, thay đổi BĐS công nghiệp theo hướng khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ

Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam do Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM - Bộ Kế hoạch và Đầu tư), Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) và Tạp chí Thương Gia phối hợp tổ chức diễn ra sáng nay (23/4), TS Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng CIEM cho biết, năm 2018, tổng vốn FDI cam kết đạt gần 35,46 tỷ USD; trong đó tổng vốn FDI đổ vào các khu công nghiệp (KCN), khu kinh tế (KKT) và vốn tăng thêm đạt trên 8,3 tỷ USD.

Quảng cảnh Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam sáng 23/4. Ảnh: K.Hà.

Bất động sản công nghiệp tăng trưởng nóng, cung vẫn chưa đủ cầu, hấp dẫn hơn các nước trong khu vực

Theo TS Cung, hiện nguồn cung bất động sản công nghiệp Việt Nam chưa đáp ứng được nhu cầu. Ngành công nghiệp chủ đạo hiện nay phần lớn vẫn là ngành sản xuất cơ bản, chủ yếu là thâm dụng vốn lao động với hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp. Từ thực tế này, đòi hỏi phải dịch chuyển sản xuất hàng hóa lên bước cao hơn, đó là những ngành nghề "xanh", sử dụng lao động hiệu quả và hàm lượng công nghệ cao. Đây sẽ là thế hệ khách thuê bất động sản công nghiệp mới. Điều này đặt ra yêu cầu hệ thống bất động sản công nghiệp Việt Nam cần phải phát triển, nâng cấp với tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn.

Ông Cung cũng cho biết, hiện diện tích bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tăng trưởng mạnh mẽ. Nếu như năm 1986 cả nước chỉ có 335 ha đất công nghiệp thì đến nay đã có gần 95.000 ha đất khu công nghiệp, trong đó 80.000 ha đã được xây dựng. Bên cạnh đó, Việt Nam hiện có 17 khu kinh tế ven biển với diện tích đất và mặt nước là hơn 845.000 ha.

Hiện nguồn cung bất động sản công nghiệp Việt Nam chưa đáp ứng được nhu cầu. Ảnh minh họa.

Theo ông Cung, sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp của Việt Nam cao hơn mức trung bình của khu vực. Điều này là nhờ các yếu tố như Chi phí lao động thấp; giá thuê đất hợp lý; thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi; lực lượng lao động năng động; vị trí địa lý gần các nguồn tài nguyên và thị trường đích. Bên cạnh đó, sự tham gia vào các hiệp định thương mại cũng giúp lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam có cơ hội cất cánh.

Theo báo cáo của CIEM, hiện lợi nhuận trên chi phí khi đầu tư vào bất động sản công nghiệp Việt Nam cao hơn hẳn so với nhiều nước trong khu vực, chiếm 11-12%. Trong khi đó, nếu đầu tư tại Singapore và Thái Lan lợi nhuận chỉ 7-8%; tại Malaysia là 9-11%; tại Philippines và Indonesia lợi nhuận là 10-12%...

Bảng so sánh các chỉ số về đầu tư bất động sản công nghiệp tại Việt Nam và một số nước trong khu vực. Nguồn số liệu từ báo cáo của CIEM.

Loạt bất cập kéo dài

Tuy nhiên, ông Cung cũng chỉ ra nhiều tồn tại bất cập của bất động sản công nghiệp suốt thời gian dài qua.

Thứ nhất đó là hạ tầng kết nối đa phương tiện thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu.

Bên cạnh đó, mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy. Hiện vận tải hàng hóa đường bộ chiếm 77% tổng lượng vận chuyển hàng hóa của cả nước.

Ngoài ra, chi phí logistics chiếm gần 21% tổng GDP, cao hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.

Một bất cập nữa đó là thị trường khu công nghiệp Việt Nam còn non trẻ - đang trong giai đoạn khởi đầu nên hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp.

Ông Cung cũng chỉ ra, đóng góp của KCN, KKT vào GDP còn chưa tương xứng với tiềm năng.

Nhiều khu công nghiệp tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở các tỉnh miền núi phía Bắc và Trung Bộ (như Cao Bằng, Sơn La, Hòa Bình, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Bình Thuận, Ninh Thuận) tỷ lệ này dưới 30%. Nguyên nhân chủ yếu là do vị trí của các KCN này không thuận lợi, không kết nối tốt với thị trường, nhà cung cấp và hạ tầng giao thông nói chung; giá cho thuê đất quá cao.

Tính đồng bộ ngay trong nội bộ KCN chưa cao. Chẳng hạn, tỷ lệ KCN có nhà máy xử lý nước thải mới đạt 87,2% (trong 250 KCN đã đi vào hoạt động, có 218 khu công nghiệp có nhà máy xử lý nước thải tập trung hoạt động với tổng công suất xử lý nước thải đạt trên 950.000 m3/ngày đêm).

Về việc xây dựng mô hình KCN sinh thái hướng tới mô hình KCN bền vững chậm, ông Cung cho biết, hiện nay mới có 3 KCN của Ninh Bình, Đà Nẵng và Cần Thơ là đối tượng thí điểm mô hình KCN sinh thái

Một thực trạng đáng chú ý khác của ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam đó là tốc độ đô thị hóa cao, nhiều KCN, KKT nhưng thiếu sự gắn kết giữa KCN, KKT và đô thị hóa.

Theo ông Cung, dự báo đến năm 2020, khoảng 40% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại các đô thị. Việt Nam có 326 khu công nghiệp, 17 khu kinh tế ven biển, nhưng lại chưa hình thành được các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ hay các thành phố công nghiệp, đô thị thông minh.

Hướng phát triển mới hấp dẫn: Kết hợp khu công nghiệp với đô thị, dịch vụ

Về vấn đề này, trả lời báo chí, TS Nguyễn Đình Cung cho biết, nếu nhìn KCN là đô thị, đó là một cách nhìn cho thấy hướng phát triển hoàn toàn mới, tạo nên mô hình mới, đáp ứng được nhu cầu của mọi đối tượng và tạo nên giá trị gia tăng lớn.

Công nghiệp chỉ là nơi tạo công ăn việc làm. Những yếu tố liên quan đến văn hóa, y tế, giáo dục có cội nguồn từ đô thị. Để phát triển bền vững thì phải nhìn từ khía cạnh đó.

"Hãy thử suy nghĩ, nếu một ngày, nền sản xuất tại các khu công nghiệp biến mất thì khu vực đó sẽ là thành phố hay quay trở lại là nông thôn. Chỉ có công nghiệp hóa mới là chìa khóa để nâng tầm quốc gia. Và khi đó, các khu công nghiệp không chỉ đơn thuần là nơi lao động sản xuất mà còn là nơi tạo nên cuộc sống xã hội. Đó là nơi tạo nên hệ thống những ngành dịch vụ và nhiều ngành nghề khác phát triển", ông Cung nhấn mạnh.

Theo ông Cung, khu công nghiệp sẽ là mô hình mới, được hình thành và thừa hưởng từ quá trình tái cơ cấu kinh tế.

Trước đây, nhìn vào một khu công nghiệp, người ta chỉ thấy một nhà đầu tư. Nếu biến thành đô thị thì sẽ có bao nhiêu nhà đầu tư? Sự hình thành và ra đi của các KCN trước đã là một bài học lớn về giá trị lan tỏa và những thành tựu đạt được chứ không phải là những tàn dư sót lại.

"Đã có thực tiễn chứng minh rất rõ ràng. Tương lai, chúng ta phải tổ chức lại cuộc sống cho người lao động và khắc phục những hạn chế của giai đoạn trước. Khi đó, đầu tư sẽ thực hiện đúng giá trị của mình, tạo nên cơ hội phát triển. Các tỉnh, thành phố nhờ đó cũng có thể chuyển từ KCN thành đô thị theo hướng bền vững", ông Cung nhận định.