Thị trường BĐS nghỉ dưỡng nửa cuối năm 2019: Đâu là điểm nóng đầu tư?

BĐS nghỉ dưỡng còn nhiều dư địa phát triển nhưng còn vướng mắc về pháp lý

Hội thảo Xu hướng mới và cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nửa cuối năm 2019 diễn ra sáng ngày 15/5 (Ảnh: Thu Hà)

Tại Hội thảo Xu hướng mới và cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nửa cuối năm 2019 diễn ra sáng ngày 15/5, các chuyên gia chủ yếu bàn luận một số vấn đề liên quan đến những thuận lợi, khó khăn cũng như xu hướng đầu tư BĐS nghỉ dưỡng nửa cuối  năm 2019.

Phát biểu tại Hội thảo, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ Trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi Trường cho biết, cuối năm 2018 đầu 2019 thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng chững lại là do nhiều lý do, không hẳn là cung vượt cầu tại một số địa phương mà trong đó có lý do về cơ sở pháp lý. Cụ thể là cơ sở pháp lý của một số số loại hình BĐS nghỉ dưỡng chưa rõ ràng, trong đó điển hình là condotel.

GS. Đặng Hùng Võ phân tích thêm, BĐS nghỉ dưỡng đã có 1 quá trình phát triển khá nhanh từ 2014 tới nay nhờ khả năng tăng trưởng du lịch của Việt Nam rất ấn tượng, trung bình khoảng 30% mỗi năm.

Từ 2014 tới nay, nguồn cung các BĐS du lịch như biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse, condotel đã tăng lên khá cao, trước hết tại các địa phương có tiềm năng du lịch lớn như Hạ Long, Đà Nẵng - Hội An, Nha Trang - Cam Ranh, Phú Quốc, sau đó đã chuyển sang các địa phương có tiềm năng du lịch nhưng chưa có nhiều dự án đầu tư như Vân Đồn, Sầm Sơn, Hà Tĩnh, Quy Nhơn, Tuy Hòa, Phan Thiết,…

Bên cạnh đó, theo GS. Đặng Hùng Võ, việc phát triển BĐS ở Việt Nam vẫn phải tính đến hai nguồn chính, một là tín dụng, hai là cơ chế bán BĐS hình thành trong tương lai hay còn gọi là cơ chế bán trên giấy. "BĐS du lịch phát triển được trong thời gian vừa qua đấy chính là do cơ chế bán BĐS hình thành trong tương lai. Tôi cho rằng đây là một nguồn chính, nguồn tín dụng nó chỉ đảm bảo được xong hạ tầng thôi, còn sau đó phát triển đều là nhờ nguồn bán BĐS hình thành trong tương lai", GS. Đặng Hùng Võ khẳng định.

Liên quan đến tình thị trường BĐS nghỉ dưỡng thời gian qua, TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia tài chính cho biết, đang có một làn sóng người nước ngoài đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam, trong đó nhiều nhất là các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc, Hàn Quốc và một số nước trong khu vực.

"Ngân hàng Nhà nước NHNN) rất có lý khi kiểm soát tín dụng BĐS. Tôi nghĩ rằng NHNN có thể có lý khi kéo tỉ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% trong thời gian tới. Hiện tại 40%vẫn còn là cao, xuống 30% sẽ hợp lý hơn", ông Hiếu nói.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục Trưởng Cục Quản Lý Nhà Và Thị Trường Bất Động Sản, Bộ Xây Dựng, thị trường BĐS nói chung năm 2018 không sôi động bằng năm 2017, trong đó có BĐS nghỉ dưỡng. Ngoài ra, thị trường BĐS nghỉ dưỡng năm 2019 cũng sẽ không có nhiều thay đổi do liên quan đến vấn đề pháp lý.

Ông Khởi cho biết thêm, trong qúy I/2019 xu hướng đầu tư condotel các tỉnh phía Nam nhiều hơn phía Bắc. Trong quý này, tại phía Nam có hơn 1700 căn hộ condotel mở bán, gần 80 biệt thự nghỉ dưỡng được giao dịch thành công.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ Trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi Trường (Ảnh: Thu Hà)

Liên quan đến vấn đề pháp lý cho condotel, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, vấn đề pháp lý cho condotel hiện nay chưa rõ ràng. Trong đó, đến cuối 2018, nhiều cơ quan quản lý khác nhau đã đưa ra nhận định mang tính cảnh báo rằng loại hình condotel đã có biểu hiện cung vượt quá cầu. Tại một số địa phương, tình trạng giao dịch giảm xuống đã xảy ra.

Ngoài ra, NHNN cũng mới đưa ra chính sách thắt chặt hơn tín dụng cho BĐS. Vướng mắc về pháp lý đối với các BĐS đa công năng, trong đó có công năng cho thuê lưu trú phục vụ du lịch vẫn chưa được giải quyết và chậm nhất là Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, theo vị giáo sư này, Việt Nam có nhiều cơ hội để phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng và tiềm năng phát triển rất lớn.

"Hiện nay, tôi cho rằng, với Luật Đất đai hiện hành, chỉ cần có hướng dẫn chính thức của Bộ TN&MT hoặc là một hướng dẫn chung của Chính phủ chứ không cần sửa đổi Luật. Sự thật mà nói, chỉ cần hướng dẫn với condotel thì đây là loại BĐS sử dụng vào hai mục đích là để ở và có thể cho thuê làm khách sạn. Vậy chỉ cần hướng dẫn là có hai công năng này thì chủ đầu tư có thể chọn đây là khách sạn là chính hay đây là nhà ở là chính. Còn việc sử dụng nó như thế nào thì tùy thuộc và chủ sở hữu của căn hộ đó quyết định. Bởi vì nó có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau", ông Võ nhấn mạnh.

Đâu là xu hướng đầu tư sắp tới?   

Nhận định về tình hình thị trường BĐS nghỉ dưỡng nửa cuối năm 2019, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, địa hình của Việt Nam rất thuận lợi cho việc phát triển du lịch và  BĐS nghỉ dưỡng, cùng với đó là nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng ngày càng tăng cao.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng có những cảnh báo cho các nhà đầu tư thứ cấp liên quan đến các vấn đề như tính pháp lý hiện nay của Condotel, việc cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp tại một số địa phương, khả năng vay ngân hàng mua Condotel, tính thanh khoản của condotel, những cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư đối với chủ sở hữu condotel và rủi ro biến đổi khí hậu toàn cầu.

Từ đó, ông đưa ra một số đề xuất cho các nhà đầu tư thứ cấp khi đầu tư BĐS nghỉ dưỡng như cần xác định đối tượng nào phù hợp cho BĐS nghỉ dưỡng (người giàu, người có nhu cầu du lịch, giới đầu tư, đầu cơ). Bên cạnh đó, nên chọn chủ đầu tư có uy tín và khả năng tài chính; chọn dự án có vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng đầy đủ; khu vực dự án và các sản phẩm được thiết kế và xây dựng phù hợp với phong cách quốc tế; chọn các dự án đang được thiết kế và xây dựng theo mô hình "thành phố thông minh".

Đồng thời, cần lên kế hoạch tài chính phù hợp để bảo đảm khả năng mua hay tài trợ BĐS và cần có một bài toán tài chính cẩn trọng, cần tư vấn của chuyên gia tài chính và pháp lý. Còn với các nhà đầu tư dùng BĐS để kinh doanh thì nên sử dụng phương pháp tính giá trị hiện tại (Present value) của dòng tiền tạo ra từ kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng.

"Theo tôi, Condotel là BĐS kinh doanh chứ không thể xem là BĐS nhà ở. Tất cả những chính sách về đất đai,về thuế cần phải cưỡng chế trên cơ sở đó là BĐS kinh doanh. Tôi rất mong rằng Chính phủ, các cơ quan, ban ngành của Quốc hội nhanh chóng đi đến một định nghĩa về BĐS nghỉ dưỡng để các ngân hàng yên tâm khi nhận thế chấp và để người mua nhà yên tâm là họ có quyền sở hữu", ông Hiếu cho biết.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tiềm năng du lịch của Việt Nam rất lớn, nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng ngày càng tăng. Việt Nam đang bắt đầu xuất hiện nhiều loại hình du lịch mới  và có nhu cầu cao như du lịch tham quan, du lịch chữa bệnh, du lịch kết hợp hội thảo hội nghị, du lịch tâm linh, du lịch mua sắm. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng có các chính sách phát triển du lịch và coi du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn.

Tuy nhiên, theo ông Khởi, thị trường BĐS nghỉ dưỡng còn một số khó khăn do không phải nhà đầu tư nào cũng hiểu rõ về các loại hình BĐS khi muốn đầu tư vào, đặc biệt là cơ chế về pháp lý. Bên cạnh đó, một số vấn đề liên quan đến cơ sở pháp lý bị chậm, cùng với đó là nguồn vốn đầu tư, tín dụng bị hạn chế…

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này biết, các xu hướng đầu tư BĐS nghỉ dưỡng nửa cuối năm sẽ là: Tập trung vào BĐS du lịch với một số hình thức như căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng; xuất hiện xu hướng đầu tư an toàn và cẩn thận hơn, có sự tính toán kỹ hơn; địa điểm phát triển du lịch sẽ phong phú hơn và đa dạng loại hình đầu tư.

Nhận định về điểm nóng đầu tư BĐS nghỉ dưỡng trong thời gian tới, ông Dương Đức Hiển - Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam cho biết, khi nói đến phát triển BĐS du lịch thường sẽ nói đến cả hạ tầng, sự phát triển của thành phố và kết nối giao thông của các địa điểm.

"Những nơi mà tôi đánh giá cao về sự phát triển trong thời gian tới đó là Đà Nẵng, Quảng Ninh, Nha Trang và Phú Quốc. Bên cạnh đó, tất cả những điểm nóng thu hút về du lịch nó phải đảm bảo yếu tố là có sân bay và nếu có sân bay quốc tế thì tiềm năng càng lớn hơn", ông Hiển nhận định.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, trước khi nói đến điểm nào là điểm hấp dẫn đầu tư thời gian tới thì còn phụ thuộc vào việc sửa đổi Luật Đất đai. Nếu bây giờ Luật Đất đai sửa là tất cả những BĐS du lịch được sử dụng trong thời hạn 50 năm thì chắc chắn sẽ dẫn đến tắc và dẫn đến suy giảm.

"Từ Đà Nẵng trở ra vẫn là điểm nóng đầu tư, kể cả Nha Trang nhưng đến một lúc nào đó thị trường sẽ bão hòa. Trong thời gian tới, hai địa điểm này có lẽ sẽ không còn nóng nữa mà nó sẽ chuyển sang một số địa điểm khác cũng có tiềm năng nhưng chưa được khai thác ví dụ như Phú Yên, Quy Nhơn, Bình Thuận, Ninh Thuận, Phan Thiết", GS. Đặng Hùng Võ khẳng định.