Bất động sản công nghiệp - kênh đầu tư hấp dẫn và cơ hội 'bùng nổ' trong năm 2019
Thời của bất động sản công nghiệp lên ngôi
Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, thị trường Bất động sản công nghiệp (bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics) ở Việt Nam đang đứng trước những cơ hội phát triển mạnh mẽ và bùng nổ. Bất động sản công nghiệp Việt Nam có sức hút mạnh mẽ với các nhà đầu tư nước ngoài trong xu hướng dịch chuyển đầu tư quốc tế, đặc biệt trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc.
Cùng với đó, các chính sách mới của Việt Nam về bất động sản công nghiệp: chiến lược cơ cấu lại ngành công nghiệp, khung pháp lý mới về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, cụm công nghiệp…... đã mở ra nhiều cơ hội phát triển các khu công nghiệp trên cả nước, từ đó tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và nhà đầu tư tận dụng cơ hội này.
Bất động sản công nghiệp sẽ là điểm sáng trong năm 2019 và các năm tiếp theo. Ảnh minh họa.
Nhờ vào vị trí chiến lược của mình, Việt Nam đang có rất nhiều thuận lợi và cơ hội cần phải nắm bắt kịp thời với làn sóng dịch chuyển của các công ty từ Trung Quốc sang Việt Nam. Theo nhận định từ chuyên gia, Việt Nam sẽ chuyển dịch từ một thị trường sử dụng nhiều lao động (labour-intensive) sang thị trường phát triển tập trung nhiều vốn (capital-intensive).
Bên cạnh đó, nhờ vị thế địa lý thuận lợi, Việt Nam là điểm trung chuyển hàng hóa nhập khẩu từ các nước châu Á qua cảng Cát Lái và hàng xuất khẩu sang Mỹ và EU qua khu vực cảng Cái Mép - Thị Vải. Với lợi thế chiến lược này, Việt Nam có tiềm năng to lớn để phát triển các cảng biển sâu trên cả nước, tạo điều kiện thuận lợi cho xuất nhập khẩu hàng hóa cho các ngành công nghiệp, thúc đẩy phát triển logistics.
Ngoài ra, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển trong chuỗi giá trị đã và đang mở ra tương lai tươi sáng cho thị trường bất động sản công nghiệp, nhất là khi dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn chuyển động theo chiều hướng tăng tích cực. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng có các ưu đãi về thuế như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế nhập khẩu, thuế thu nhập cá nhân..., giảm các chi phí về thuê đất đai, nhà xưởng, vật chất kỹ thuật... để thu hút nhà đầu tư nước ngoài.
VNREA cho biết, dự báo đến năm 2020, Việt Nam sẽ có khoảng 500 khu công nghiệp, diện tích cần khoảng 500.000 ha. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai.
Tuy nhiên, để phát triển bất động sản công nghiệp, thị trường logistics (kho vận) cũng là một trong những yếu tố có vai trò quan trọng. Rất nhiều chuyên gia cho rằng thị trường logistics sẽ phát triển "nổi bật" trong vòng 5-10 năm nữa.
"Dự báo, đến năm 2025, thị trường thương mại điện tử tại Việt Nam sẽ tăng lên đến 8 tỷ USD. Như vậy, bên cạnh công nghệ, các doanh nghiệp logistics cũng phải nhanh chóng đầu tư hạ tầng để chiếm miếng bánh lớn trong tương lai. Đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp tại Việt Nam", VNREA nhấn mạnh.
Giá thuê tăng trưởng cao; Hải Phòng, Quảng Ninh góp hơn 60% nguồn cung BĐS công nghiệp
Tại buổi họp báo về thị trường bất động sản quý I/2019 nói chung và thị trường bất động sản công nghiệp nói riêng của JLL, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho hay, hiện Việt Nam là một trong những nước có chi phí sản xuất thấp nhất trong khu vực ASEAN (dưới 1 USD/giờ), và thấp hơn Trung Quốc, chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% so với Thái Lan và thấp hơn 10% so với Indonesia. Đây là một trong những nguyên nhân thu hút dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam trong thời gian gần đây.
Cũng theo ông Stephen Wyatt, xét về mức lợi nhuận trên chi phí (yield on cost) và lợi nhuận trên tiền mặt (cash-on-cash yield), lợi nhuận thu được từ việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam có thể đạt 11-12%, là mức lợi nhuận cao nhất trong khu vực.
Bên cạnh đó là tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra nhanh chóng và mạnh mẽ trong thời gian từ năm 2018 - 2025: Malaysia là 2,9%, Indonesia là 3,1% và Việt Nam là 3,5%. Một chỉ tiêu khác, đó là tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam trong thời gian qua với mức thu nhập bình quân tăng trưởng từ 12 - 15%, so với các nước trong khu vực.
Việt Nam ghi nhận mức đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cao nhất nhì trong khu vực. Nguồn: Báo cáo JLL.
Ngoài ra, sự kết nối của Việt Nam rất thuận tiện so với các nước khác, đặc biệt Chính phủ Việt Nam đã có sự đầu tư nhiều về cơ sở hạ tầng, chỉ đứng sau Indonesia.
"Vì các lý do nêu trên, Việt Nam là một thị trường đầy tiềm năng để phát triển bất động sản công nghiệp", ông Stephen Wyatt nói.
Theo báo cáo của JLL, trong quý I/2019, nguồn cung bất động sản công nghiệp mới tiếp tục gia nhập thị trường. Tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê thuộc 5 thành phố/tỉnh hàng đầu phía Bắc đạt 9,071ha. Trong đó, Hải Phòng và Bắc Ninh đóng vai trò chính là trung tâm công nghiệp ở phía Bắc với đóng góp khoảng 63% tổng nguồn cung. Trên thực tế, các vị trí thuận lợi để đáp ứng nhu cầu sản xuất ngày càng tăng.
Thị trường cũng ghi nhận giá thuê đất giữ đà tăng trưởng cao. Giá thuê đất trung bình trong quý I/2019 đạt 92 USD/m2/chu kì thuê, tăng 6,5% so với cùng kì. Giá thuê trung bình của Hà Nội dẫn đầu với 138 USD/m2/chu kì thuê, cao nhất trong số các thành phố/tỉnh phía Bắc.
Hải Phòng có lợi thế lớn về phát triển bất động sản công nghiệp. Nguồn: Báo cáo JLL.
JLL cho hay, nguyên nhân khiến giá thuê bất động sản công nghiệp ở Hà Nội thiết lập mức cao là do nguồn cung hạn chế và sở hữu thị trường tiêu dùng lớn. Giá thuê cho nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4 - 5 USD/m2/tháng với thời hạn thuê tối thiểu 3 - 5 năm. Mức giá thuê này không có nhiều thay đổi so với lần cập nhật trước.
Theo thống kê của JLL, trong tương lai, thị trường phía Bắc dự kiến sẽ có nguồn cung khoảng 13,604ha quỹ đất công nghiệp từ 5 thành phố/tỉnh, chủ yếu đến từ Bắc Ninh, Hải Phòng và Hà Nội.
"Bất động sản công nghiệp phía Bắc nói riêng và Việt Nam nói chung tiếp tục là kênh đầu tư đáng chú ý trong năm 2019 nhờ vào nguồn vốn FDI tăng mạnh, đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, đặc biệt nguồn vốn ngày càng tăng từ Trung Quốc. Xu hướng chuyển nhà máy, công xưởng ra khỏi Trung Quốc sẽ tạo thuận lợi cho thị trường khu công nghiệp Việt Nam tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài", JLL nhận định.
Trao đổi với PV bên lề một sự kiện về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đánh giá, Việt Nam đang có nhiều cơ hội để thu hút đầu tư vào bất động sản công nghiệp, nhất là trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đang diễn ra.
Trên thị trường đầu tư gián tiếp là chứng khoán, Việt Nam vẫn đang được đánh giá tốt hơn so với các thị trường khác trong năm vừa qua. Do đó, các nhà đầu tư khi quyết định chuyển dịch dòng vốn, họ sẽ chọn thị trường vốn gián tiếp là chứng khoán Việt Nam.
Theo ông Hà, trong dòng vốn chứng khoán đó, có một phần không nhỏ là đầu tư vào các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Sự phát triển mạnh của dòng vốn đầu tư sẽ tạo ra nhu cầu lớn ở các phân khúc BĐS.
Ông Hà cũng phân tích thêm, từ năm 2018, chủ trương của Chính phủ là tiếp tục thu hút các dự án công nghệ cao và thân thiện với môi trường; khuyến khích đầu tư vào các dự án năng lượng tái tạo, nông nghiệp công nghệ cao và các thành phố thông minh; xây dựng các giải pháp cân bằng FDI và cho phép tập trung đầu tư vào các tỉnh khác… "Điều này sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển", lãnh đạo VNREA nói.
