Giá Condotel đắt ngang căn hộ cao cấp tại TP HCM nhưng giao dịch vẫn tiềm ẩn rủi ro

Với mức giá đầu tư khoảng 2 tỷ đồng, loại hình BĐS Codotel được cho là đắt ngang với căn hộ cao cấp tại TP HCM. Vì vậy người mua nên cân nhắc trước khi giao dịch bởi gánh nặng rủi ro sẽ đặt lên vai nhà đầu tư thứ cấp là họ.

Cẩn trọng với lời chào mời mức lợi nhuận cao hơn tiền gửi tiết kiệm hay trái phiếu của condotel

Lấn cấn tính pháp lý của loại hình condotel

Ông Châu cho rằng sự lệch pha cung cầu đang diễn ra tại phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, trong đó có loại hình Condotel. (Ảnh: Linh Lê)

Đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) tại buổi tọa đàm “Thị trường Condotel và nỗi lo thừa cung?” do Thời báo Kinh tế Việt Nam tổ chức chiều nay (ngày 10/8).

Ba vấn đề chính cần lưu ý khi đầu tư Condotel

Liên quan đến chủ đề này, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và đại diện HoREA đưa ra nhiều nhận định trái chiều khi nói về những rủi ro mà nhà đầu tư thứ cấp (người mua) có thể gặp phải khi rót tiền vào sản phẩm bất động sản (BĐS) căn hộ - khách sạn.

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đưa ra nhận xét: thị trường BĐS từ năm 2013 – 2015 bị chững lại, xu thế này vẫn đang tiếp tục kéo dài đến năm 2017. Sự lệch pha cung – cầu đang diễn ra không chỉ trên toàn thị trường BĐS mà còn cả trong phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng.

“Bộ Chính trị đã ra Nghị quyết 08 (năm 2011) về phát triển du lịch, và thực tế Việt Nam là nước có tiềm năng du lịch lớn, nhưng giống “nàng công chúa ngủ trong rừng”, chúng ta thiếu chính sách để thúc đẩy du lịch phát triển hết mức. Muốn phát triển du lịch phải hoàn thiện hạ tầng, đó không chỉ có các khách sạn, resort, mà kèm theo còn phải có cả trung tâm thương mại, y tế, hệ thống giao thông...”, ông Châu nói.

Hiện lượng khách du lịch trở lại lần hai tại các điểm du lịch rất ít, số người lưu trú qua đêm thấp. Đó là còn chưa kể khi khách nước ngoài đến điểm du lịch 7 ngày thì mỗi đêm họ ở một nơi. Điểm hòa vốn phải có tỷ lệ khai thác trên 50%, nhưng ngay tại TP HCM tỷ lệ này cũng thay đổi theo mùa mà vẫn không như mong muốn.

Chủ tịch HoREA đánh giá, hiện tại đầu tư Condotel cần phải lưu ý ba vấn đề chính. Thứ nhất, khung pháp lý phải được hoàn thiện bởi Luật Nhà ở mới quy định có hai loại hình là “chung cư để ở và chung cư để ở + kinh doanh”; Luật Đất đai cũng chưa quy định về loại hình BĐS này.

Thứ hai, muốn phát triển mô hình Condotel thành công thì không thể chỉ xây dựng căn hộ - khách sạn mà kèm theo đó còn phải có cả tổ hợp trung tâm thương mại, y tế, giao thông... Thực tế, nhiều Condotel rất đẹp nhưng lại nằm ở những vị trí xa xôi, đường dẫn đến thậm chí còn không có đèn đường.

Thứ ba, giá bán một căn Condotel hiện nay tương đương với giá của một căn hộ cao cấp tại TP HCM. Vì vậy, chủ đầu tư dự án cần đảm bảo lợi nhuận và phải minh bạch các giải pháp đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư thứ cấp.

Hiện nay, các doanh nghiệp đều cam kết đảm bảo lợi nhuận từ 8 – 12% cho người mua trong 10 năm, nhưng chưa có ai đã mua hết thời gian này (Condotel mới xuất hiện ở Việt Nam khoảng 2 năm trở lại đây) nên không thể biết trước hay đảm bảo điều gì.

Ông Thành lại cho rằng sản phẩm Condotel "không có điểm chết". (Ảnh: Linh Lê)

Condotel không có "điểm chết"?

Ngược lại, trước lo ngại thị trường căn hộ - khách sạn có thể phát triển quá nhanh dẫn đến mất cân bằng trong sản phẩm BĐS hoặc nguy cơ nợ xấu, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch VNREA đưa ra cái nhìn lạc quan, thị trường chỉ mất cân bằng khi phát triển nóng.

Các dự án Condotel lại không dùng nguồn vốn ký gửi ngân hàng mà từ vốn của chính nhà đầu tư thứ cấp (nguồn vốn xã hội) để đầu tư nên không dẫn đến nguy cơ nợ xấu. Trong khi tính sở hữu sản phẩm này lại chia nhỏ rủi ro và tạo được tính ổn định”.

Ông Thành nhấn mạnh: “Không biết chúng tôi có chủ quan khi cho rằng sản phẩm này không có “điểm chết” hay không, nhưng hiện không có sản phẩm nào thu hút đầu tư như sản phẩm này. Chủ đầu tư chia sẻ lợi nhuận với nhà đầu tư thứ cấp nên ngay khi họ bắt đầu mua sản phẩm thì đã có khả năng hoàn vốn rồi, điều này tạo tính thanh khoản cao và chu kỳ hoàn vốn ngắn cho chủ sở hữu”.

Nguồn vốn trong dân rất lớn, bằng chứng là người Việt Nam thời gian qua từng đầu tư đến 3 tỷ USD để mua BĐS ở Mỹ. Loại hình sản phẩm Condotel lại đang có nhiều lợi thế khi gắn với các hoạt động du lịch bởi ngành này đang được định hướng đẩy mạnh phát triển. Năm 2016, có 12.000 căn Condotel bán được chưa phải là con số lớn, du lịch còn phát triển thì hạ tầng còn cần tiếp tục cải thiện.

Hai ý kiến trái chiều liên quan đến vấn đề nguồn cung Condotel được đại diện hai Hiệp hội cùng đưa ra tại tọa đàm. (Ảnh: Linh Lê)

Điều đại diện VNREA băn khoăn không phải ở vấn đề cung – cầu, mà là tính pháp lý của loại hình BĐS này còn chông chênh và chưa hoàn thiện. Hiệp hội đã có những văn bản kiến nghị điều chỉnh các luật liên quan (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh...), tuy nhiên quá trình hoàn thiện pháp luật có tương thích với những cam kết của chủ đầu tư với khách hàng không? Đó mới chính là rủi ro.

Ngoài ra, Condotel mới xuất hiện khoảng 2 năm trở lại đây nhưng quá trình vận hành đã cho thấy nhiều vấn đề mà nếu không điều chỉnh thì sẽ gây khó khăn trong quản lý. Không những thế, các chủ đầu tư mới cam kết lợi nhuận tối đa 10 năm cho khách hàng, vậy sau 10 năm thì sẽ như thế nào?

Condotel là mô hình không mới khi đã xuất hiện từ những năm 90 ở công trình Hanoi Tower, tuy nhiên căn hộ dạng này lúc đó chỉ phục vụ nhu cầu lưu trú thôi. Điểm mới của kinh doanh Condotel hiện nay là phương thức giao dịch khi đây vừa là tài sản thuộc sở hữu của nhà đầu tư thứ cấp, lại vừa là hàng hóa để họ kinh doanh.